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從2012年11月以來,蘭州房價連續第11個月環比、同比“雙漲”。10月22日,當國家統計局公佈9月全國70個大中城市房價指數時,購房者都在驚呼蘭州房價漲幅一路“飆”得太猛。
10月初結束的蘭州房交會上,成交金額達到12億元,作爲主辦方的甘肅省工商聯房地產商會會長陳啓建對媒體直言,這個結果大大超出了他們的預期。
在國家不斷進行房地產市場調控的大趨勢下,成交額如此之高,陳啓建分析認爲,主要是市場供求關係決定的。
本報記者邱瑾玉
買房就像“搶房”
陳澤達的焦慮是從10月18日下午1時開始的,繳納了2萬元的定金後,他在一套96平方米的商品房《房屋認購協議》上籤上了自己的名字,未來14天他要籌集40萬元的首付款。
其實在簽字的那一刻,陳澤達猶豫了,但是房屋中介的幾句話再度堅定了他買房的決心。房屋中介告訴陳澤達,“你是第一個看這房子的,後面還有三四個人也在等着看,既然看上了,就趕緊把2萬元的定金交了,不然我沒法向你保證明天這房子還在我手上。”
陳澤達這次寧願選擇相信房屋中介說這話並不是在忽悠他。今年8月底的一個週五,陳澤達通過中介看中了一套位於嘉峪關路上的單位房,這棟建於十年前的樓房高8層,這套80多平方米的房子在5層,南北通透,售價58萬元。“雖然樓道里貼滿了小廣告,但是房子裏面的確很不錯。”陳澤達非常滿意。上午11時許看罷房子,陳澤達表示要帶父母看看再做最後的決定。當日下午5時多,陳澤達給中介打電話想約好星期天帶着父母來看房子,沒想到中介在電話裏說房子下午已經出手了,對方看了之後就交了2萬元定金。10月24日,陳澤達說錯過這套房子讓他後悔不已。
陳澤達是白銀人,在蘭州上大學,畢業後又順利地在這裏找到了一份還算滿意的工作,在蘭州七年,他已經喜歡上了這座城市。整個2013年陳澤達看了城關區的許多樓盤,手機裏存了至少數十名房屋經紀人的電話,就是爲了在這座熟悉的城市尋找一處安身立命之地。
9月中旬的時候,陳澤達的叔叔告訴他一個房屋信息,在大砂坪有一個樓盤10月底開盤,當時正在接受團購預訂。陳澤達去這家樓盤諮詢,樓盤銷售告訴他現在開盤價未定,不過如繳納2萬元誠意金,等開盤後可以享受優先選擇房號的權利。
陳澤達此時已經身心俱疲,他看中了23層一套98平方米的房子,並且繳納了誠意金。因爲該樓盤尚未公佈開盤價格,陳澤達特地在周邊的在售樓盤詢問了一下價格,均價都在8000元以上。
10月24日,陳澤達坐在出租屋的單人牀上,抱怨着現在高昂的房價,“城關區的房價就這麼高,看來只好認命了。”這是一套80平方米的房子,陳澤達和大學同學以每個月400元的租金租了其中一間。陳澤達開玩笑:“像我這樣已經工作了三年的人,居然還和男同學共居一室估計很少了吧。”陳澤達每個月收入穩定在3500元左右,他把能省的錢都省了,就爲了攢錢買房子。
10月18日上午,陳澤達接到了中介的電話,北面灘一在建樓盤有幾套頂賬的期房,價格是每平方米6800元,問他想不想要。陳澤達當即和中介約了中午11時看房。房子在9樓,如果算上底層三層商鋪,實際層高接近11樓,陳澤達非常滿意,當日下午1點,他從銀行提取了2萬元現金繳納了定金。雖然交房的時間到2014年11月,陳澤達還是義無反顧地退掉了此前在大砂坪預訂的房子。
一週漲了500多元
陳澤達工作3年,存了不到3萬元現金,交了定金後,他第一個電話打給了老爸,作爲家中唯一的兒子,買房最大的靠山還是老爹。父母都是工薪階層,在白銀買房置業後,給兒子交了家底,“湊湊大概也就30萬現金。”
10月26日,距離首付款繳納截止日還有6天時間了,差的10萬元還沒有着落。乘着週末,陳澤達回了趟白銀,爺爺召集全家人開家庭會議,集思廣益。爺爺表態,長孫買房,叔叔姑姑們必須幫忙渡過眼下的難關。陳澤達也趕緊表態,等貸款辦下來,立馬就把錢還上。10月27日回蘭州的時候,陳澤達懷揣10萬元現金,忐忑不安地坐在了大巴車上。陳澤達苦戀大學女友三年,終因無房安家,畢業一年女友即嫁作他人婦,10月24日,陳澤達說有了房,他就可以在愛情之路上再出發了。
陳澤達買了房,朋友們都說他算是“撿到了”,箇中滋味只有自己知道。他仔細算了一筆賬,公積金貸款30萬元,按10年期還,大約是每個月2600元,因爲買的是期房,其間還要負擔房租,陳澤達3500元的工資一分不剩,還要父母接濟一部分生活費,一想到這,陳澤達頓覺“長安米貴、居大不易”。
這個時候,有朋友託陳澤達問問還有沒有這樣“便宜”的房子。10月24日,陳澤達給中介打了電話詢問,一模一樣的房子有,且還在三樓,總價已經漲到了73萬。陳澤達說:“就7天每平方米已經漲了520元。”
從個體經驗到統計數據,蘭州房價漲勢之猛令人咋舌。
