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中新網11月6日電10月最後一天,萬通地產(600246.SH)公佈了2013年第三季度財報。數據有好有弊。在規模偏好根深蒂固的媒體端,萬通地產的疲弱數據被額外放大,作爲這家擁有明星領袖的地產公司掉隊的“證據”。這是因爲,地產界有一個以規模爲偏好的評估體系,說到底,這種體系是用人們腦海中最容易想到的大與小來評估地產公司,銷售業績自然最簡單粗暴。但是,有一點卻是不容忽略的。重資產模式下的重銷售之路,規模越大,風險越大,它意味着你沉澱投入的資金越大,一種滾雪球的發展模式,但終歸有一天雪球滾不動了,停滯乃至傾覆下滑。
在我的股市資產配置中,萬通地產的角色是主打防禦性,而配置萬科、保利等則可以讓我跟着市場大勢賺錢。這麼說,並不是不看好它的成長性,而是說,在現階段,萬通地產的轉型策略還需要一點點時間來顯現反週期的效果。它在商業地產上的佈局,以及輕資產策略(好像萬通地產的說法是“美國模式”),我個人是比較認可的。一個簡單的道理,住宅市場不僅不可能無限增長,而且上升空間已經越來越受到很多因素的制約,比如,經濟轉型帶來的其他投資機會,私有房產的高持有率,以及現在房價處於價格高位等等。
萬通地產目前的商業地產主要集中於辦公樓,而不是商鋪,這讓人更加放心。但是,最打動我的是,它的基金策略。通過一個個財務安排,雖然萬通地產可能只是出資額不大的出資人,但是,它可以在一個商業地產的全過程開發中享受到各個環節的收益,最終,它通過較小的出資額,管理了非常大的資產規模,收穫了較豐盛的投資回報。這個模式在美國尤爲流行,我對萬通地產在國內複製這樣的盈利能力並不擔心。
正是基於這樣的個人判斷,我並不是特別在意萬通地產短期的業績波動。在一些媒體上,萬通的銷售額、現金流等指標一旦出現負增長,就變成了一個新聞。老實說,這裏也有很多技術性的因素。即使剔除這些技術性因素,我也並不認爲,萬通地產的管理層並不進取。當我看到萬通地產今年連續拿了三幅地塊後,對於這一點,媒體上多用加倉、加碼來形容。我認爲,管理層其實也在平衡他們的資產分配,平衡短期與長期的投資收益。
在今年地價飆漲下,我也稱讚他們這麼做。但是隻要拿地,就一片叫好,並以此作爲評估萬通地產是一個好公司還是一個掉隊公司,我認爲,這同樣陷入了與規模評判一樣的評估陷阱。我看好萬通地產,是看好其商業策略與其匹配的執行力。萬通地產不是規模的信徒,一直以來,我感覺到這家公司在戰略佈局方面擁有一個自戀的口碑。他們一直在不厭其煩地說,直到我真的去研究了它,最後被說服,甚至中毒買了它的股票。很多人關心在創業20多年後,萬通地產還能否再度進入攻擊模式。我個人認爲,這一定會發生。但是,一定不會以現在流行的高負債模式出現。
高負債模式的走紅,是地產界的規模崇拜有關。它將住宅開發的中國式經驗運用到極致,拿地,快速開發,再拿地王,再開發,規模迅速提升。但是同時,風險也迅速累積,現在不少地產企業都很推崇高負債模式,都躍躍欲試,希望成爲下一個週期的行業明星。但是,中國有個老話,盛名之下,其實難副。其風光背後,應該時刻伴隨着對未知前景的惶恐、擔憂與審慎。
已有20多年曆程的萬通曾經經歷過多元化,有過蜜月,吃過虧,現在已然進入成熟階段。這個階段,不以規模爲導向,而以戰略爲導向,業務模式不能風吹草動就變化,同時還要體現過往吸收的經驗,對經濟週期有足夠的免疫力。他們現在做的“美國模式”,與不同的錢打交道,從手藝活中掙錢,美國的鐵獅門就是這麼幹的,最後發現,規模根本不是問題。只不過,這個規模是資產的管理規模,不是國內常見的銷售規模。說到底,公司最終要比拼的是經營能力,而不是規模導向的單純的銷售能力,賺錢的能力比賺錢的數額更重要。
萬通地產值得信賴的就是這個制勝未來的賺錢能力,而且是一種低風險、可持續的能力。馮侖形象地把它概括爲“吃軟飯、掙硬錢”。萬通地產過往三四年的轉型,在我看來,其實就是在國內、國外兩條戰線上實戰演習。在國內,蓄積了六個商業地產項目,基金管理規模每年都呈幾何級數遞增;在國外,萬通臺北2011業績驕人,拓展出一片新天地。。
我想,這纔是萬通地產的核心價值所在。至於它何時進入“攻擊”模式,管理層已經發出了信號。萬通地產董事長許立稱,萬通地產朝商用物業的轉型已經初步完成。我認爲,你不妨把當前當作萬通地產爆發前的“沉默”時刻。在這樣一個時刻,需要兩個事情:一個是耐心,一個是改變成見。如果萬通已經決定走一條不同的路,你還用老標準去要求它,要麼繼續誤會,要麼,失去賺錢的機會。我堅信,一條寬闊的路一定能走向光明的未來。 (李達因/文)