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隨着中國人口老齡化問題逐漸加劇,養老問題走出了單個家庭,成爲一個亟待解決的社會問題。這同時也帶來無限商機,養老地產成爲衆多開發商眼中的大蛋糕,等待分享。
但是,作爲一個新興的行業,養老地產仍在摸索中前行,離規範化還有很長一段路要走。宋衛平曾說目前做養老地產並不賺錢甚至會略虧。一些高端的養老地產項目賣得也並不如人意,這一行業需要破解的難題,目前還不少。
現狀一:
整體開發品質有待提高
據同策諮詢研究部數據顯示,預計2015年全國城市商業化養老機構的潛在需求巨大,自理老人牀位數174萬~185萬張左右,需要護理老人牀位數30萬~32萬張左右。按照一個項目最優化牀位數爲400張計算,未來二三年市場上將需要至少4500個養老地產項目的建設。
看中這塊大蛋糕的有各種人馬,據中國指數研究院統計數據,目前國內品牌房企中大約有21%已經涉足養老地產,平安保險、太平人壽、中國人壽、泰康人壽等多家保險企業高調“加碼”養老地產,一批項目先後破土動工。養老地產被稱爲國內罕見的朝陽產業,一時間全國掀起了“養老地產熱”。
杭州房產大佬涉足養老地產從綠城藍庭開始,此後又出現了萬科·隨園嘉樹、紫荊園等項目,以及杭州周邊的綠城烏鎮雅園、綠城·安吉桃花源等,但是都處於“試水”中,產品定位、營銷模式、管理維護等方面尚不清晰,類似於上海親和源等能代表養老地產第一梯隊的項目暫未出現。
對於養老地產的前景雖然都抱有期待,但對於目前腳下的進程,各方大佬都謹慎地表示剛起步。綠城董事長宋衛平稱“目前的養老模式太簡單太粗糙太平面化”;上海親和源是目前國內最大的致力於養老的機構,其副總經理王波認爲:養老地產總體上處於比較混亂的階段;而萬科總裁鬱亮直接表示:“嚴格意義上說,中國現在還沒有養老地產,還停留在養老產業階段,距離專門地產行業的形成還有很長的距離。”
綠城集團曾負責養老地產的馮雨峯稱,對於養老公寓的盈利模式,大家都在“交學費”摸索中,比如藍庭項目中設有86套頤養公寓,剛開始採用了銷售的方式,定價略高於當時的普通住宅價格。但開盤時房子銷售不盡如人意。
現狀二:
市民觀念尚需轉變
曾有一位負責養老項目的業界人士說過,養老地產在國內面臨的最大敵人,不是市場的不成熟,而是國人居家養老的觀念。
與中國的養老地產同處於起步階段的,還需要有市場化的養老觀念。和西方國家不同,目前國內大部分老人傾向於在家裏養老,不願意離開子女住到養老機構中去。
“養老地產與其他地產不同的是,它一般是子女買給父母住,典型的出資人和使用者不同,再加上其他原因,使得市場接受度弱。”一位業內人士坦言,“缺少傳統觀念的支持,養老地產暫時不具備快速發展的土壤。”
有研究表明,收入越高的家庭對於養老地產的接受度越高。部分開發商以此爲突破口,從高端養老地產入手。
綠城集團副總經理馮雨峯稱,養老公寓第一批客戶往往是企業老闆、退休幹部或大學教授,“他們具備購買的資金,而且思想觀念相對開放,對養老公寓的接受度較高”。而戴德樑行的問卷調查結果顯示,中高收入的老人希望與子女同住的只佔很少的比例,他們是試水養老地產開發商的首個目標羣體。
宋衛平也曾說過:“現在我們是從舒適往上做,做高端。做個五年十年,再從舒適型往下做,做普及。”
現狀三:
有開發商“掛羊頭賣狗肉”
在住宅、商業等地產嚴厲調控的同時,國家對帶有公益性質的養老地產往往具有一定的政策支持,一些開發商趁機鑽政策的漏洞,借發展養老地產爲名,實則圈地賺錢。
