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一方面是高端寫字樓不僅賣得起價,並且還引來“超級大戶”的整層整棟購買,甚至由於銷售火爆而把前期規劃的公寓改成寫字樓;已建成的高端寫字樓供需兩旺;另一方面,一些寫字樓項目銷售遇阻。昆明在建的67個寫字樓項目並不是都能在這一波商業大潮中穩賺穩贏。位於二環外的萬達·昆明雙塔均價達2.3萬元/平米,價格直逼主城核心的世紀中心、東方首座售價,而同樣位於市中心的某項目寫字樓均價只在1.4萬元/平米卻賣了幾年。可見寫字樓與唯地段論的住宅不同的是,在考量項目區位的同時,有更多如交通、配套、開發模式、品牌、硬軟件等因素決定着一個寫字樓的成敗。
成功寫字樓擁有強大的功能配套
“你能找到哪個成功的寫字樓是周邊各種配套缺乏而只有一兩棟寫字樓孤零零的杵在那?沒有吧,好的寫字樓應該是外圍環境、自身配置和管理運營團隊很強大的。”昆都國際房地產開發有限公司招商運營負責人吳亞霏就目前國內寫字樓成功的案例做出分析。“從外圍環境看,首先是交通要便利,你看上海的陸家嘴,那裏一定是公交、地鐵系統很完善的,因爲除了管理層以外,大部分員工其實是以公共交通爲主。然後就是需要有充足的停車位,現在的寫字樓多多少少都會配有專門的停車區。”
昆明市中心的許多寫字樓大廈,雖然位置不錯,但由於開發時間太早,動靜態交通考慮不充分,某些配套顯得有些陳舊。近幾年開發的寫字樓,開發商更注重交通和配套設施的便捷。正在修建的地鐵,也帶動了沿線很大一部分寫字樓物業的崛起。車位配比的提高也爲項目營造更好的商務氛圍。如螺螄灣中心的地下停車場目前是昆明主城區最大的,配置了13000個車位;萬達·昆明雙塔、昆鋼科技大廈這些項目甚至配置了總裁專屬的屋頂停機坪。
高科技產品頻現高端寫字樓
在近期的寫字樓廣告中,很容易看到分體式中央空調、毛細管網系統、地源熱泵、生態植壁牆、老總專用樓梯、全系配套管線、超高豪華大堂、超高配比的車位、優質物管等詞彙,這些在早些年看不到的生疏專業術語如今頻繁出現,似乎在告訴人們錯過什麼地方的什麼寫字樓將會是一件多麼可惜的事情。的確,辦公品質已經成爲彰顯企業形象、效率、實力的重要因素之一,也是企業選擇辦公環境時率先考慮的條件。如世紀中心、東方首座、上海東盟商務大廈、萬達·昆明雙塔、崑崙中心、置地廣場等一批寫字樓項目運用了大量低碳、環保、智能的高科技產品。
中天融域8米、經典雙城10米、萬達·昆明雙城10米、海倫國際15.6米……當昆明寫字樓大堂挑高高度一次次升高,也將項目高貴品質展現得淋漓盡致。正如有業內人士這樣說“外立面是一座建築的第一印象,大堂就是了解它內心的最關鍵一步。”
在智能辦公方面,高端寫字樓幾乎實現了全智能化辦公,5A(包括OA:辦公自動化系統;CA:通訊自動化系統;FA:消防自動化系統;SA:安保自動化系統;BA:樓宇自動控制系統)被廣發運用到平時的工作環境中。
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衆多寫字樓與世界級的物管聯手
“物業服務是一項被客戶極爲關注但是開發商又缺乏關注的一項服務,地產項目的開發品牌將決定後期的運營管理,寫字樓後期的物業服務將在很大程度上影響該寫字樓的資產增值前景。入駐企業要長期使用寫字樓,於是後期商業物業管理服務的優劣,將決定企業是否會長期使用,使用期越長,使用率越高該寫字樓的價值自然越高。”張素英道出了一項容易被開發商忽視的區域。
“好的物業管理服務涉及了很多方面。我們甚至提供了像翻譯、文件、名片印刷服、祕書培訓、機票訂購、代訂餐飲等等所涉及到生活方方面面的各項細節服務。”一位物業管理人士透露。爲了達到更高的物業服務水平,昆明衆多寫字樓項目甚至和國際級的高端物管服務聯手,如融城金階就引進了全球物管五大行之一的仲量聯行,專門爲融城金階定製服務。金蘋果國際商務的物業管理,是由重金聘請的世界級物業顧問——世邦魏理仕進行全權託管。他們將針對企業特殊的商務活動需求,建立多種不同的物業可行方案組合。
住宅思路做寫字樓讓銷售受阻
目前昆明高端寫字樓得到市場熱捧有客觀的原因。也有些不那麼的案例,昆明前些年開發的一些寫字樓檔次不高,軟硬件配置較低。有的項目寫字樓層高甚至和住宅差不多,有的乾脆搞成SOHO公寓——商住一體的複合型產品。今年的寫字樓項目中也不乏在建公寓中途轉而做寫字樓、更有寫字樓改住宅這樣尷尬的局面,也造成後期的銷售嚴重受阻。
“這是慣式思維導致這樣的局面,昆明本土做專業寫字樓的屈指可數那麼幾家,做住宅地產起家來開發寫字樓的卻是不少,但是住宅和寫字樓在開發模式上存在着很大的不同,如果用住宅開發的思維開發寫字樓,顯然是不可行的。”張素英表示。
的確,由於前期定位不清晰和規劃的失誤導致了昆明寫字樓出現同地段不同價的局面:市中心的寫字樓甚至沒有二環外的賣得好。
“在購買寫字樓項目時,也要注意一些承諾返租、包租的項目。我曾經接觸過一個開遠的寫字樓項目,開發商承諾包租10年,結果才兩年就做不下去了,只好申請破產。太多的承諾不能給客戶兌現,客戶不也得吃這個啞巴虧麼。”張素英也提醒對這樣的承諾做出高度警惕。(田晶)