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儘管地圖顯示只有2公里的直線距離,從亦莊線地鐵萬源街站下車後,時代週報記者還是選擇打車前往東五環外著名的樓盤遠洋天著,十分鐘後,遠洋地產旗下的養老項目椿萱茂?凱健出現在時代週報記者眼前。
便利的地理位置、別墅區的環境、室內所有傢俱都採用無尖角處理、無障礙衛生間、應急響應系統……儘管硬件環境無可挑剔,但是時代週報記者卻發現,這裏的入住率並不高,一半以上的房間都空閒着,6000多平方米的建築多少顯得有些空曠。
“我們畢竟纔開業不到兩個月,但我們總共只有89間房子,以後肯定會供不應求的。”椿萱茂?凱健的工作人員解釋道。
對於養老地產的發展,遠洋地產總裁李明顯得更有信心,“遠洋地產的品牌主張是:共同成長,相伴一生,從事養老行業就是踐行‘相伴一生’的最好體現”,李明對時代週報記者表示。
然而,對於該項目的300萬元租金,讓一些老人望而卻步,“這樣的價格都可以在亦莊地區買個小三居了”,有老人這樣認爲。因而,對於想在上海、北京多點佈局養老地產的遠洋地產來說,養老地產項目能否找到盈利模式至關重要。
類金融養老模式
2013年8月21日,中美合作的首家高端養老公寓椿萱茂?凱健(亦莊)項目正式開業,並迎來首批入住長輩。椿萱茂?凱健(亦莊)由遠洋地產、投資商CPM、美國最大的養老運營商之一Emeritus合作開發運營。
其中,Emeritus有40年養老社區運營管理經驗,在全美運營的養老社區超過518處,服務遍佈45個州50000多位居民,其董事局主席Daniel?R?Baty被譽爲養老領域的巴菲特。
“我看過十多家養老項目,這裏是最滿意的,硬件條件就不說了,還按照一比一的比例配了醫護人員,24小時服務,很適合我母親這樣的半自理老人,飯菜也是根據老人的身體情況配置的,而不是統一的食堂”,已經來看過兩次房的張先生告訴時代週報記者,但是他始終沒有下決心將母親送來。
讓張先生猶豫不決的最主要原因是一項被稱爲應急保證金的押金收取。
張先生表示,如果租住一個開間,每個月的費用將近1.5萬元,如果租住一個套間,每個月的費用是2萬多元,同時要繳納8萬元的押金,“這個費用即使在北京中高端的養老機構中,也算是高價了,如果想打八折,就要繳納50萬元的押金,如果想打五折,就要繳納300萬元的押金,直到租約結束後退還”。
目前中國的養老地產主要有兩種運營模式,一種爲產權出售型,服務費和管理費較貴;另一種是租賃型,由開發商持有產權,老人租住後,可以享受配套的醫療服務和各種養生休閒的培訓服務等。
大部分房地產開發商都選擇了銷售型養老地產,比如萬科[簡介最新動態]在房山的養老地產項目萬科幸福匯,再比如著名的養老地產太陽城項目,綠城集團[簡介最新動態]旗下的養老地產項目綠城藍庭,也已向市場推出了70年產權的頤養公寓。
另一種就是租賃型,這種類型的養老項目大多會收取一定金額的押金,用於老人緊急就醫時使用,時代週報記者曾致電幾家著名的租賃型的養老機構,發現押金的金額一般在10萬元左右,也有押金數額較高的,但會在約定期限內,比如三年後返還。
“我想選擇50萬元的押金,每月11000元租一個開間,但是我母親才60多歲,這意味着50萬的資金可能要在十年或更長的時間內都無法動用,更別說保值升值,至於300萬那檔,我肯定不會考慮,都可以在亦莊地區買個小三居了。”張先生表示。
而椿萱茂?凱健的開發模式則明顯打上了類金融的影子,這或許和遠洋地產的大股東是中國人壽有關。9月底遠洋地產拋出定向增發計劃,中國人壽將以每股4.74港元的價格吸納遠洋地產6.36億股權,注資將超30億港元。業內人士預計,中國人壽此番鞏固控股權,一方面看好遠洋地產在養老地產上的發力,另一方面此次定增資金也恰好可“輸血”其運作的養老地產項目。
