|
||||
繼十月初,深圳出臺樓市調控落地的“深八條”措施後,11月初深圳將二套房首付提高至七成,接連的樓市調控措施及十八屆三中全會的政策新風都讓深圳樓市近期出現降溫的跡象,不僅作爲原來傳統銷售旺季的九十月沒有出現預期中的火爆狀況,而且最近一兩月內入市的多個新盤開盤銷售率出現了只有五六成的現象,業內人士認爲,種種跡象表明購房者的購房熱情在一步步降溫,市場總體供求環境正在悄然轉變。
“溫和”政策仍讓改善型買家重回觀望
由於年底臨近,地方政府房價考覈的壓力顯現,多地政府相繼出臺調控措施控制不斷上漲的房價。繼深圳10月初出臺研究擴大二套房首付比例的“深八條”調控措施之後,北京也相繼推出旨在加大自住型商品住房供應的“京七條”細則,緊接着上海也宣佈加入二套房首付提至七成的行列,且限購更加嚴格,後續或許還會有更多的地方政府加入深化調控的行列。此外,深圳還在本月初正式提高二套房貸款首付到七成,加上十八屆三中全會剛剛閉幕,政策環境的變化凸顯,未來市場不確定性增加。
在這種環境下,一方面二套房首付提至七成多被業內看做太爲“溫和”,而另一方面這些政策的疊加的確加大了人們觀望的心理,讓樓市有所降溫。
美聯物業深圳區董事總經理江少傑表示,“二套房首付從六成提高到七成沒多大區別”,這個屬於輕微的調整,並且,據美聯統計從今年1月到現在,使用二套房貸購房的只有百分之十幾左右的客戶,這些因素都使得這一政策效用不大。
深圳職業技術學院房地產研究所所長鄧志旺也表示,一方面是因爲目前深圳市場購買二套房的人比較少,不到30%,另一方面,首付只上升一成,實際影響將會非常小。
而實際上,記者走訪市場卻發現,雖然政策被指溫和,但的確有不少二套房的買家因爲這一政策從看房變爲了觀望。家住福田區的唐先生已有一套兩室一廳的住房,而近期他想要買一套帶紅嶺中學學位的二手房,但是二套房首付七成的政策出來後,決定再觀望一段時間。記者從中介公司地鋪了解到,最近因該政策而停止看房改爲觀望的改善型剛需型購房者不在少數。但是,記者也瞭解到,從中介地鋪置業顧問的感受上來說,改善型剛需型購房者即購買二套房的羣體在買房羣體中只佔20%不到。
開發商搶跑虛報開盤銷售率?
而在開發商方面,爲了能趕在政策環境最終變化前出售手中項目,推盤量在過去兩個月內一直維持在較高水平。根據深圳中原研究中心統計,2013年9—10月深圳一手住宅市場月推盤量均維持在40萬平方米以上,10月份獲得預售資格的項目總面積更是達到78萬平方米,創今年以來的新高。進入11月以來,全市已有3個全新項目入市,4個在售項目舉行了加推活動,總推售面積約18萬平方米,“可見開發商搶跑的局面正愈演愈烈”,深圳中原副總經理賀曉麗表示。
而在這種開發商大量推盤的情況下,記者也注意到,進入10月後,各樓盤的開盤成交量常常和樓盤的開盤價格掛鉤,那些定價更爲符合片區價格的新盤能夠獲得較高的開盤銷售率,而那些定價高出購房者心理和片區價格的新盤項目則往往銷售成交比例並不高。
中聯地產二手房研究院總經理肖小平告訴記者,近期市場,二手房比新房熱度要高,一方面是因爲二手房市場剛需比例更高些,年底是剛需購房旺季;另一方面是因爲相比於開發商的一口價,二手房業主的定價有較大浮動空間,上漲雖是大勢所趨,但有些急售業主也會以低於市場價求快速成交。她還告訴記者,新盤市場在9月份的瘋狂之後,10月份開始降溫,其原因一是之前的瘋狂搶購,令開發商定價越來越高,開盤價往往高於衆人預期;二是調控趨緊的利空消息影響到了部分買家的購買熱情。
記者注意到,於10月底突擊開盤的佳兆業悅峯項目在頭一天晚上開盤後,第二天“悅銷9成”的廣告就登上了市內多個繁華街道的廣告位,而記者在第二天再去樓盤營銷中心發現,除了均價相對較低的79平方米戶型產品可選擇的很少外,其他幾個戶型的可選擇房源還很多。而根據深圳中原最新的一份統計報告顯示,佳兆業悅峯的開盤銷售率只有不到六成。
不少業內人士也在微博上表示,近期部分樓盤的開盤銷售率和開發商宣稱的並不相同。“深圳近期開盤項目的真實銷售情況跟開發商的宣傳口徑差距好大”,肖小平表示。
定價“過高”新開盤銷售率僅五六成
而記者從深圳中原瞭解到,從近期項目的開盤情況來看,關注樓盤並有意購買的客戶數量並不少,千人購房的場面常有出現,但由於今年以來房價漲幅過大,近期多地政府均出臺調控措施控制房價,再加上銀行房貸收緊等多種負面因素的出現,使購房成本有所增加,購房者對房價上漲的預期也沒有此前那麼強烈,觀望情緒油然而生。
“10月入市樓盤開盤銷售率大部分均維持在五六成水平,與八九月份相比,已經明顯下降”,賀曉麗透露,在這種市場信心逐步弱化的環境下,購房者對價格的敏感性也急劇擴大,新盤定價策略顯得尤其重要。
深圳中原的一手統計數據顯示,從9月至今,深房傳麒尚林、萬象新天2期、山海津、卓越皇后道、幸福城三期等項目開盤的銷售率都在八成以上,而寶能悅瀾山開盤銷售率僅爲50%,光明大弟二期開盤銷售率只有60%,10月最後一週入市的萬科麓城開盤銷售率60%,而上述開發商宣稱賣九成的佳兆業悅峯實際開盤銷售率只有58%。
賀曉麗表示,從深圳中原統計的數據可以看出,近期入市的新盤除龍華片區由於供應量有限,除兩個項目銷售情況均較好外,其餘區域樓盤只要開盤定價高於周邊項目均價,超過購房者預期,就不會被市場買單。11月份入市取得熱銷的也是那些定價低於周邊房屋均價的項目。
供求雙方心態的變化使深圳一手住宅市場的供求情況發生着微妙的變化,整體市場供求比已連續兩月維持在接近1.5的高位,供過於求的狀況已經顯而易見,賀曉麗認爲,由於去年年底至今年上半年房地產市場一直表現緊俏,大部分開發商業績完成情況良好,主動降低項目定價的動力不足,而購房者又不買單。預計在政策形式明朗前,這種狀態仍將持續,總體市場將略有降溫。
本版統籌:劉勇曲廣寧