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據不完全統計,上周共有莞城的富通自在城、樟木頭的香樟1號、鳳崗的錦龍又一城及大朗的東逸灣花園等四個項目開盤入市。圖為開盤入市的樟木頭的香樟1號樓盤。
-行情周報
據東莞中原市場研究部統計,上周(10月14日—20日),東莞一手商品房成交面積25.03萬平方米,環比上昇35.91%,同比上昇50.41%;成交套數為2501套,環比上昇33.89%,同比上昇45.07%;成交金額為22.27億元。
其中,住宅成交面積為21.37萬平方米,環比上昇26.72%,同比上昇44.86%;成交套數2021套,環比上昇24.22%,同比上昇33.75%;成交金額17.42億元,環比上昇19.29%,同比上昇44.67%。非住宅成交套數480套,成交面積3.67萬平方米,成交金額4.85億元,成交均價13222元/平方米。
價格方面,上周住宅成交均價為8153元/平方米,環比下降5.87%,同比下降0.14%。其中普通洋房成交均價為7188元/平方米,高端洋房均價為9323元/平方米,豪宅洋房均價為11999元/平方米,公寓均價為9274元/平方米,別墅均價為14048元/平方米。
開發商積極出貨
上周,東莞樓市繼國慶後首周的沈寂後,啟動了入市的步伐。據不完全統計,上周共有莞城的富通自在城、樟木頭的香樟1號、鳳崗的錦龍又一城及大朗的東逸灣花園等四個項目開盤入市。從開盤項目的市場反饋信息來看,當前開發商仍抓緊時機積極出貨。
一方面,在認籌情況較為理想的情況下,開盤項目通過大量推貨,加大購房者對產品的選擇面,積極促進客戶成交,雖然由於推貨量較大而造成銷售率不夠理想,但成交絕對值上取得不俗的成績;另一方面,在項目認籌情況並不十分理想的情況下,減少開盤推貨量,通過『瘦身』入市,積極促進意向客戶的成交,防止客戶因認籌時間過長而流失到競爭對手的項目。
無論是通過大量推貨加大客戶選擇面入市,還是在認籌仍舊不理想下『瘦身』出貨,都代表了開發商當前盡量促進客戶成交的積極推貨心態。
東莞中原相關負責人分析稱,究其原因,其一,避免後市眾多項目入市的劇烈競爭。進入新四季度,將會有眾多項目入市,項目無論認籌理想與否,都要及時釋放認籌量,以免客戶流失。其二,避免後市受政策的影響,在11月十八屆三中全會即將開幕前夕,『深八條』出臺,市場傳聞一線熱點城市或面臨局部政策收緊,雖然東莞直面政策調控的情況較少,但仍改不了客戶入市情緒受整體政策走向的影響,為避免後市政策的不確定性,積極促進現有意向客戶的及時成交。
客戶來訪量仍然低迷
近期,東莞樓市客戶來訪量整體上較為低迷。上周,根據東莞中原代理項目的客戶來訪監測情況來看,整體上客戶來訪量仍未有所改善,上周客戶來訪量仍延續前周低位,除受高位價格及預期政策影響外,部分購房者落入房貸收緊誤區。
分析人士稱,首先,部分客戶認為房貸收緊,銀行放不下款,便不能買房,而實際上當前房貸收緊只影響貸款的放款速度,並不影響房屋買賣的正常成交。其次,部分客戶認為房貸收緊後,銀行放不下款,便要一次性付款,而銀行貸款與日常審批程序一樣,是否批准貸款與個人信用審查有關,房貸收緊只影響審批後的放款速度,推遲放款則推遲購房者的月供時間。再次,部分購房者認為房貸收緊後,對開發商造成影響,而致使開發商降價銷售,而實際上銀行放款延遲後,無論銷售多少,開發商的回款速度還是不會有所提高,構不成降價推售的理由,反而容易使今年一直業績走好的開發商坐穩高價出售。
開發商沒降價
東莞中原觀點認為,從入市項目及個別項目後續面市價格來看,當前樓市仍然呈高位企穩上漲的走勢。首先,片區領漲項目價格企穩高位,雖然不再上提,但亦無松動跡象。其次,個別新入市項目參照同片區內相對中位價格入市,但後期價格仍然面臨上提。再次,個別片區內價格相對低位項目適度提價面市。
當前,雖然開發商仍積極出貨,但是,由於今年以來銷售理想,眾多開發商已達成年度目標或幾近達成年度目標,致使開發商接下來更追求產品的高利潤,而不著急出貨。同時,雖然房貸收緊影響了部分購房者的入市情緒,但更多地影響了開發商的資金回籠,銀行放款延遲,無論購房者買多還是買少,銀行還是要延遲放款,無論成交量多還是量少,開發商在當前情況下還是收不到錢,因此,降價衝量對開發商回籠資金的速度無絲毫促進作用,開發商還不如高價出售。