中投顧問產業與政策研究中心主任扈志亮對時代週報記者表示,養老地產的難點在於前期投資額度大,無障礙適老化設計需要投入更多的資金,同時醫療、保健運動、飲食、娛樂等配套設施建設需要耗費人力物力;投資回報週期在10-15年,對企業資本和綜合運營能力有較高的要求。
“這種類金融的養老模式,可以縮短投資回報期,並迅速複製擴大,50萬元的押金也不是不能承受,關鍵是看能提供什麼增值服務,是否物有所值。”一位不願具名的業內人士對時代週報記者表示。
位於北京東城景泰橋南的北京康泰老年公寓,儘管緊挨京壇醫院,成熟社區圍繞,但是開業17個月後因入住率不足一成,已將旗下大部分物業出租給7天連鎖酒店,這家機構也是收取50萬元保證金,每月可抵消牀位費用。
盈利模式待解
養老地產無疑是一塊巨大的蛋糕。
截至2012年底,我國老年人口數量達到1.94億,比上年增加891萬,佔總人口的14.3%。預計到2013年底,老年人口數量將突破2億大關,達到2.02億,老齡化水平將達到14.8%。20年之內,中國的老齡人口更將以每年增加1000萬的速度迅疾衝破4億大關。
另據中國老齡科學研究中心調查顯示,我國城市42.8%的老年人擁有儲蓄存款,預計到2030年,老年人的退休金總額將超7萬億元。
住建部政策研究中心原副主任王珏林對時代週報記者表示,國內人口老齡化現象日益嚴重,政府在稅收、用地、財政補貼等方面的支持力度不斷增加,養老地產有着巨大的發展前景。
中國房地產研究會副會長顧雲昌此前接受時代週報記者專訪的時候也指出,中國房地產市場進入轉型期,住宅市場受到嚴厲政策調控,包括養老地產在內的產業地產將迎來黃金髮展期。
養老地產的建構方式和運營模式,將會深刻影響到未來中國養老保險和福利機制的運行,甚至影響到未來中國城市功能運轉和人們的生活方式。
但是至今爲止,養老地產始終沒有一個明確的盈利模式。大多數打着“養老”旗號的地產項目都還沒有脫離簡單的普通住宅地產銷售的內核,即使是房地產界大佬萬科也是如此,時代週報記者曾走訪過萬科幸福匯項目,一方面養老配套陷入跟不上,一方面位於房山竇店的萬科幸福匯的售價只有13500元/平方米左右,而房山長陽等地的房價已經逼近每平方米3萬元,很多年輕的剛需一族選擇更遠的萬科幸福匯。
北京太陽城集團董事長朱鳳泊在接受記者採訪時也表示:“經過10年的艱苦經營,太陽城依靠對管理模式的探索,才逐步走出虧損開始盈利。”
遠洋地產2013年半年報顯示,遠洋地產上半年實現協議銷售額約178億元,毛利爲人民幣21.87億,毛利率爲24%,比去年同期下降6個百分點,而淨利率只有9.9%,遠低於A股和香港上市房企的平均淨利潤率15%。
養老地產投資回報期長,遠洋在淨利潤如此之低的情況下堅持養老地產,其盈利情況和現金流都將遭到考驗。
對此,李明對時代週報記者反覆強調,做養老產業一定要盈利,“賠本買賣是做不成的,沒有持續性,對盈利不負責任,就是對客戶不負責任,對社會不負責任”。不過李明也坦言,現在還是摸着石頭過河的階段。
李明表示:遠洋希望將真正的養老服務能力作爲做核心的戰略定位,在養老地產領域,除了地產發展、商業投資之外,他們更希望將自己定義爲投資運營商。“北京望京的遠洋萬和城[最新消息價格戶型點評]內,我們會再做一個養老項目,預計明年底完工,未來在3-5年內,完成北京、上海等全國一線城市的多點佈局,並形成與集團住宅地產、商業地產以及房地產金融平行的全新業務增長極。”
扈志亮表示,椿萱茂這種模式與其他模式的區別在於不僅僅是引入投資、品牌、諮詢,更引入國際運營管理和服務標準,在當前缺乏經驗、服務標準缺失的情況下,這一舉措有一定的亮點,但是能否從實際滿足入住者需求、凸顯企業的文化和競爭力,還要看企業資源整合、團隊協作的能力。