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摘要:一個未有任何宣傳,樣板間尚未完成的項目,低調蓄客不足兩月,卻已經接待了1500餘組訪客,48種戶型幾乎均有預定。諸如萬柳書院對京城高端市場真正水溫的測試結果,能否讓11月初的“限高令”意識到後發而至的亂局?
沒有紅頭文件,也沒有業內通告,與會的人諱莫如深,但是,自11月初以來,北京市住建委成功地在高歌猛進的高端物業市場撒下了路釘:單價高於4萬元、漲價超10%的樓盤暫停入市。外界視之爲“限高令”。
11月上旬,北京市僅有4個住宅項目獲得預售證,單價均在2萬元左右。這進一步印證了4萬元“限高令”的真實存在。
一塊巨石被扔進了水池,漣漪正在迅速擴散。誰是“躺槍者”貌似清楚。在媒體的視野中,中赫萬柳書院、泰禾北京院子、保利海德公園、萬科北河沿甲柒拾柒號等赫然在列。按照普遍的預測,這些高端樓盤本應該在今年年底前相繼入市銷售,不料,最後衝刺路段遭遇“交通管制”。
“限高令”的真實意圖,已人盡皆知。但“限高令”能否達到原始目的,卻是個未知數。自2010年北京市住建委首次通過預售許可證窗口指導來調節房價以來,高端樓盤的免疫力已經大大增強。同時,過去一年土地價格暴漲,高端樓盤的價格“底盤”愈發厚重。在不斷累積起來的需求“堰塞湖”下,這場“限高令”究竟是幫忙,還是幫倒忙,構成了調控一景。
應對之道
“政府不讓你賣,其實是幫你捂盤。”一位被停證的高端樓盤相關負責人斷言。面對年底升溫的“限高令”氣氛,各房企對策各異。該負責人聲稱甘願等待政府放行。
開發商的底氣來自北京地價的高漲。自融創中國9月4日以7.3萬元樓面價拿下北京農展館地塊以來,開盤時間越延後,開發商似乎越有擡升房價的空間。
“現在北京一拍完地,我們的客戶來訪量就立馬大增。大家覺得地價這麼高,在售樓盤還有上漲空間。”泰禾集團(行情, 問診)品牌總監沈力男說,北京院子蓄客量目前較爲可觀。
據樂居獲悉,10月中下旬曾是北京院子原定開盤日期,不料7萬多元/平方米的報價因觸碰建委紅線被直接打回。目前,該項目的預售證仍然在辦理過程中,只能原地等待與政府的進一步溝通。
融創農展館和中糧孫河單價地王之前,記錄曾由4萬元級別的中赫萬柳書院保持。自2012年7月拿地以來,萬柳書院一直保持着低調。根據市場研究機構預估的入市時間表,萬柳書院應在今年下半年入市,價格區間預測在12萬元至15萬元/平米。根據同行的市調顯示,這個貨值過百億元的高端項目,非正式蓄客兩個月以來,訪客到訪1500餘組,平均每套房超5組客戶有購買意向,這些意向涵蓋了所有48個不同的戶型。
在被問及受政府停發預售證影響時,中赫集團公關總監朱敏並未正面迴應,“我們仍在按自己的開發節奏推進,目前每天都會新增20組左右的意向客戶前來諮詢。”他表示,在如何消解最新的政策影響上,公司並沒有投入太多的精力。萬柳書院是一個行業關注的標杆項目,公司的首要策略是不斷做產品加法,以產品競爭力贏得市場。
入市時機被嚴控,中赫置地並不陌生。作爲全國知名的“釣魚臺七號院”開發商,他們經歷了多輪調控週期,對高端物業在政策面獲得的嚴格“關照”已有相當經驗。從另外一個角度看,在萬柳書院項目上追求加法制勝,也表明開發商只能發力自身,從產品面延深意向客戶的忠誠度。
萬柳書院樓面單價超4萬元水平、貨量僅僅約300套,“它究竟能向政府與市場表現出多少與價格匹配的產品硬實力,將成爲它從住建委那裏獲得放行路條的最大底氣。”一位同行分析道。
這似乎正是萬柳書院等一衆樓盤的突圍之道。據朱敏稱,萬柳書院室內的雙重空氣淨化則可以保證空氣中的PM0.3位於極低水平,在業主入住前房子要強制通風1500餘次,相當於全天開窗通風近兩年的換氣量。在整個小區的總進水口與每戶均安置了多重淨水系統,可以有效過濾北京的較硬水質,另外,由於採用了光纖導管,車庫裏也有陽光。“這是中赫在萬柳書院中堅持的尊重生活(空氣、水和陽光)設計中的幾個細節。”朱敏說。
