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記者李坤軍
以往很長一段時間,杭州的商務、商業氛圍都不算濃厚,甚至與浙江、杭州這樣的經濟體量並不對稱。近些年來,隨着杭州城的外擴,次區域中心的強勢崛起,杭州慢慢由一個單核化的城市,向多核化的現代城市轉變,商務和商業的力量推動杭州城的二次變革。在此過程中,杭州的商務、商業需求也呈現爆發式增長,這其中表現最爲明顯的一點,即是杭州的商務辦公正迎來升級換代潮,主城區次區域中心的寫字樓成爲香餑餑。
運河CBD的寫字樓賣瘋了
前些天,劉先生將自己在黃龍世紀廣場寫字樓的辦公場所騰空,然後搬到了城北的一處寫字樓內,劉先生的公司這些年發展很快,由當初的10多人發展到現在的60多人,“人一多,辦公空間就不夠用了,本來想在周圍找找空置的物業,把辦公場所擴大,搬遷畢竟是件麻煩的事。”但由於在周圍找不到合適的物業,無奈之下他只能去外面找新場地。“等到搬出來後,我們發現不在市中心辦公益處多多,除了物業更新,租金更低,更重要的是早上上班通暢很多,那時候去黃龍上班,一路往市中心走,堵得要死。”
像劉先生這樣,現在把辦公場所從黃龍、武林等傳統商圈搬出來的企業不少,世邦魏理仕杭州分公司董事、總經理馬英樞早在幾年前就注意到這個現象,“一般來說,從原先的辦公地搬出來,有兩種原因,一是企業擴張,辦公場地不夠用了;二是原先的物業,無論服務還是辦公環境,都無法滿足客戶變化的需求了。”
企業的這種需求,催生了主城區次區域中心辦公樓的旺銷,譬如說在城北的運河CBD,綠地中央廣場未售先熱,三幢寫字樓已預訂掉兩幢,第三幢也正以整幢銷售的方式與一個客戶在談;萬通中心LEED金級寫字樓,從9月25日開賣,如今已賣出6000多平方米。“購買的都是自用型,這個比例高達70%-80%。”杭州萬通中心副總經理趙駿證實道。
稀缺性成爲入手寫字樓的重要考量
不過在世邦魏理仕杭州分公司董事總經理馬英樞看來,雖然市場上存在升級換代的需求,但並不是每個區域的寫字樓都值得購買。世邦魏理仕每個季度,都會發布一份杭州樓市的價值分析白皮書,在今年第二季度的發佈會上,世邦魏理仕的分析指出,錢江新城是目前杭州寫字樓市場的重災區,區域內有高達四成以上的空置率。“錢江新城這些年很火,房價透支也很多,但反過來看,租金並不理想,加上供應量大,形成局部的高空置率。”馬英樞說隨着供應的減少與需求的增加,從未來看,錢江新城的寫字樓還是會趨於一個平衡,但這顯然需要時間。
“因此,很多人將眼光投注到了城北、城西這樣的區域,城西以銀泰城爲代表,城北以運河CBD爲代表。”易居中國杭州公司副總經理徐天表述,分析這些熱門板塊的寫字樓,其共性非常明顯,“一是從區域角度講,離市中心近,有一個很好的距離。而是配套都非常完備,屬於聚集開發,像運河CBD,萬通、遠洋、綠地都來了,並且有商務、商業,集辦公、購物、休閒娛樂,甚至住宅於一體,改變了那種早上上班,晚上下班後人去樓空的‘鐘擺效應’。”
因此在徐天看來,未來買寫字樓,最重要的還是要看它具不具備某種稀缺性,“城北本身的供應量有限,加上購買者又多以自用爲主,未來能出租的面積更爲有限,但同時,這個區域又是承接市中心辦公溢出的最佳區域之一,這種稀缺性決定了這一帶的寫字樓未來的價值空間非常具有想象力。”
而在世聯地產集團綜合體策略資源中心總經理許錚看來,如今的運河CBD,很像深圳的福田中心,積聚從政府到品牌開發商的大量資源,統一規劃,統一運作,潛力無限。
好的開發商
能使寫字樓的租金溢價30%以上
在世聯地產集團綜合體策略資源中心總經理許錚看來,一個值得購買的寫字樓,應該具備四個方面的要素,地段、品牌、品質,以及後期的運營能力。“買寫字樓不像買住宅,是一次性買賣,寫字樓的價值,更多地體現在未來的運營能力上,一個好的開發商,能將租金溢價30%以上。”
“這個方面,萬通感同身受。萬通在北京和天津等地都建設有萬通中心,並且都已經成爲當地的商務地標,與周邊的寫字樓相比,萬通中心的租金溢價率非常高,一般的溢價都在30%以上。”杭州萬通中心副總經理趙駿告訴記者。
爲了做出這種溢價率,杭州萬通中心引入金仕堡爲寫字樓客戶服務,還引入上海資源進行大客戶的招商。
世聯地產集團綜合體策略資源中心總經理許錚認爲,大客戶對於提升寫字樓的整體品質意義非凡,“如果能引進世界500強的企業,或者能引入比較高端的像金融、投行、知名IT企業,整幢寫字樓的形象就立起來了,其未來的租金也會跟着水漲船高。”而在趙駿看來,這正是萬通的強項所在,“無論在國內的北京、上海,還是在國外,萬通在這方面都有很好的資源。”
除了帶進來的大客戶,趙駿還看重寫字樓能提供給客戶的細緻服務,“譬如前陣子杭州萬通中心,我們做了一個爬樓梯的活動,從物業費裏拿出一部分錢出來做獎金,大家的參與度很高。平常我們也會做一些類似串門的活動,打破了企業與企業之間的壁壘,大家也覺得很好。時間一久,大家都覺得在這個地方辦公挺好的,就捨不得搬了。”
在馬英樞眼裏,如今的運河CBD,很像上海的徐家彙,離市中心5公里左右的距離,交通便捷、配套完善,具備相當的輻射能力,因此,對於該區域的租金,它也顯得信心滿滿,“等到明年萬通中心投入使用後,我個人的心裏租金價位應在4元/平方米/天左右,等到運營四五年後,能達到5元/平方米/天,或者更好。這樣的租金無論是投資回報率,還是年平均漲幅,都遠在住宅之上了。”