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年初豪斬麗澤商務區三塊土地的首創置業在臨近年關時並沒有交出亮麗的業績答卷,而且讓市場進一步擔憂其年度200億元的目標完成會有一定難度。限購之初,首創置業由於9成以上項目位於一二線城市遭遇限購而飽受市場質疑,而當今年北京樓市大起之時,存糧不足的首創置業再次打出重歸北京的旗號。面對調控政策不斷加碼的北京市場,快馬加鞭趕回的首創置業能否分到最後一杯羹還是再次踏空依然是個未知數。
200億元
對於首創置業今年200億元的銷售能否完成,首創置業董事長劉曉光最近的一次表態是在首創置業上市10週年的慶典活動上。
“一般情況是四季度交房的比較多,而且9月之前和之後的情況不一樣,四季度推盤的力度也比較大,而且從市場情況來看,完成銷售目標的壓力並不大。”劉曉光表示。
其實對於首創置業今年業績能否完成的質疑在其發佈中報業績時就已成爲了不少投資者關注的話題。
交銀國際曾在首創置業發佈半年後給予其沽出評級。交銀國際認爲,即使首創置業在下半年的合約銷售進程符合管理層預期,但其負債比率在短期內仍不會見顯著改善。下半年的合約銷售進程明顯落後其他同業,儘管公司將於下半年推出更多項目,對首創置業能否完成全年銷售目標仍存疑。
縱觀首創置業今年的業績,截至6月30日,首創置業簽約銷售面積約72.3萬平方米,簽約銷售金額66億元,同比增長8%;首創置業累計9個月實現簽約面積105.6萬平方米,簽約金額96.4億元,同比增長8%。
也就是說在三季度其他房企賺得盆滿鉢滿之時,首創置業只銷售了30.4億元,即使是加上其認購未換籤26億元,截止到三季度末,首創置業也只有122.4億元的銷售業績,那麼在最後的3個月首創置業仍需銷售77.6億元,這相當於用3個月的時間完成了半年多的業績。
儘管劉曉光對於業績的完成信心滿滿,但在一些機構來看這顯然是很難完成。交銀國際認爲,首創置業於其他地區的低利率項目將繼續拖累整體毛利率表現,加上其銷售執行力低,利潤率疲弱,而且槓桿水平響起警號,其基本因素尚未能與同業比較。
盛富資本與協縱國際總裁黃立衝表示:“首創置業能否完成年度銷售目標,與其最後一個季度的推貨量有着直接聯繫。但是鑑於其在北京市場的項目基本上處於尾盤期,期望二三線城市來完成還是有一定的難度。”
北京商報記者瞭解到,在首創置業交出今年中報時,不僅遭到了交銀國際的沽出評級,同時9月16日,基金公司鄧普頓場內減持首創置業63.4萬股H股,每股平均2.78元,持H股好倉由10.02%降至9.96%。
重回北京
急於改善自身利潤率的首創置業重新把北京市場作爲了重點。
“從首創集團的角度來講,我希望未來在北京、上海、廣州等一線城市的黃金地段,如果有土地我們還要拿,不要猶豫,因爲這涉及到首創的夢想。”劉曉光對於重回北京市場曾這樣表示。
首創置業的夢想在今年初就得到了落實。在今年計劃的80億元拿地款中,在第一個月就有50.64億元投向了北京市場。
1月18日,首創置業以21.8億元的總價競得麗澤金融商務區F02地塊;1月21日,首創置業公佈,全資附屬公司於近日通過招投標方式中標北京市豐臺區麗澤金融商務區F-03、05兩宗地塊,代價爲28.84億元。此外,首創置業在公告中指出,拿下這兩宗地塊所需要的28.84億元收購資金將由集團內部資源撥付。
如此一來,首創置業在北京金融商務區已經相繼拿下三宗地塊,總建築面積約48.93萬平方米,總耗資爲50.64億元。
之所以如此高調地在北京拿地,與去年首創置業的利潤率下滑有着直接關係。
2012年,首創置業的毛利率由2011年的33%下跌至27%,其項目平均售價按年下跌18%至7682元/平方米。
究其原因,主要是由於首創在北京的項目基本上已經售罄,目前在北京首創可以銷售的項目只有6個:新悅都、灩瀾山、芭蕾雨、禧瑞都、緣溪堂(樓盤資料業主論壇)以及和平大道。目前只有首創新悅都(樓盤資料業主論壇)有新的推盤計劃,而禧瑞都項目目前所剩房源已經不多。即使這樣,在首創置業今年上半年住宅部簽約的65億元中,京津區域銷售佔比49%,較2012年提升8個百分點,其中北京銷售額佔比29%,較2012年提升12個百分點。
“首創置業旗下的項目在北京已經好久沒有新開盤的了。”亞豪機構研究總監郭毅向記者表示。急需在北京有新的項目入市提升利潤率成爲了首創置業的當務之急,但對於未來首創置業集中佈置重兵的麗澤商務區,很多人卻覺得只是“水中月”。
“麗澤商務區的概念已經提出很多年了,但是一直不見動靜,即使十號線二期開通後該區域內的房價也沒出現明顯漲幅,從目前來看遠沒有南城的其他區域發展前景明朗。”鏈家地產市場研究部張旭向記者表示。
特別是近期北京市在十八屆三中全會之前出臺的“京七條”,被認爲是樓市更爲嚴格調控的前奏,7萬套自住商品住宅的入市將成爲政府拉低北京房價的利器,長遠來看對於房價的影響勢必產生,這樣首創置業期望重回北京提高利潤率的戰略蒙上了陰影。截止記者發稿時首創置業未對此事回覆。
記者手記
首創置業這十年
作爲京派開發商的代表,首創置業十年前攜帶着旗下十多個北京項目登陸港交所,到而今再次重新大張旗鼓地重兵佈陣北京市場,首創置業十年的輪迴卻不似從前。
用劉曉光的話來說,幾年前首創置業在行業中排5、6位,後來降到了20多位,現在只能排到30多位。
在劉曉光看來,實力的下降主要是首創置業改變了發展路線,並沒有大規模地做住宅地產,這可能從規模上來說,比單一做住宅的企業差一些,但從結構和效益上給首創置業的未來造了一個很好的通道。因爲再走大規模拿地、大規模做住宅的老路,這肯定是有問題的,應該走一種輕資產、高收益、結構創新的道路。
似乎可以說這話的企業很多,如華遠、萬通、當代、北辰、華貿等一大批幾年前紅火一時的房地產企業,現在幾乎在南方房企的大舉擴張之下敗下陣來。
回顧幾年前,萬科王石曾經就下定了決心走住宅單一化的路子,時到現在萬科已然在爲衝擊2000億元大關蓄積力量,而2009年才完成破百億目標的首創置業,恐怕邁入200億元的銷售目標還尚需時日。
在首創置業上市的十年間是中國房地產企業從百億向千億衝擊的“大躍進”期,不光萬科、保利、中海等老牌企業已經邁過這道門檻,新晉崛起的恆大、碧桂園也觸摸到那道門,而它們只用了不過三五年的時間。
在迎來首創置業上市十週年之際,我們看到的不是崛起的首創置業,而是連連曝出產品質量存在問題的首創置業,在主業規模尚無匹敵同業之時,首創置業用什麼來掌舵你的輕資產、高收益、結構創新的道路呢?