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原標題:投資客還敢冒險買房嗎 “都知道有風險,但除了房子,誰告訴我還能有什麼投資可以使資產保值?房價不管跌不跌,起碼是套房子。”剛剛買了兩套商住兩用房的李女士無奈地說。在北京,有李女士這樣思潮的投資者大有人在。受北京房價持續上漲預期及投資渠道狹窄的影響,部分投資客將資產集中轉移至房地產市場,以期通過投資房產來獲取較大收益。分析當下房產買家不難發現,不管是獲利之後增持房產數量的樂觀派,還是收益之後減持房產數量的保守派,抑或是爭取在房產價格低位時買進、高位時轉手,獲取差價的循環倒手投機派,他們所奔向的一個目標便是“賺”。不過業內人士指出,伴隨十八屆三中全會的召開,勢必會有一些新的調控政策指向房地產市場,且當前由於住宅市場投資空間壓縮、投資成本加大,單一投資房產勢必風險加大,不同屬性的投資客要依據市場走向做出理性思考及選擇,打好提前量。
第一類投資客:獲利增持樂觀派
所謂的“獲利增持樂觀派”,即買家在前期投資房產獲取收益後,進一步加持房產數量,這類人羣普遍對房產地市場未來的走勢持續看好,且有一定抵禦投資風險的經濟實力。
對這一類人羣進行細分,大致還可劃分爲兩種:第一種買家經濟實力爲中上檔,具備一定投資實力,但由於對房產市場住宅以外其他產品不甚瞭解,因此僅將投資目光聚焦在住宅領域。受限購政策的制約,其主動將置業範圍外擴至商住兩用房、“大七環”不限購房產及南北戴河、青島、海南、雲南等地的旅遊地產上。另一種買家不僅經濟實力上乘,且對房地產市場行情及投資規則較爲熟稔,其投資產品除住宅外,還包括商鋪、寫字樓、海外房產等。
在餐飲業打拼多年的李先生便是隻投資住宅的獲利增持樂觀派。“以我的判斷,近五年內投資房產應該不會出錯。”據瞭解,李先生從2004年就開始投資房產,當時他買下的兩套房產在回龍觀附近,房屋單價不出4000元/平方米,但是轉眼近十年的時間,價格翻漲近十倍。此後,李先生相繼購買了橡樹灣、潤千秋等處的房產,平日房產主要靠出租,遇出價高者轉讓。“雖然現在受限購影響,房產買入無法像之前那麼自由,但我也在考慮購置地鐵沿線的商住兩用小戶型房產以及時轉手、獲取收益。”李先生說道。
此外,與李先生不同的是,家住山水文園的孫先生則將投資眼光擴至海外房產上。“我名下幾處在市內核心區位的房產一般不能賣掉,沒有多餘的購房資格,而不限購的北京市周邊的房產轉手慢、收益低,我也不是很感興趣。海外房產永久產權、可獲永居權,擁有身份後很多國家免簽證,出行便利,也是一個思考的方向。”孫先生表示。
第二類投資客:獲利減持保守派
與嚐到房產收益“甜頭”、繼續加持房產數量的人羣不同,通常情況下,獲利減持保守派在出售房產後不會追加房產。這類人羣名下擁有多套房產,房產來源於早年間投資、拆遷回購、繼承、贈與等。
之所以減持房產數量,大致有以下幾個方面:一是房產稅、遺產稅將要徵收的傳聞不斷,部分擁有多套房產的業主選擇在政策出臺之前提前入市出售多餘房產,儘可能地減少損失。二是目前北京二套房須首付7成、暫停第三套及以上房貸發放,新房投資成本加大。三是迫於全國住房信息聯網的壓力,有少數房產持有者抓緊拋售房產。此外,有部分人本身對房地產市場未來走勢並不十分樂觀。
“現在的房價似乎已經快要走向最高點,通州、亦莊房價破三萬,環首都房價破萬,這在五年之前是想都不敢想的事。”手裏握着七個房本的崔先生說道,“雖然名下有多套房產,但是其中不乏有數十年的老房子,這些房子唯一的優勢就是地理位置好,至於房屋戶型結構、面積、配套等已滿足不了現代人的需求。最近聽說遺產稅將要開徵,我合計着還是將幾套老房出手、‘以小換大,比較划算。”