一位開發商爆料,不少房企打着養老的旗號圈地,很多項目只是裝一個養老概念進去,成爲了開發商的拿地策略。比如北京一棟以養老名義建造的公寓,並沒有針對老年人銷售,而被開發商以高價售給白領階層。還有一些保險業投資的養老地產項目,打着養老的名義向政府要求劃撥土地,卻暗自“以租代售”獲取利潤,這些都是開發商“掛羊頭賣狗肉”的行爲。
杭州也有個別冠以養老地產名義的項目,銷售對象和居住對象卻不僅是老年人,還有一些投資客,背離了養老地產的初衷,變成了單純的經濟行爲。
同策諮詢研究總監張宏偉稱,在短期內政策刺激之下,大量房地產開發商對養老地產躍躍欲試,以養老地產爲名進行圈地,養老地產變成開發商的拿地工具。這會導致短期內養老牀位呈現出快速增長的態勢,但是,實際上這些養老牀位基本上沒有辦法投入運營,仍然處於房地產開發範疇之內,而不是養老地產運營及服務。
“養老地產之所以存在掛羊頭賣狗肉的行爲,根本上是因爲國家沒有專門用於養老地產開發的土地,而是利用公益劃撥、旅遊用地變更等形式取得土地,旅遊用地在我國本身就是一個缺乏規範的市場,而旅遊項目一旦打出養老的旗號,更是增添諸多難以規範的地方。”一位養老地產從業者坦稱。
今年全國“兩會”,有代表提出將養老服務設施建設納入城市建設和土地利用規劃,並將“養老用地”作爲單獨的類別,在土地價格、稅費等方面給予優惠。但近期具有實質性動作的城市並不爲多。
專門土地性質確定,是養老地產真正規範的基礎。雖然一些在養老地產領域躍躍欲試的企業或地方政府也想出了配建、改建等辦法暫時規避尚無養老用地的窘境,但養老地產的真正興旺,一定和規範的土地性質密不可分。
現狀四:
難盈利,開發商稱不可持續
做養老地產賺不賺錢?
先來算一筆賬,以綠城·藍庭爲例,共有86套養老公寓和30套護理院,而總投入爲1.08億元,大約每套成本爲93萬元,護理院收費最高,但一套房全年收費也僅數萬元,如果僅靠收服務費維持,根本不可能實現盈利。
宋衛平曾公開表示養老地產並不賺錢,甚至會略虧,並稱“做養老項目,得有點理想主義,有點耐心,有些人文關懷”。
綠城遇到的盈利問題,也是目前國內絕大多數進軍養老地產的企業遇到的共同問題。不盈利壓力下,繼續摸索前進?還是稍息立正?
保利地產副總經理王健表示養老社區若長期運轉生存下去,就必須考慮盈利模式,不然是不可持續發展的短期行爲。即使理想主義的宋衛平也坦承“養老地產做慈善概念聽起來不錯,完全可以用貼錢模式去做。可你能做多久?你能做多大?你又能爲多少人服務?那樣沒有可持續性。”
一些企業做了下面這些嘗試。
萬科做養老地產有兩個思路。一個是在大項目中做一個養老組團,比如良渚文化村裏面的隨園嘉樹;一個是在年輕住區裏面做一幢養老公寓,這種垂直養老方式在北宸之光項目得到體現。目前隨園嘉樹藉助萬科在杭州的口碑以及良渚文化村十年配套大成,銷售狀況算是不錯。
綠城繼藍庭之後,試驗田轉移到烏鎮雅園項目,600多畝的休閒健康養老主題園區,能容納8000位老人。最大的賣點是老年大學,綠城推出了全新的“學院式養老”模式,企圖通過這種新模式,吸引越來越多的老年人入住。
上海親和源採取的是隻租不售的運營模式,會員制是該公司的一大運營特色。據記者瞭解,上海親和源的收費主要分兩塊:年費和卡費。穩定的客源,增長的年費,成爲親和源盈利的主要途徑。
還有一些開發商試圖通過輸出管理來盈利。比如,親和源曾給萬科輸出養老管理服務,而綠城也在和海寧的一個養老項目合作,試圖管理服務的輸出,不僅能盈利,而且能另闢“試驗田”,得到經驗後服務自己的項目。