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新一屆政府在房企監管方面動作初現。近日有媒體報道,由住建部牽頭成立房企誠信共享系統,對於房企在拿地、開發、銷售等環節出現的違規問題,各部委在審批拿地、融資時可以跨部門覈查。
10月21日,21世紀網向住建部辦公廳書面發採訪函,截至發稿仍未收到回覆。10月22日,一位接近住建部政策研究中心的消息人士向21世紀網確認了上述消息,該人士表示,誠信共享系統是房地產市場規範化發展的必然趨勢,這一舉措能提高房企違規成本,提高跨部門監管的效率。
自新一屆政府上臺以來,市場對房地產行業調控市場化導向預期強烈。業內人士認爲,該共享系統建立起來之後,將爲長效機制的落實掃清障礙,可提高再融資效率,縮短60天的審批時間,此外,該系統涉及治理囤地、信貸銷售等違規行爲,不排除加速中小房企淘汰的可能。
房地產新調控前奏定調長效機制
這一被業內戲稱“黑名單”的誠信系統,來得有些突然。
10月21日,據媒體報道,按照國務院提出的要求,現有分散在國土資源部、人民銀行、銀監會、工商總局等多部門的有關房地產開發企業“囤地”“信貸違規”“銷售違規”等系統,將被整合爲統一的“房地產開發企業誠信信息共享系統”,在所有涉房管理的中央部委之間,實現信息共享。
21世紀網多方採訪獲悉,上述“房地產開發企業誠信信息共享系統”正在籌建當中,尚未正式上線。多家房地產開發商表示對此並不知情,然而有學者對此並不意外,認爲這一系統將爲新一屆政府的調控定調,或將在十八屆三中全會後投入使用。
今年11月,即將召開的十八屆三中全會,將爲未來十年中國經濟改革和發展定下總方針。
目前,房企誠信記錄系統分散在各個涉房部委。首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池接受21世紀網採訪時表示,房地產企業的信用記錄存在於不同的管理環節和管理部門。
國土部相關係統:房地產開發企業開發用地信息系統;住建部相關係統:房地產開發企業資質信息系統、工程質量信息系統、商品房銷售記錄系統;人民銀行、銀監會相關係統:企業信用系統;證監會相關係統:房地產開發企業再融資和IPO信息系統;國稅局相關係統:房地產企業涉稅信息系統。
“這些部門的信息由於沒有共享,某個部門需要另一個部門的信息,就需要提出申請,經過一定的手續和時間後,才能得到所需信息,不利於提高監管工作的效率。”趙秀池稱。
“共享系統建立起來之後,爲後續調控新政策定調,爲長效機制的落實掃清障礙。”北京大學房地產研究基金中心副主任杜猛認爲,此時出臺誠信共享系統,一是中央部委對房地產調控長效機制的證明,二是爲了清楚掌握全國房地產公司囤地捂盤的真實情況。
在今年3月27日李克強主持召開的國務院常務會議上,房地產調控長效機制被提出。李克強表示,要繼續搞好房地產市場調控,加快建立房地產穩定健康發展的長效機制,加強保障性安居工程建設。
中國房地產業協會副會長朱中一認爲,房地產調控長效機制應包括,抓緊完善房地產市場調控政策,今後更多地採用稅收、信貸等經濟和法律手段來進行調控;繼續加強保障性安居工程在資金籌措、使用監管、規劃建設、工程質量、分配退出和運營管理等方面的工作;還要在完善住房用地供應體系、房地產稅收制度、金融制度和推進住宅產業化等方面健全相關機制。
“誠信共享系統可以給中央一個決策的依據。把房地產行業的部分閒置資產提供出來,推向市場。”杜猛稱,“此舉也減少國土資源部的壓力,否則國土資源部每年需要增加很多指標,很難保重十八億畝的底線。”
房企再融資審批或縮短至2個月
2013年,房企再融資開閘呼聲強烈。一位房地產開發商人士認爲,“黑名單”系統對於在內地資本市場融資的企業影響和約束更大。
據21世紀網不完全統計,今年以來截至10月22日,已有超過30家上市房企發佈了再融資預案,涉資金額超過700億元。近十家房企已向證監會遞交申報材料,據21世紀網瞭解,迪馬股份(行情, 問診)、宋都股份(行情, 問診)、榮盛發展(行情, 問診)近日確認收到證監會受理公函。截至10月22日,尚未有房企公告稱再融資預案獲得證監會審批通過。
2013年9月4日,證監會正式向滬、深交易所下發《關於上市公司併購重組、再融資涉及房地產業務提交相關報告的函》,要求上市公司在披露相關重組和融資方案時,同時提交相關專項覈查報告。
專項覈查報告的範圍包括用地和商品房開發兩個方面。前者按照國土部要求提供企業土地信息自查報告,證監會將在受理房企行政許可後將自查報告轉交國土部,而後者則要求房企自查最近三年是否有捂盤惜售、哄擡房價等違法違規行爲,根據需要,證監會將自查報告轉交住建部。
在對上市房企股權融資的審覈中,證監會對再融資的審覈主要在於募集資金是否合理等方面,國土部的審覈重點則在於房地產公司是否存在囤地之類的行爲、企業的土地是否合法合規等,住建部則主要審查捂盤惜售、哄擡房價等違法違規行爲。
作爲上市房企再融資的必要環節,國土部的囤地審查卻沒有準確的時間表。10月22日,宋都股份、榮盛發展內部人士均對21世紀網表示,證監會近日受理了申報材料之後,證監會將自查報告轉交給了國土部,該環節的審覈不知道需要多久,一切均在等待當中。
中銀(深圳)律師事務所證券律師安壽輝對21世紀網表示,誠信共享系統建立之後,檢驗公司提高了透明度,國土部無需完全依賴地方國土局的反饋意見,反饋給證監會的材料就會快很多。
“之前房企定增的時間週期得要半年,如果系統落實,將會提高工作效率至60個工作日左右。”杜猛認爲,該系統可以提高再融資的效率,對於時間和渠道爲王的地產企業而言很重要。
多位業內人士分析認爲,該系統會加速中小房企的淘汰。東莞證券地產分析師何敏儀對21世紀網表示,證監會審覈的重心主要是在房企的資質和募集資金的去向,儘管審批速度加快,但進入“黑名單”系統的房地產企業多爲中小型房企,在股權融資受阻的同時,在其他部委管轄的貸款、拿地環節也會節節碰壁。
“這個監管就地產融資而言可能對於在內地上市的地產企業會影響較大,如果融資途徑不是通過內地的資本市場的,可能此係統影響並不大。但是信息共享,如果由於不良記錄,從而影響後續拿地或者是營銷等其他經營活動,並且監管部門進行了落實那還是影響較大的。”一位不願透露姓名的地產商表示。
“除了資本市場融資的影響,也不排除中小和微小房地產企業出局的可能。一定會有個洗牌的過程。長期來看,該舉措客觀上支持152家上市公司、央企、以及地方政府房地產板塊、品牌房地產公司的經營工作。”杜猛稱。