用這樣的策略來說服政府,效果仍待觀察。除了被動等待、專注產品外,也有一些高端樓盤選擇藉機“封盤”、待價而沽。比如保利海德公園與萬科北河沿甲柒拾柒號。保利海德公園欲推別墅100多套,現已蓄客300餘組。萬科北河沿甲柒拾柒號僅24套現房待售,但毗鄰故宮,位置優越。眼下,兩個高端項目並未取得預售證或銷售證。
“在各自公司業績中,這兩大標杆項目扮演的不是現金流角色,而是要創造高利潤,因此,這兩個項目有理由借勢拖至明年初入市,未來很可能進一步提高售價。”有業內人士評價說。
市場動盪
這次4萬元“限高令”會終結於何時,構成了觀察北京高端樓市水溫的重要窗口時間。大部分受訪者相信, “限高端”對市場並無太大沖擊,不過會對明年的市場供應形成影響。預計,到元旦前後,高價房預售證將重啓發放。
根據年初北京市制定的調控目標,2013年北京新建商品住房價格與去年相比需保持穩定。2012年,新建房屋均價在2.07萬元/平方米。與之相對的是,北京幾乎面臨調控不達標的風險。國家統計局數據顯示,北京新建商品房房價同比漲幅已連續6個月領漲全國。根據北京房地產業協會統計,今年1-10月,北京市新建商品住房簽約均價2.17萬元/平方米,已比去年全年上漲近4.5%。
官方撒出路釘,時近年底緊急剎車,限制高價房入市成爲他們的首選。然而,以市場房價爲指標的“停證”行爲,其後遺症已經不是第一次顯現。北京市整體高端住宅市場可能因此進入供需矛盾的波動週期。一邊是現階段被壓縮的高端供應,一邊是日益增加的購房需求。年底,包括萬柳書院在內一衆標杆項目的蓄客局面,已經測試出高端物業市場真正的水溫。
“在北京,高端客戶也是一種'剛需'。”蘭德諮詢總裁宋延慶說。比如現在,在中赫萬柳書院項目周邊,舊有住宅的均價已超過10萬元/平方米,其他高端人羣的升級需求也在不斷增加。根據上述同行市調,目前萬柳書院的供需比超過1:5,周邊強大的改善性需求加上自身的高端銷售渠道,令這個未有任何宣傳的項目未開盤便面臨“一房難求”的局面。
高漲的需求與被臨時壓制的供應量也讓不少開發商打起算盤,順勢延後開盤,意圖在年後提高房價。但亞豪機構市場總監郭毅認爲,高端市場又分爲不同的等級,其中,以4萬元—6萬元、6萬元—10萬元/平方米,及10萬元/平方米劃分爲三個級別,年後的集中放量仍可能造成市場動盪。“畢竟頂級豪宅每年消化量都相對穩定,若明年初集中釋放,銷售量未必立馬隨之跟上。”她說。
但是,這也要看不同的區域。根據亞豪的數據,北京市海淀區每年新增商品住宅供應量逐年遞減。截止今年11月6日,共861套、11.3萬平方米;2012年,爲4634套、62.53萬平方米;2011年爲5769套、62.65萬平方米。多年供應不足,已是北京西部,尤其是海淀和西城區的常態。
“限高令”傳言背後,高端房銷售戰一觸即發。由於時常被迫按下暫停鍵,高端樓盤的售房節奏被強行打亂,在供應量增長有限的背景下,需求量也在同步累積成一個高懸的“堰塞湖”。這會是誰的福音呢?
“幾千萬的房子,本就跟普通老百姓沒有關係。不如讓它銷售,交稅,還拉動上下游行業發展,至於調控,針對剛需房就好。”另一位被“停證”的項目負責人說。
這或許是剛需客與高端房購買者都願意看到的景象。放開的剛需供應量減少了北京房價大漲的預期,而高端樓盤也將找到他們日益增加的購買者。“低端有保障、中端靠政策、高端靠市場”的新樓市三元論呼聲漸起。現在,爲了調和房產調控與高價樓盤之間的矛盾,同時穩定可能的市場動盪,從高端市場獲取稅費反哺保障房市場已經成爲解決方案之一。
“放開高端住宅的買賣,可爲國家提供大筆稅費,政府還可以把它轉手,用來支持剛需市場。何樂而不爲?”宋延慶說。