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10月29日下午,中共中央政治局首次專題學習住房領域情況。中共中央總書記習近平在主持學習時指出,“十二五”規劃提出,建設城鎮保障性住房和棚戶區改造住房3600萬套(戶),到2015年全國保障性住房覆蓋面達到20%左右,這是政府對人民作出的承諾,要全力完成。
作爲我國房地產市場調控的核心措施,國家對保障房政策的再次強調被市場看好。31日,在股票市場,新華聯、招商地產、中天城投等多隻涉及保障房概念的股票漲幅明顯。
社科院財政與貿易經濟研究所博士高廣春對此表示,國家政策層面上的大力推動,必將會引發市場積極反應。但反應能否持續,一方面在於政策的穩定性、連續性,另一方面也要考慮諸如建設資金籌集等具體操作層面能否及時跟進。中國銀行國際金融研究所研究員李佩珈則認爲,從講話內容來看,國家房地產調控思路發生很大變化。這包括兩個方面:一方面更強調房地產市場的民生定位,另一方面更強調通過增加供給來調控房地產市場。她同時也提出,在增加供給方面,國家今後還面臨很多艱鉅的工作,其中較爲迫切的便是如何拓寬建設資金來源渠道。
從保障房建設資金的來源看,其主要來源於中央政府的財政撥款、地方政府的土地受讓收入、銀行貸款、地方政府發債以及其他社會融資渠道。雖然近年來我國多次強調引民間資本進入保障房建設領域,但從數據來看,銀行等傳統資金來源渠道依然是保障房建設的主要融資通道。
近年來商業銀行對保障房建設的信貸投入規模以及增長幅度顯示:商業銀行支持保障房建設的力度始終在加大。據工行提供的數據,自2011年以來,工行通過發放貸款和承銷保障性住房私募債等多種方式,已累計向保障性住房建設提供了超過750億元的資金支持。建行的數據是,截至2012年末,保障性住房項目開發貸款餘額590.80億元,增幅達129.62%;個人住房貸款餘額超過1.5萬億元,新增2157.83億元。
除加大信貸投入外,部分商業銀行還通過創新融資模式、發揮綜合金融服務優勢來支持保障房建設。如早在2011年,由工行擔任主承銷商的北京金隅集團該年度第一期非公開定向債務融資工具成功發行,募集的20億元將專項用於北京市石景山區燕山水泥廠經濟適用房及朝陽區東壩鄉單店西村南限價商品房兩個保障房項目。某商業銀行也於今年年初表示,要開發適合保障房收益特點的金融產品。創新採用股權質押、在建工程抵押、應收賬款質押和第三方連帶責任擔保等組合擔保和住房公積金、土地出讓金、廉租房租金收費權等質押擔保,加大保障房建設支持力度。
不過,僅依靠銀行信貸恐難滿足數量龐大的保障房建設任務的資金需求。據住建部副部長齊驥介紹,預計今年保障房的資金需求將超過去年。而去年住建部公佈的資金需求預測數據爲兩萬億元,因此,保障房建設目標的完成面臨巨大的資金籌集挑戰。
高廣春認爲,保障房具有公共產品性質,因此政府應增加必要的投資,同時也要以政策引導以支持多渠道的資金投入。李佩珈也認爲,不能僅僅依靠政府的財政投入,應更多依靠諸如市政債等更加市場化的舉措籌措資金。
毫無疑問,保障建設任務的徹底落實,將使保障房更快發揮市場“穩定器”作用。市場過度繁榮、房價難以抑制的現象或將成爲歷史,房地產市場迴歸理性也值得期待。
不過值得關注的是,房地產行業潛在風險的存在以及保障房建設風險分擔機制上的不完善或令商業銀行在對保障房建設的加大投入上存在顧慮。此前爲遵循國家房地產調控的政策導向和自身風險防範的要求,商業銀行已全面收緊房地產開發類貸款。數據顯示,2012年,五大行房地產開發類貸款規模有所下降。截至2012年末,工行房地產開發貸款餘額較2011年末減少了264億元;農行減少372.63億元;建行減少33.9億元;交行、中行的房地產開發貸款比例同比也有不同程度的下降。
李佩珈分析,從目前情況來看,商業銀行將信貸資金投入保障房建設多出於硬性指標安排和社會責任,保障房建設的收益有限、回報期長令商業銀行缺乏真正興趣。這同樣也是民間資本較少進入保障房領域的主要因素。對此,她建議,應採取諸如減稅、風險權重調整等更多配套政策來調動銀行積極性,而這些政策亦可激發保障房建設市場的整體活力。楊洋