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“你不交錢,到時選房的機會就沒有了。”10月17日,位於湖北宜昌市東豔路上的宜化新天地售樓中心裏,置業顧問李茗(化名)態度強悍。
雖然經歷了今年4月一期項目因預售前違規認籌3000萬元,遭購房者衝擊開盤現場後,宜化置業在新天地項目二期開盤時依然我行我素,仍以這樣的方式吸納客源。
據時代週報記者瞭解,目前,宜化新天地二期項目佔地約117畝,位於售樓中心的右側,目前土地尚處於地基開挖階段。
上述項目由湖北宜化置業有限責任公司(下稱“宜化置業”)和宜昌城市投資有限公司(下稱“宜昌城投”)聯合開發,雙方分別以70%、30%現金注資成立宜昌宜景房地產開發有限公司(下稱“宜景公司”)作爲投資主體,斥資3.6億元,將打造成首座擁有“中國最大極限生態運動樂園”的“新亞洲時尚藝術人文大盤”。
更重要的是,國家住建部曾明令禁止在取得商品房預售證前,收取購房者任何形式、名目的資金,然而,宜化置業在具體操作中卻不惜屢次違規。當地住建、房管部門事前對此少有發聲。
知情人士分析,這得益於湖北宜化(000422.SZ)在當地的地位和實力。“在化工化肥行業持續低迷,湖北宜化業績下滑”的情況下,讓以地產突圍銳不可擋。
時代週報記者通過電話、郵件、短信、私信等多種方式,就違規認籌一事多次聯繫宜化置業有關人士,但截至發稿時,未得到任何迴應。
預售半年前違規認籌
據瞭解,宜化置業在當地房地產行業內,資歷尚淺,但所開發的樓盤銷售着實爆棚,業內人士認爲現象背後,除去營銷模式和市場需求,更多地緣於當地政經資源的支持。
公開資料顯示,目前開發的新天地地塊,此前爲原宜昌市商業銀行的土地,宜昌城投受命回購原宜昌市商業銀行用地,用於解決原宜昌市商業銀行資產重組遺留問題。2011年,宜景公司獲得該城鄉路(現東豔路)地塊433畝土地,並進行開發。
在宜化貼吧,一份宜化置業內部文件顯示,一期開盤預售房源992套,認籌客戶約2800組,以每家至少1人蔘加開盤活動計,參加人數約4000人。
一期業主辛文(化名)向時代週報記者證實,當時的優惠是每張VIP卡存2萬抵5萬,VIP卡不低於上述數量。
從開盤當天火爆程度及相關信息佐證,保守估算髮卡不少於1500張。也就是說,從2012年下半年至開盤前夕,在超過半年時間裏,宜化置業輕鬆獲得至少3000萬元資金。
儘管如此,開盤當天,在宜昌城區某酒店,甚至有購房者擠不進現場,購房者稱:“當時在現場很多人沒有選房的機會,加上認爲房價上低開高走,涉嫌虛假宣傳等,開盤混亂不堪,現場被衝擊,直到警察來了秩序纔有所好轉。”
爲了穩妥善後,宜化置業提出可退款、未買到房的轉到二期的方案,購房者認爲,宜化置業缺乏誠意,並未給予公衆違規認籌的合理說法。
5月5日,宜化置業內部會議確定2013年度主題爲“客戶在我心中”,讓客戶實實在在感受到宜化置業尊重客戶、善待客戶,意在修復與客戶的關係,重新培育市場。但是宜化置業並沒有因此修復與客戶的關係。
10月17日、18日、20日,記者連續多次到其營銷中心暗訪發現,儘管二期只有4棟樓496套房源,仍然要賣出600張認籌卡。
爲什麼要賣超過房源100多張卡?李茗輕描淡寫稱是防止有人放棄選房資格而預留的。
據瞭解,在早前一月,辦理會員資格只須交納2000元,定於11月開盤,很多人被通知必須補齊1萬元。
多名置業顧問給記者這樣解釋:如果現在不交1萬元的認籌金,開盤選房的時候不會允許你進去的,此外,等選到房簽訂購房合同後,從房屋總價里扣除1萬元也是優惠。
而據記者深入調查發現,所謂房屋總價並非是直接優惠,而是基於市場標價的總房款。也就是說,如果不交這1萬元認籌金,不僅沒有選房資格,還不能享受到優惠價格。
爲了“迫使”記者繳納1萬元認籌金,李茗堅稱五證齊全,不用擔心。其後,頻頻通知記者11月3日開盤,認籌名額已經很有限。
然而在偌大的營銷中心裏,記者並未看到公開展示所說齊全的證件。
李茗宣稱:“預售證房管局11月1日一定會給我們的。”
蹊蹺的是,宜昌市房管局作爲房屋銷售主管部門,拒絕了時代週報記者的正當採訪要求。
二期開盤再度違規認籌
根據《城市房地產管理法》及《商品房銷售管理辦法》等法規,商品房未取得預售證前,不得以認籌、誠意金等形式向客戶收取任何費用,更不能銷售,違者要嚴肅處理。
對此,宜昌市房管局在多種場合明確表示。
事實上,有市民早在3月3日,就針對該項認籌是否涉嫌非法集資進行質疑和投訴。半個月後的3月18日,宜昌市房管局纔在政府行風投訴熱線上回覆:“針對您所反映的問題,我局已對湖北宜化置業有限責任公司提出警告,並責令其立即改正”。
實際上,宜化置業並沒有將房管部門的警告放在眼裏,4月19日,宜化新天地一期開盤因超發認籌VIP卡,開盤被購房者指責房價低開高走,涉嫌欺詐等,發生衝擊現場事件。
宜化置業一份內部文件顯示,事後公司內部通報對各部門領導罰款了事。
可是,違規認籌的情況又同樣在宜化新天地二期開盤前如出一轍。
按照《最高人民法院關於審理詐騙案件具體應用法律的若干問題的解釋》,宜化置業在沒有預售許可證情況下兩次收取認籌,明顯違反國家法律、法規。
時代週報記者深入調查後發現,在當地,違規提前認籌已很普遍,目前開發中的城中金谷、中鐵世紀山水及CBD數碼城等樓盤均存在違規認籌行爲。
而對於宜化新天地連續兩次違規認籌,當地住建、房管部門並未及時監管,只是在一期開盤事件後責令其整改,如何整改、如何進行處罰至今未向社會公開。
當地一位不願透露姓名的知名律師認爲,宜化置業利用認籌收錢,無疑打了政策的擦邊球,這種行爲無償佔用了購房者資金,迫使購房者以“認籌”上套,喪失了選擇餘地,不僅侵犯了購房者的知情權和公平交易權,而且沒有任何法律保障。
除上述違規認籌情況外,目前最受購房者關注的是宜化新天地項目二期是否能達到開盤預售條件。
10月17日、21日,時代週報記者在宜化新天地二期施工現場看到,項目還處於地基開挖階段。按照相關規定,申請商品房預售證,除必須具備土地使用權證等6個證件,還有一個硬性指標是,建設資金投入應該達到總投資的25%。
今年,全國多地進一步細化商品房預售前的施工進度條件,時代週報記者綜合北京、上海、廣州等城市地方性規定,這些地方都將工程進度細化:或是達到地上建築總層數的1/4,或是7層以下樓房,應達到主體封頂,8層以上的,應達到地上規劃層數的1/2等,湖北省內的鄂州、荊門亦對此進行明確。