第三類投資客:循環倒手投機派
家住海淀、從事個體生意的祝先生一直把投資的目光緊盯在房產上。
“我只有高中文化,股票、基金投資我搞不懂,也沒有那麼多時間去打理,而買房的事,只要看準地理位置及周邊環境,再有個大企業做品質保障,一般不會出現太大的問題。我會讓很多中介幫忙選擇價格合適的房源,比如房主急需用錢、移民海外需要快速收回房款的,這時往往掛牌房價較低、還可以和業主砍價,買入後以低成本簡單裝修一下,再高價掛牌、轉手賣出、賺取差價。再就是跟着北京市軌道交通規劃線路走,着重打聽即將開通地鐵區域附近的房源,這樣的房子可以在短時期內獲取一定收益。”祝先生說道。
據祝先生介紹,他於2011年在成壽寺附近購買的100平方米左右小三居,現在已漲價近百萬,由於該房爲“滿五年房本且唯一住房”,因此在交易時,祝先生可以省掉一大筆個稅。“這類房子目前在市場上很搶手,地鐵開通後,出行也很方便,現在正積極尋找買家。之後再買入房產時,還真得好好考慮二手房個稅的問題,轉手賣房不會再像之前一樣比較容易且收益較多,賣房的人要沉得住氣。”祝先生說道。
從祝先生的個案不難看出,低價買入、高價轉手、“賣一買一”是房產倒手投機派獲取收益的方式。這類人羣一般經濟實力有限,對房地產市場未來走向及其他投資產品也不甚明瞭,又想通過買房、賣房的週轉收益來撈得一桶金。
專家:投資風險猶存關注側重點各有不同
不管買家屬於獲利增持樂觀派、獲利減持保守派,還是循環倒手投機派,其投資行爲都或多或少地存在一些風險,且欲化解投資風險,不同類型的投資客所關注的側重點及處理房產的方式也不盡相同。
對於獲利增持樂觀派來說,偉業我愛我家市場研究院經理程浩業認爲,其所面臨的最大問題是購房資格和貸款。“如果購房者有多次購房記錄的話,實際上在銀行那邊很難貸到款,如果是全款買入房產的話,則需要購房者動用很大一筆資產來做投資,投資成本增加,加之住宅市場房價上行空間有限,由此看開,投資不是很合算。”程浩業建議,投資者可以將置業目光移至非住宅類項目的投資上,比如目前寫字樓便處於相對價格低位。
此外,中原地產市場總監張大偉表示,當前房產價格已處於一個“高點”,投資獲利空間被壓縮,把資產全部放到“一個籃子”中並不是明智的選擇,投資者應合理調配資產的構成,理性置業。
對於獲利減持保守派來說,程浩業講道,“這類人羣首先要滿足自己實際的住房需要,選擇一套自己未來十幾年都不會換掉的房產留下,其他的房子可以先按照最理想的價格掛牌,若市場反應不好,可以把價格稍微調低一些,或將房源轉入租賃市場,待價格合適時再出售。從目前北京二手房市場反饋的情況來看,只要房產品質或位置不太差,基本上在掛出一個月之內便可以出手。北京徵收房產稅是遲早的事情,到那時,市場供應房源增多,未必能賣出理想的價格。與其在政策出臺之後‘做動作’,不如在此之前就把房產一套一套地處理掉。”
針對循環倒手投機派,張大偉表示,由於貸款難度增大、個稅提高,因此在短期內難以轉手獲得高收益,且房產標的額非常高,這使其不可能像轉手股票一樣容易拋售。伴隨十八屆三中全會的召開,政府將會出臺一些抑制政策指向房地產市場,若將房產看做投資品,投資風險逐步加大。
程浩業認爲,相比於二手房,此舉在新房市場盈利操作空間較大。比如購房者可以在個別樓盤首期開盤在低價時買進,後期房價漲至一定高位時賣出。但是程浩業也坦言,這樣收取的稅費也相對較高,投資者還要平衡收益和風險。
“房本暫且沒有到手的期房在交易時容易產生糾紛,因爲買這類房產的人以剛需爲主,他們抵禦風險的能力較弱,且還要辦理貸款等,作爲剛需族來說,儘量不要接手沒有房本的房產。”張大偉說道。