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6年未在南京拿地的仁恆置地,再一次進入了人們的視野。10月29日,仁恆置地僅經過5輪叫價,便以28.77億總價拿下江心洲G73混合地塊,樓面價爲7447元/㎡,溢價率僅爲1.4%。
對於價已經高達1.2萬元/㎡的南京江心洲板塊,仁恆置業以如此低價拿地引起了不小的爭議。其實低價買進,高價賣出,似乎已經成爲仁恆置業一貫的作風,就拿仁恆江灣城項目來說,6年的“蝸牛式”開發,項目均價已達27000元/㎡,仁恆置地利潤竟可達200%。
仁恆置業的慢開發盡享土地紅利,但隨着其近些年各地項目頻發的質量糾紛,這讓已經備受爭議的仁恆再次被推上了輿論的風口浪尖。
“蝸牛式”開發享盡紅利
仁恆置地的慢速開發之道,在港資領銜的外資地產軍團中非常常見。
記者調查發現,仁恆近兩年出售的冠軍樓盤拿地時間基本在2006年至2007年,待周邊區域已開發成熟,再慢慢把價格做上去,並獲得高額回報。這一策略因其囤地嫌疑,備受各方抨擊,但在較低的資金成本背景下,又成爲最主流的外資房企開發之道。
克而瑞上海機構研究總監薛建雄表示:“香港、新加坡的房地產公司來中國還是比較守規矩的,但是隻要守規矩,按照中國的法律程度走一圈下來,它的開工進度一定非常緩慢。”然而,這種慢週轉的模式也使其充分享受到土地升值帶來的紅利。
以仁恆上海項目爲例,1997年仁恆濱江園上市時的銷售價格超過8000元/平米,而周邊住宅的售價才2000-3000元人民幣/平米;2004年入市、2009年收官的仁恆河濱城售價從最初的2萬元/平米已經上升到今天的6萬元/平米;仁恆濱江花園在5年時間內價格同樣翻番。
2006年12月27日,南京仁恆置業以24.05億的總價奪得河西大街南側地塊,打造仁恆江灣城項目。當時,競拍地塊總用地面積達353126.5平方米,摺合每畝單價524萬元,單位地價7856元/㎡。以容積率2.2計算,樓面地價達3570元/㎡,加上建安成本、人力成本以及其他各種稅費、管理成本,最終的成本價達6500—6800元/㎡。
2009年仁恆江灣城一期開盤時均價爲15000元/㎡,僅到2009年底,均價飆升至20900元/㎡,2012年初因銷量問題,項目精裝修房源均價一度跌到22000元/㎡。根據網上數據顯示,目前仁恆江灣城均價達27000元/㎡,以2000元/㎡精裝標準計算,日前樓盤利潤或達200%以上。
無獨有偶,2012年8月,仁恆置地在珠海的仁恆濱海中心悄然開售。其內部報價4-5萬元/平方米,部分房源更以8萬元/平方米開賣。據當地房地產從業人員介紹,珠海市場上住宅項目整體的銷售價格並不高,市區一線海景房售價也僅在3-4萬元/平方米,本地開發商更沒有如此高價的樓盤。
其實,這個被譽爲“珠澳新地標”的項目真身是仁恆於2006年收購的珠海爛尾樓盤,項目從2009年正式動工到目前已長達四年時間,漫長的開發時間和高達8萬的售價使得開發商盡享項目帶來的超預期升值。
滿週轉實際是雙刃劍
據仁恆2013年中報顯示,公司目前持有現金43億元,並有31億元的到期短期債務和4.6億元的應付土地款項。2013年5月,仁恆爲補充土地儲備發行了20億元3年期人民幣債券,因而其總債務從2012年底的136億元升至2013年6月底的162億元。雖然調整後整體負債率從34.6%升至39%左右,但與國內同行相比仍處於較低水平。
據一位在仁恆工作多年的前高管透露,慢週轉確實是仁恆特色,但它像是一把雙刃劍,既是優點也是缺點。優點是仁恆把產品的反覆推敲和琢磨做的非常細緻,缺點是在現有資源下的資金利用率不是特別高。”
仁恆一直做高端物業的產品,這類物業的銷售週期長,項目回籠資金又較慢,在國內高端物業融資受限的情況下,只能通過自身的海外資源獲得融資。“由於是外資公司,仁恆的資金成本相對較低,這確實是仁恆在中國的優勢”,上述人士說。
就在去年,仁恆置地因一則有關大額融資的外媒報道受到了業內的廣泛關注。10月22日,有外媒報道稱,仁恆置地旗下上海仁恆房地產有限公司正爲上海兩住宅項目尋求融資,每筆融資規模均超20億元。目前市場形勢不佳,再加上融資金額不小,有外界人士猜測,仁恆置地的資金鍊有出現緊張局面的可能性。對此,上海仁恆方面當時迴應稱,這是正常的融資行爲,目前公司資金穩定。
中房信研究總監薛建雄對此指出:“由於持續調控對於高端市場的副作用很明顯,就算採取謹慎擴張模式的仁恆置地肯定也會感受到一定資金壓力。在這種情況下,如果高端產品開發商一味採取降價回款的策略,就會導致品牌問題出現。”
多地項目質量問題纏身
資料顯示,仁恆置地1993年進入華東,2003年進入成都,2005年擴展到珠三角和環渤海經濟圈,2010年又入駐三亞,最終形成在中國五大區域的佈局。
仁恆的內地本土化從精裝修開始起步。1993年,仁恆於上海推售的物業精裝修,但本地客戶並不買賬,業主多爲外籍人士,這一客戶特徵意外成爲仁恆趨向高端的品牌紅利之一。產品品質和物管服務是仁恆高售價之下長期保持客戶黏性的重要砝碼。然而,自去年以來曝光的多地質量問題讓仁恆倍感壓力。
自去年至今,仁恆上海項目仁恆怡庭房屋質量問題的報道層出不窮。這個銷售均價達到69000元/平方米、創下仁恆所有在售項目的最高水平的頂級豪宅竟因精裝修質量問題遭到多名業主投訴。
南京一家房地產網站的業主論壇上出現了多名仁恆G53公寓業主虧本拋售房屋的案例,90天被退151套。據南京房地產行業人士介紹,仁恆G53公寓的產品定位一般,周邊配套設施相對較弱。該項目無論在價格方面,還是在產品質量方面,都不具備競爭力。有業內人士分析,由於收益的下降,仁恆並沒有像上海項目那樣爲G53公寓項目開發配套商業設施,定位下滑或成爲仁恆的潛在危機。
蘇州仁恆雙湖灣多名業主反映稱,於2011年初花300多萬買的雙湖灣小區的房子,自入住後,房子問題就沒斷過,天花板大面積脫落,裂縫;牆面裂縫,起皮嚴重;走廊地磚和洗手間大理石大面積斷裂等多處問題。
今年8月,曾是珠海當地爛尾樓盤,仁恆濱海中心今年4月正式對外銷售,銷售也僅開始內部認購,並未大規模進行對外銷售。但被曝光是無證銷售。
“目前項目還未取得預售許可證”,仁恆置地銷售代表透露,如果客戶下了200萬認籌金,理論說是可以退,但一般辦理很難,不會退,因此客戶購買的時候最好是考慮清楚再交錢。
開發緩慢惹爭議、質量問題頻發。對於這家立足中國,選擇中國境內的高增長、戰略性重點城市開發高端精裝修住宅、商業及綜合物業項目的新加坡企業或許正面臨一場嚴重的信任危機。