10月22日,國家統計局公佈9月全國70個大中城市房價指數,據統計,9月蘭州新建商品房價格環比上漲0.3%,同比上漲7.5%,同比漲幅又創下近兩年新高。事實上,從2012年11月以來,蘭州房價連續第11個月環比、同比出現“雙漲”。蘭州地產界分析人士稱,最近幾個月,甚至說今年以來蘭州房價“新高”是被月月刷新的。
就在部分輿論看空樓市的時候,綜觀全國房價也只有兩個城市出現了下降,而上漲的城市則多達65個。
國家統計局城市司高級統計師劉建偉進行解讀時說,說明目前各類城市房價變動差異和分化較大的格局並未改變,房價調控可以說仍然處在關鍵期。
“可以說是在意料之中,作爲西部欠發達地區,蘭州房地產市場這些年其實一直是穩步追趕發達地區,發展的後勁已經得到了市場的認可。”甘肅省工商聯房地產商會副會長陳萬智對蘭州房地產觀察經年,他的觀點是,未來數年,房地產將依然維持漲勢,但是今年的漲勢也讓他大跌眼鏡,“今年,蘭州市場的爆發力還是讓我們有些驚訝,幾個熱銷盤的火爆銷售,又讓我們對蘭州房地產市場強大的能量出乎意料。”
陳萬智觀察,排隊認購在蘭州房地產業界看來只是一、二線城市樓市火爆時纔會發生的事,但是今年以來,一些開發公司特別是國內大型的地產公司進入蘭州以後,以“低價、快銷、巨型化”爲項目依託,開盤即售罄現象已經並不鮮見。
地價創新高
作爲房價成本的主要因素之一,地價從來都是房價的風向標。地價與房價,二者互相掣肘,地價下降,房價隨着下降。同時,房價又是地價的催化劑,房價的暴漲會推動地價競價的高升。
2013年8月26日,編號G1324地塊總計51361平方米,合77.041畝以145300萬元被福建順隆實業有限公司競得。該宗地位於T607-1號規劃路以南,高速公路高架橋以西。該宗地塊的最終成交價也創下了蘭州近年土地出讓的最高價。
2012年蘭州市國土局公佈的近郊四區基準地價表顯示,商業用地一級每平方米基準地價是8540元,樓面價是3076元;住宅用地每平方米4090元,樓面價是1461元。G1324宗地起始價是75520萬元,最終以近2倍的價格成交。
10月28日上午,記者來到該宗地塊實地踏訪。該宗地塊已被藍色擋板和磚牆圍擋,站在高速公路高架橋上望過去,黑色的網布將拆遷後的瓦礫覆蓋,其間雜草叢生。一位居住在附近的男子告訴記者,他每天經過該塊地圍欄的缺口步行上班,但並不知道腳下的這塊地未來或將創下蘭州樓價的新高。
置身空曠的G1324號地塊,深秋的河風讓人不寒而慄,肆意生長的蒿草與人比肩,圍擋外碩大的房地產廣告牌矗立在高十數米的空中,引人仰止。
“2013蘭州房地產業展示交易會”上,一些房地產企業呼籲,應改革目前的土地供應制度,取消土地拍賣。
“哪一個開發商都不願意高價拿地,出現"地王"並不是開發商願意見到的。”在“2013蘭州房地產業展示交易會”高峯論壇上,甘肅萬盛置業有限公司董事長陳萬智道出了房地產企業的無奈。
今年以來,國內多個城市“地王”不斷出現。繼中糧地產[簡介最新動態]以23.6億元價格拿下北京朝陽區孫河西甸村地塊、摺合樓面價高達4.6萬元/平方米後,新鴻基以217.7億奪上海徐家彙地王,成交樓面價達3.73萬元/平方米。
其實房價暴漲的過程就是這樣的一個循環:高房價拉動高地價,高地價再推動高房價。地價和房價之間的相互推動,使得二者之間確立一個相對穩定的比例關係,在現在看來尤爲緊迫。
全國工商聯房地產商會名譽會長聶梅生說,房地產市場要長期持續穩定發展,就必須對土地政策進行一次大幅度改革,沒有土地政策的改革,房地產市場就很難健康發展。
改善供應短缺
土地價格與樓價互相推動上漲的時候,蘭州房地產市場多年來土地呈現供不應求的格局卻未曾有明顯改善。馬志新綜合研究的西部15城房地產數據顯示,在過去十年裏,蘭州土地供應量低於西安、低於西寧也低於銀川,而蘭州的人口則遠超西寧和銀川。在馬志新看來,蘭州兩山夾一河,土地奇缺,房地產供不應求,這是房價上漲的又一推手,就像G1324號地塊,如果沒有現在的“出城入園”政策,想在市區騰出這麼一塊體量的土地是難以想象的。
在此前結束的蘭州房交會上,陳啓建說,近年來蘭州市每年提供的商品房爲100萬—150萬平方米,而每年需求量在200萬—250萬平方米。對於一個省會城市,蘭州市360萬人口,加上還有省會城市輻射範圍內的人口,整體是供不應求。
近兩年來,外來地產大鱷萬達[簡介最新動態]、中海[簡介最新動態]、碧桂園等紛紛進駐蘭州,以高價拿地開建。國家級的“選手”進入蘭州以後,包括本土的房地產企業,每年大概還要生產兩三百萬平方米,且將以年均20%到30%的速度遞增,這樣一來,2013年以後,就會達到三百萬到四百萬平方米,因此,房地產的投放量會逐步擴大,或許會出現供大於求的市場,房價將會趨穩。
諸多地產界人士認爲,蘭州地產相對平穩的供需市場、相對平穩的價格體系將逐步形成,蘭州房地產價格在未來大幅上漲的可能性不大。(文中部分人物爲化名)