|
||||
截至目前,滬深兩市152家房地產上市公司的2013年三季報已基本披露完畢。
從財報披露情況看,房企業績總體上仍以同比增長爲主。Wind資訊數據顯示,僅有14家上市房企淨利潤虧損,幾乎實現了“滿堂紅”,萬科等標杆房企更是業績增幅明顯。
今年以來,樓市不斷回暖,全國重點城市住宅銷量也隨之上升;加上開發商融資渠道的拓寬及成本的降低,使之在土地市場“出手闊綽”。這意味着,四季度的土地市場仍將面臨持續升溫的壓力。
三季度上市房企業績總體飄紅
Wind資訊顯示,在已披露三季報的上市房企中,超過80%的公司業績報喜。其中,世榮兆業以淨利潤4693.31%的同比增幅獨佔鰲頭。
除金地集團外,以招商地產、保利、萬科爲首的龍頭房企在2013年前三季度的業績延續着一直以來的強勢表現,淨利潤同比增速均在20%以上。其中,招商地產1-9月實現歸屬於上市公司股東的淨利潤36.05億元,較上年同期上漲49.06%;保利地產實現淨利潤46.12億元,較上年同期上漲20.71%;萬科實現淨利潤61.6億元,同比增長21.27%。
克而瑞研究中心分析指出,一、二線城市剛性和改善性需求的持續釋放,使房企取得了良好的銷售業績,這是上市房企淨利潤增速保持較快步伐的主要原因。
世邦魏理仕中國區研究部主管陳仲偉也認爲,繼上半年全國樓市火熱之後,今年樓市“金九”亦如期而至,這使得多數房企的銷售金額和均價都呈現直線上揚的趨勢。
萬科依然佔據了銷售金額榜首位置,三季度萬科實現銷售面積382.3萬平方米,銷售金額448.2億元,同比分別增長25.2%和32.7%。今年前9個月萬科累計實現銷售面積1098.7萬平方米,銷售金額1285億元,同比增長33.4%,且銷售金額已超過去年全年的九成。
上市房企資金鍊無憂
從經營活動產生的現金流量淨額等財務指標看,2013年前三季度多數房企的現金流較爲充裕,僅有38家公司的現金流量淨額爲負。專家認爲,這主要得益於上市房企在海外融資渠道不斷拓寬、借貸成本日益降低。
陳仲偉分析稱,雖然上市房企內地融資受到一定限制,但其在海外融資方面表現活躍。由於開發商銷售情況良好,內地樓市量價齊升的趨勢未現改變,使得海外投資者對於內地房企的盈利狀況充滿信心。“一方面,內地房企在海外的融資渠道不斷拓寬,如發債門檻不斷降低;另一方面,其貸款利率也日趨下降,原來房企的融資成本在8%-14%,現在基本可以控制在10%以內。”
記者統計發現,9月份至今,包括綠城中國、碧桂園、恆大在內的數家內地房地產企業宣佈境外發債計劃,集資金額約248億元人民幣。其中,綠城中國於9月17日宣佈發行六年期3億美元、年息率爲8.0%優先票據;碧桂園於9月25日宣佈發行八年期7.5億美元、年息率爲7.25%的優先票據;恆大地產於10月24日宣佈擬發行五年期10億美元的優先票據,年息率爲8.75%。
一位上市房企內部人士告訴記者,該公司海外融資的主要目的是爲收購土地以及爲擴大業務做準備。
土地市場再臨升溫壓力
不少業內人士擔憂,今年以來,迴歸一、二線城市房地產開發已成爲實力房企的共識。不少房企目前均有土地補倉的需求。隨着樓市銷量的節節攀升,以及良好的海外融資狀況,上市房企資金將更加充裕,接下來可能會加大在重點城市的拿地力度,一線城市地價或將繼續被推高。
專家指出,從2012年5月至今,商品住宅市場進入去庫存時代,企業銷售業績節節攀升,土地儲備逐漸不能滿足日益增長的需求規模,這種有錢缺地的局面造成了企業在過去的三個季度中顯示出強烈的拿地願望。例如,融創中國今年前三季度,拿地面積和銷售面積之比達到2.4,遠高於往年平均水平。
而在土地市場上,國內“地王”記錄也在不斷被刷新,土地市場熱度高漲也推高了一、二線城市土地的價格。9月份,一二線城市中心城區地塊集中入市,北京、上海、蘇州、杭州等多地“地王”集中出現,高溢價土地頻出讓地價的上漲步伐持續“高歌猛進”。
渣打銀行第三季度調查的30家開發商中,21家表示在未來的3到6個月準備購買土地,其中10家還表示與3個月前相比,當前有更大的土地需求。有23家開發商認爲未來6個月內房價漲幅將達10%,6家開發商表示漲幅會更大。
在此背景下,一線城市土地供應趨緊,並將面臨開發商熱搶的壓力。近日,北京市國土局公開拍賣延慶一宗住宅用地,經過長達94輪的激烈競拍,萬科、天運、城建聯合體以7億元摘得該地塊,溢價率爲48.9%。隨着樓市銷售熱度不減,可以想象,2013年的最後一個季度,一線城市的土地市場或將持續升溫。