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□雷麗萍
從1990年至今,美國62歲以上的老人在生前可以將自有住房產權抵押給金融機構從而獲得一定數量的現金作爲養老金,老人去世後住房所有權歸屬於借款的政府部門或者金融機構,此即美國住房反向抵押貸款政策。從美國施行住房反向抵押貸款近20年的經驗來看,該項政策對於借款人而言存在五大風險。
根據美國退休人員協會的統計,在最近的20年間,有超過66萬戶居民辦理了該項業務,辦理該業務的高峯出現在2008年金融危機之後,僅2009年一年就有114639人辦理該項業務。由於該項業務使得借款人在生前獲得現金借款後,在其有生之年不需要進行任何現金的償還,因此被很多美國居民當作獲得現金流的有效手段。然而,事實並非像各大金融機構廣告上說的那麼誘人。
琳達和麥克馬漢是美國威斯康星州的一對夫妻,二人幸運地於1993年在聖克羅伊島上購得自己的理想居所。2005年,當麥克馬漢滿62歲的時候,夫妻二人辦理了住房反向抵押貸款,此時琳達由於年齡不足62歲,不滿足反向抵押貸款的最低年齡限制。因此,最後在簽署抵押貸款合同的時候只有麥克馬漢的簽名,琳達無權簽署該合同。2013年,該項合同在執行了9年之後,麥克馬漢不幸去世,幾天之後琳達接到了保險公司下發的通知單,告知琳達當前居住的房產所有權已經發生轉移,如果琳達希望繼續在該住所居住,需要從保險公司處對該房產進行購買,否則保險公司有權進行拍賣。這意味着琳達徹底失去了對該房產的所有權。當前,美國辦理了住房反向抵押貸款的人中大約有9.8%,約57000人與琳達一樣面臨着失去房產的危險境地。
由此可見,以房養老並非是政府在基礎養老保險之外提供的一項額外養老福利政策,它本質上是一種市場化的行爲。從美國施行住房反向抵押貸款近20年的經驗來看,該項政策對於借款人而言存在諸多風險。
風險一,合同條款的複雜性。在美國,不同機構(聯邦政府、保險公司、銀行)主導提供的住房反向抵押貸款合同規定是不一樣的,合同關於手續費、利率、期限、償還以及拒不履行的規定相當複雜,並暗藏風險,很多時候這種複雜性超出了一般借款人的專業範疇,難以理解其中的全部風險。另外,業務推銷員的口頭陳述一般只介紹該業務對於借款人的正面收益,策略性地迴避相關的風險規定,使得借款人在信息不完全的情況下作出錯誤的決策。
風險二,未來生活狀況的不確定性。住房反向抵押貸款合同規定,在某些情形下,抵押品需要立即償付或者取消贖回權。例如,有些條款規定房產空置幾個工作日或者幾個月,借款機構將要求借貸方履行清還義務。因此,一旦你患上某種疾病住院幾個月進行康復性治療,房屋在此期間無人居住,那麼金融機構按照規定可以取消你對於房產的贖回權並對房產進行拍賣。
風險三,驅逐配偶。如前面案例提到的那樣,夫妻雙方任何一方如果因爲最低年齡限制不能在反向抵押貸款合同中籤字,一旦在合同上簽字的一方先去世,借款機構將會要求立刻履行清償義務,在合同上沒有簽字的配偶要從金融機構手中再次付款將房產贖回,否則將面臨從所居住的房產中被驅逐的危險。
風險四,稅費高昂。從事住房反向抵押貸款業務的金融機構或者政府部門會在辦理該業務以及該業務持續生效的過程中收取高昂費用。據估計,所有的稅費最高可達被抵押房產價值的5%。以美國最受歡迎的反向抵押貸款業務——住房價值轉換抵押貸款計劃爲例,負責該項業務的美國聯邦住房管理局在業務辦理過程中需要徵收0.01%至2%的抵押貸款保險費,這個費用將伴隨整個合同生效期每年進行徵收。與此同時,爲了克服合同的複雜性,借款人還需要向第三方專業諮詢機構支付高昂的諮詢費用。
風險五,參與政府特定資助項目受限。在美國,對於某些特定的政府資助項目(例如針對窮人和傷殘者的醫療補助項目)的審覈,其中一個重要的審查便是申請人的流動資本狀況。一旦你申請了住房反向抵押貸款,那麼在取得流動現金的同時也降低了你加入此類資助項目的可能性。
反向抵押貸款對於某些有住房、社會基本養老不足、子女養老不利、急需現金改善當前生活境況的老人來說是一個有效的手段。但是,就像美國政府給出提醒的一樣,“住房反向抵押貸款不是免費的午餐”。
(作者系華東政法大學科學研究院中美老齡問題研究中心研究員)