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儘管住建部住房保障司日前否認了“經濟適用房供應將逐步減少直至在全國全部取消”的說法,但多地對取消經適房和“三房並軌”的嘗試,無疑會給住建部未來出臺政策提供參考。
江西省是全國首個正式宣佈停建經適房的省份,也是首個將三種保障房“並軌”爲公租房的省份。早在2012年1月5日,江西省住建廳就召開新聞發佈會宣佈,從2012年起停止新建經適房和限價商品房,廉租房、經適房與公租房保障對象,統一納入公租房保障範圍,同時,公租房的申請條件將不受戶籍限制。
時過近兩年,江西省的“三房並軌”運行效果如何,有何得失?
《每日經濟新聞》記者採訪調查獲悉,九江市用市本級財政組建城投集團,3年內要在市區建設10萬套公租房;南昌市則依靠縣區及企事業單位的力量,將每年數萬套的公租房指標悉數化解。去年南昌市保障性住房用地共計946畝,市本級拿出的土地不足400畝,其餘均爲各企業和高校自己的用地,這些自建保障房優先面向本單位職工,一位多次參與搖號的當地人士說,希望公租房的數量能多一些,範圍能廣一些。
中國房地產學會副會長、北京大學教授陳國強認爲,地方政府將保障房分配給高校或者企事業單位,既可以減少土地和建設資金支出,又讓高校拿到了國家補貼的優惠,“看似一個雙贏的結果,但是最終的結果是最需要保障的人,沒有享受到國家提供的保障”。
建設:企事業單位熱情參與/
江西省住建廳去年初發布《關於加快推進經濟適用房、廉租住房、公共租賃住房三房合一的指導意見》(以下簡稱《指導意見》),提出在全省範圍內實行經適房、廉租房、公租房“三房合一”,並軌建設,租售並舉,在項目立項報建時統稱爲公租房。
南昌市房管局一位負責人告訴《每日經濟新聞》記者,2013年南昌市的保障性住房建設任務爲18000套。“去年是22000套,其中住建部下達的任務爲10000套,江西省追加了12000套,目前這些保障房已經全部開工建設。”
從南昌市已公開的材料中可以看到,目前,南昌市政府統建公租房的建設任務分解到了南昌市各縣區。南昌公租房建設,以政府統建爲主,鼓勵企業、高校等專業機構參與。南昌市將有十餘所院校、多家企業利用自有土地、自有資金建設公租房。
“今年公租房主要是各縣區在承建,企事業單位參與的不多。”南昌市房管局房改辦一位副主任表示,2012年不少單位都申請了公租房的建設。
“歐菲光公司550套、賽維集團884套、江西泰豪公司840套、南昌大學700套、南昌航空大學330套……”在一份2012年度任務分解表上,總共11985套公租房,僅有1772套公租房被分配給了各縣區,其餘10213套公租房建設被分解到了各大高校及企事業單位,佔到近九成。
南昌市房管局上述負責人表示,將這些公租房分配給企業、學校,並不是上面的分派任務,而是各個單位根據需要打報告申請,獲批之後,才能建設保障房,“並且選址也是市規劃局統一選址,我們只是將有多少保障房建設的需求,向上面打報告”。
現狀:自建保障房優先內部分配/
記者在東華理工大學的公租房小區看到,5棟公租房已經全部建成,已有部分教師入住。
在4棟2單元某房間內,一位老師告訴記者,9月份交的房,他得到的是一套80平方米的二房,價格是2300元/平方米,雖然是買,但是沒有產權,也沒有任何合同協議,“只能自己住,不能進行買賣—沒有任何憑證的房子,即使賣,也沒有人敢買。”
此前記者在東華理工大學採訪時,後勤保障處基建處陸(音)科長否認了賣房的說法,他說,這些房子肯定是以租賃的形式,給符合標準的年輕教師居住,“具體分配肯定要符合國家的政策,學校裏有相應的政策”。
南昌另一高校負責公租房建設的學校後勤處負責人告訴《每日經濟新聞》記者,他們學校一共承建了360套公租房,總面積21600平方米,每套60平方米,“這是學校根據(江西)省教育廳允許建房的文件精神開建的,需要用學校自己的土地,自籌資金進行建設,保障房能獲得國家的補貼,每套42000元左右。”
這位負責人還向記者表示,位於校內的公租房建成後,只限對校內老師進行銷售,由於有補貼以及免繳土地金,每平方米的價格在2000元到2500元。
《指導意見》提出,加快推進公租房租售並舉工作,按照“先租後售、租售並舉、自願購買、有限產權、規範管理”的原則實行,其產權爲有限產權,可以繼承、抵押,不能出租、轉讓等。
對於上述現象,南昌市房管局負責人表示,之所以設置這麼多條條框框,就是防止公租房在市場上流通。
陳國強認爲,公租房面向高校等特定羣體並不是事件的核心,核心是這些學校的老師是不是都具備申請公租房的資格,如果不具備,那麼公租房的建設就違背了初衷,“地方政府既可以減少用地及建設保障房的資金,而一些機關單位承建保障房,也可以拿到國家的優惠補貼,降低建設成本,雙方都有利。但往往忽視了最需要保障的一些羣體”。
破局:減少土地財政依賴/
南昌面臨的現狀是,國家給予保障的公租房,更多傾向了一些特定的人羣,面向大衆羣體的房源還不能滿足需求。
江西科技師範大學基建處一位負責人就告訴《每日經濟新聞》記者,他們學校前後兩期公租房,共計1000多套,主要是解決一些中青年教師以及引進性人才的住房保障。
南昌市房管局網站顯示,2012年南昌保障性住房用地共計946畝,市本級拿出的土地不足400畝,其餘均爲各企業和高校自己的用地。
在南昌工作多年的陳小林,從南昌推出經適房開始就報名參加了搖號,但一直沒有中籤。他表示,希望江西推出的的公租房數量多一些,範圍廣一些,讓他們這些外來一族也可以住上舒心的房子。
“如果全部由南昌市本級政府來建設公租房,不僅要消耗大量的土地,還需要一大筆資金,這對以土地財政爲主的南昌來說,負擔不起。”江西省社科院經濟所一位研究員認爲,土地財政仍然是南昌財政收入的一大保障。
今年前三季度,南昌土地出讓金收入突破215億元,在市本級財政收入418.6億元中佔比超過了一半。
“只有大力發展新興服務業,調整產業結構,降低土地收入在政府財政收入中的比重,才能讓南昌市拿出更多的土地,興建保障全民的公共租賃住房,惠及全民。”上述研究員表示。
作者:於垚峯