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前段時間,央視曝出“全國繳存公共維修基金萬億,使用率不足1%”的消息。報道指出,截至2013年7月,北京繳存基金348.1億元,使用5.38億元,使用率僅1.55%。
公共維修基金,更準確的說法是物業專項維修資金,首期維修資金由業主按建築面積及交存標準繳納,作爲房子的“養老錢”,屬業主所有。
雖說這錢歸業主所有,但真正支取起來卻並不簡單。記者從採訪中瞭解到,支取物業專項維修資金之所以這麼難,並不是申請步驟有多複雜,更多的是人心不齊。
什麼時候用“養老錢”最合適?這筆錢支取出來後,如何保證公開透明,真正用在實處?這都是業主們擔心的問題。
杭州物業專項維修資金
近三年申領比例呈階段性猛增
2002年10月,杭州啓動了物業專項維修資金的使用。不過,當時僅涉及資金利息的使用,使用金額很低。
兩年後,《杭州市物業維修基金和物業管理用房管理辦法》實施,明確了可使用物業專項維修資金的本金部分及最大比例,使資金使用率大大提高。
根據杭州市房管局統計數據,2002年,杭州市物業專項維修資金申請項目數爲6個,申請金額18萬元,本金使用金額爲0元。
而從2008年開始,申請金額大大提升。尤其是近三年物業專項維修資金申請使用的項目數,及申請使用金額,均是2003年的十餘倍。2012年,申請項目數達到737個,申請金額2562.62萬元,本金使用額爲747萬元。截至目前,歷年累計使用物業專項維修基金本息近1.5億元。
物業專項維修資金使用額呈階段性猛增,同時總體呈逐年上升趨勢。
近年收支比達8%左右
維修資金投資只能購買國債
雖然,杭州物業專項維修資金使用額逐年上升,但記者發現,維修資金的使用率依舊較低。
據統計,前兩年杭州物業專項維修基金歸集均在3億元以上,今年1月至10月新歸集3.5億元,不過使用金額僅2585.513萬元。這麼算來,今年前10個月的物業專項維修資金收支比只有7.3%,前兩年的物業專項維修資金申領額均在2000多萬元左右,收支比大致在8%上下。
業內人士並不認同某些媒體“使用率”這樣的說法。“物業專項維修資金是專款專用的,使用週期非常長。”他解釋,“尤其是杭州樓盤收繳維修資金不過才10多年,許多樓盤尚未出保修期,自然沒必要提取這筆資金。”
這麼一大筆錢“睡”在銀行裏,僅靠利息,能否抵抗可能的通貨膨脹?在需要派用場時,它發揮的價值能與業主繳納時對等嗎?如何確保不貶值?
“目前,相關規定只許可物業專項維修資金用於國債投資。”杭州市房管局相關工作人員說,“這是出於安全考慮,資金存入銀行和購買國債,信用風險和流動性風險都很小,畢竟這是房屋的養老錢。”
幾個數據
難在哪裏
未成立業主委員會支取資金難度大
國家有相關規定,物業專項維修資金適用於承重牆、屋頂、樓梯間以及電梯等等。房屋在這些地方出了問題,就可以啓用這筆資金嗎?
然而,啓用這筆資金並非易事,不少業主對此的印象是,“交錢容易,取錢難”。
爲什麼會造成這麼一個印象?
因爲除去程序上的例行公事,想要申領維修資金,有一個大前提:要有業委會,另外還得業主統一意見——需經專有部分佔建築物總面積2/3以上的相關業主且佔總人數2/3以上的相關業主同意。
“一方面業主很難自發召集成立業主委員會,另一方面沒有受到很大影響的業主參與的積極性很低。”杭州某小區業主陳先生告訴記者,他曾因房屋漏水需維修而試圖發起成立小區業委會,但難度很大,最後還是不了了之。
不過,“如果沒有業委會,也可以由社區代行業委會職責。”杭州市房管局相關工作人員表示,位於杭州市寶石社區的綠寶商務公寓,就是通過社區代行業委會職責,申請了物業專項維修資金。
綠寶商務公寓樓已經使用10多年了,很多配套設施出現老化。“電梯要大修,另外部分監控設施也要修修補補。”物業經理表示,不過這仍是一項艱鉅的工作,挨家挨戶諮詢業主意見,前前後後弄了足足有大半年,總算才申請下來。
“很多業主在業委會尚未成立的情況下,動用專項維修資金是一個繁複的過程。”陳先生搖着頭說,一旦遇上緊急情況需要維修時,可因爲要按規定走程序,不少住戶只能默默忍受等待。
2/3簽名的“門檻”太高業主意見統一不易
調查中,記者還發現,即便是成立了業主委員會的小區,支取該筆資金也並非易事。
張先生家住杭州城北的都市楓林小區,是小區選舉出來的業委會主任。這段時間,他一直挨家挨戶地上門做業主的工作,苦口婆心地解釋“物業專項維修資金”這個概念。
“要修電梯,只能設法調用專項維修資金,可是很多業主都不理解。”張先生說。
小區16、17幢的兩部電梯已經壞了好幾個月,高層的住戶們不得不用一臺電梯上下樓,上班下班的高峯期,可能一等就要等很久。
“16幢已經進行得差不多了,已經弄到了2/3業主的簽名,等我出差回來就可以調用維修資金來修電梯了。但17幢的工作,幾乎沒有進展。”張先生髮出了幾聲苦笑,“前幾天我兩次去17幢,直接被業主罵了出來。”
這些業主不配合的原因是什麼?
“有些人說,你現在把這筆錢用掉了,以後我們的房子壞了怎麼辦?”張先生說,還有人想得更多,“擔心業委會在中間揩油,調出這筆錢來,自己吞掉一點。”
這麼一來,以致於出現新的情況,一些執反對意見的業主甚至還動員其他業主簽名抵制,宣傳負面消息。
其實都市楓林碰到的這種情況,在國內很多小區試圖調取物業專項維修資金時都會碰到,無非是有些業主以事不關己的理由拒絕動用這筆基金,比如說底樓拒絕爲修繕漏水的屋頂簽字,比如說低層拒絕爲修繕電梯簽字,比如不常住的業主拒絕爲各項維修簽字等等。
記者走訪了都市楓林周圍的幾個小區,業委會的工作人員普遍表示,調用維修基金,最大的問題還是得不到業主的認同,沒法弄齊2/3的簽名。