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價值150萬元的一套住房,在買賣雙方和中介公司的共同“努力”下,房屋主管部門看到的房屋買賣合同上只有80萬元。這正是時下二手房交易中常見陰陽合同中的一種表現形式。很多二手房買賣雙方爲減少交易稅費或獲得高額貸款而製造各種“陰陽合同”。本期特邀天津寧一律師事務所王京濤律師爲該類案件指點迷津。
王京濤認爲,陰陽合同是指在一次二手房交易中同時簽訂兩份不同的合同,其中一份具有虛假性,另一份爲真實意思表示。其中“陰合同”顯示買賣雙方真實的成交價格,而“陽合同”則根據使用需要有所不同,一種是虛高的房價合同交給銀行,以申請更多按揭貸款;另一種是填低房價的合同交給房地產交易中心過戶,以便少交稅。
簽訂兩份不同價格的房屋買賣合同,是陰陽合同的一種方式。還有一種方式,是把房屋買賣價格籤低,然後另籤一份裝修補償協議和舊傢俱買賣協議,以裝修補償款和傢俱款的名義,補足房屋實際成交價。
我國《合同法》第52條規定,“惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益”的合同是無效合同。陰陽合同以虛報價格來逃避國家稅收或騙取高額貸款損害國家稅收和第三人的合法利益,屬於無效合同。
對於一筆交易,法律一方面從保護社會公序良俗的角度來加以限制,另一方面在不違反社會公序良俗的情況下鼓勵交易各方按自己的真實意思交易。所以在此類糾紛中,對陰陽合同效力的認定都是結合案情考量,要麼爲保護國家、社會公共利益認定合同全部無效,要麼爲促成交易僅認定避稅價格條款無效陰陽合同不僅使國家稅收蒙受損失,而且動搖社會對誠信經營、履約和納稅的信心,擾亂市場經濟秩序。實踐中,鑑於買賣雙方簽訂陰陽合同的行爲嚴重違反了我國稅收管理規定,有關部門查實後,如果屬於一般偷稅行爲,行政機關有權給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數額較大、次數較多,則可能構成犯罪。
陰陽合同對買賣雙方都存在着風險。對買方的風險主要是:1、真實意思認定的風險。由於價格、付款方式約定不清楚或無法確定爲真實意思,則可能導致部分條款(特別是價格條款)不具有約束力,進而導致買賣不能順利進行。2、無法取得高額貸款的風險。3、再售承擔高費用的風險。4、合同不成立的風險。5、行政處罰和刑事追究的風險。對於賣方來說則存在以下風險:1、宣告無效的風險。2、房款不能全額收回的風險。3、行政處罰和刑事追究的風險。