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三天前,蘭女士在華南國際金融中心簽署了一份置業計劃書。該計劃書顯示,華南國際金融中心5幢20樓78㎡商住公寓的單價爲27378元/㎡,算上九八折的折扣,折後成交總價爲2103775元,再加上物業維修基金及契稅等,蘭女士總共需支付人民幣約220萬元。如果按照套內面積52㎡來計算的話,其實際單價超過4萬元/㎡。
兩個月前,華南國際金融中心公寓產品正式對外報價23000元/㎡起,這在佛山地產市場可算“天價”。截至華南國際金融中心首批產品面市之前,佛山商住公寓類產品最高價格記錄的保持者之一是南海萬達廣場,均價約15000元/㎡。
相比之下,華南國際金融中心的公寓售價高出佛山價格“亞軍”逾50%,這一巨大差距讓業內外人士對華南國際金融中心的產品充滿好奇和期待的同時,也不禁有一絲懷疑:華南國際金融中心憑什麼能賣那麼貴?“天價”背後,該項目的操盤團隊是基於何種考慮?是“猶抱琵琶半遮面”式的捂盤行動還是“皇帝女兒不愁嫁”的心理?
高配置+好地段=有底氣!
不可否認,華南國際金融中心的精裝公寓配置的確稱得上是“高端大氣上檔次”。記者踩盤看到,該項目公寓類產品戶型涵蓋45—265㎡,均帶豪華裝修出售。樣板房大量使用頂級品牌,如澳洲美聖衛浴、德國杜拉維特潔具、意大利斯卡沃里尼整體櫥櫃、美國約克中央空調、伊朗進口高檔石材等,初步估算裝修標準約4000—5000元/㎡。同時,這一項目採用了國際5A級智能系統管理,並由第一太平戴維斯提供全程英式管家服務。
從這兩點來看,華南國際金融中心的確有“貴賣”的底氣,但這些顯然遠遠不夠。遠的不說,單以南海萬達廣場做參照,其帶精裝發售的公寓產品同樣大量採用國際頂級品牌,如大金空調等,業內人士周先生表示,國際頂級品牌是支撐高端公寓類產品的基本條件,“倘若僅從這一方面來看,華南國際金融中心並不具備稀缺性,也並非不可替代”。
實際上,同所有地處城市中心區的地產項目一樣,華南國際金融中心最引以爲豪的便是其優越的地段,該項目相關負責人十分直接地告訴記者,“我們最大的依仗就是地處金融A區核心,擁有最好的千燈湖景觀資源”。
從地理位置上看,華南國際金融中心位於金融A區中軸線上,緊鄰招商銀行大廈、中海萬景豪園、保利水城等既有項目,整個項目正對千燈湖,並設有下沉式廣場,直接連通千燈湖公園,還設有地下通道直接接駁廣佛地鐵千燈湖站,步行時間不超過5分鐘。
整體而言,高配置+好地段,成爲華南國際金融中心“天價”公寓的兩大根本支柱。此外,該項目公寓產品總量並不算多,據瞭解,華南國際金融中心共有5棟公寓產品,產品類型包括45—287㎡大中小戶型,共計約千餘套產品。
是“賣不動”還是“捂盤”?
但是,華南國際金融中心的尷尬也由此而生。由於公司的部分業務將遷移至南海金融高新區內,廣州的朱先生和同事近來在千燈湖片區到處找公寓。雖然相對於廣州珠江新城的房價而言,華南國際金融中心不到3萬元/㎡的價格實在不算高,但朱先生仍然表示“暫時不會考慮買這裏”。
“千燈湖附近的公寓產品不少,萬達、萬科等大開發商都有存貨,雖然不如華南國際金融中心離千燈湖那麼近,但其他硬件及市政配套絲毫不差,離地鐵站的距離也都差不多,爲什麼我要買更貴的產品呢?”不單朱先生如此認爲,其同事們也大多持類似觀點。
那麼華南國際金融中心的“天價”公寓到底誰會買?據內幕消息,面市至今已超過2個月,該項目所賣不過10來套,相比於周邊其他項目,這裏的速度的確不敢恭維。不過據華南國際金融中心銷售人員介紹,“我們的產品並不急着賣,自然銷售就可以了”。另外一位項目負責人則公開表示要“捂捂盤”,“爭取賣個更好的價錢”。
這一想法得到不少房地產同行的認可。星星地產副總裁陳偉榮認爲,“捂盤”的考慮有一定的合理性,一方面是因爲千燈湖片區的商住公寓資源的確日漸稀缺,從千燈湖板塊整體土地規劃來看,這很可能是該片區內最後一批公寓產品,“物以稀爲貴,等到其他同類產品都賣光了,這裏自然是再貴都有人買”;另一方面,隨着金融高新區的發展,許多國際金融機構後臺服務職能逐漸進駐,未來千燈湖板塊的商住公寓輻射羣體將到達整個亞太地區,屆時高價公寓也不愁賣;再者,佛山的土地市場正在以看得見的速度漲價,中鐵集團上個月底和本月初在金融B區拍下的兩塊地樓面地價幾乎近萬,麪粉助漲麪包價格,在這一效應之下,金融高新區內房地產產品價格上漲同樣是必然。
事實上,記者在與華南國際金融中心相關負責人交流的過程中發現,該負責人及其團隊並不認爲現在的價格“很貴”。“同樣是IFC,你看看廣州IFC賣多少錢?其差距至少有兩倍吧?我們的目標就是將項目打造成整個大佛山的標杆,價格方面也一樣”。
“我們的客戶羣輻射很廣,除了佛山本地,廣州客、香港客、甚至整個亞太區域都是我們的既定目標,畢竟金融高新區內的金融服務產業是面向全球的。”該負責人表示,目前已購買的羣體還是以廣州客人和佛山本地客戶爲主,投資或自住類型都有,一般是在金融高新區有自己的公司或產業。
儘管如此,後市或良好仍然只是猜想,時下華南國際金融中心“賣不動”已是事實。
教育金融用地性質體現在何處?
時間回溯到2008年12月18日,位於桂城海五路以南、燈湖東路以東、錦園路以西,編號爲佛南(掛)2008—064地塊正式掛牌出讓,該地塊總面積爲5.7萬㎡,土地用途爲批發零售、商務金融兼容科教用地,最終以1.1億元底價成交,廣東新天鴻物業發展有限公司成爲地塊競得者。根據這一地塊的規劃設計條件,該地塊的容積率≥4.5且≤5.0,建築密度≤35%,按照最高容積率5.0來計算,這一地塊最高可以建成約28.6萬㎡的城市綜合體。
這塊地便是華南國際金融中心的前身。根據土地成交總價和總建築面積,該地塊樓面地價約爲385元/㎡,但實際上,在當前華南國際金融中心的對外宣傳資料中,該項目總建築面積近40萬㎡,由此,其實際樓面地價不到300元/㎡,在其所推出的近5000元/㎡豪華裝修配置面前,這一成本幾乎可以忽略不計。
裝修成本之外,再算上建築及其他成本,華南國際金融中心公寓類產品成本價格約7000—8000元/平方米,寫字樓和商場的建築成本或將略低。據此測算,該項目實際建設成本約爲20億—30億元,如果再算上融資成本(按5.94%商業貸款利率計算),2009年至今,該項目運作成本不超過40億元。
而40萬㎡總建築體量,倘若按25000元/㎡均價出售的話,粗略估算其銷售總額約爲100億元,利潤率高達150%,這一數字與目前中國房地產行業最高30%—40%的利潤率水平幾乎不可同日而語。
這一利潤水平讓業內“眼紅”的同時,又叫人難免遐想連篇,尤其是關於地價,爲什麼金融高新區核心區域的核心地塊會以底價成交?
對此,華南國際金融中心相關負責人迴應,“我們當年是政策拿地,這塊地的土地性質是教育金融用地,與一般商服地塊40年產權不同,該地塊的產權有50年”。根據規劃,這一地塊的競買人需是中華人民共和國境內外上市的證券公司或其控股的公司。
再看廣東新天鴻物業發展有限公司的成長背景,真可謂是爲這塊地量身定做,2008年,天安(廣州)投資有限公司與香港新天鴻投資有限公司共同出資成立廣東新天鴻物業發展有限公司,隨後該公司即成爲華南國際金融中心的項目開發主體。
當然,這一模式本無可厚非,但縱觀華南國際金融中心當前的產品及運營模式,教育金融用地的土地性質又體現在哪裏?至少,到目前爲止,該項目並未對外宣稱會引進金融機構或大型教育項目,記者從項目相關負責人處僅得知“會有一些培訓場所”。這是否有“掛羊頭賣狗肉”之嫌?