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觀察房價有個指標,租售比。按道理說,如果租售比低於銀行存款利息,房主會選擇賣房,去吃利息,而租客將不會選擇買房,因爲租房更划算,但這個道理如今說不通了,因爲它沒有把房價的上漲預期算進去,更沒有將紙幣貶值算進去。
只要房子租出去,多少總有租金,怎麼說都比黃金強。黃金沒有租售比,買黃金,你不但收不到租金,拿不到利息,託銀行保管,還得付人家保管費,但買黃金的人仍然很多,爲什麼?爲了保值。
貶值是所有紙幣的內在本性,金融危機以來,這個趨勢在加速,在存款利息基本跑不贏物價的時代,尋常百姓都在尋思着如何爲手裏攥着的那點小錢保值,何況大款富人!
保值的方法很多,最穩妥最被普遍信任的,自古以來,首推黃金,但如今,黃金有了更好的替代品:房子。也不是所有的房子都有這種保值功效,但能滿足以下條件的房子是例外:良好的流動性、稀缺性和不可替代性。由此你就可以理解一線城市中心區的房價了,那不是租售比能解釋得了的。
今年以來,一線城市的房價,漲幅不小。國家統計局新聞發言人盛來運日前表示,8月份房價表現出了分化,一線城市房價漲得更多,而二三線城市漲幅不大。其實,中國房價齊漲局面早已打破,結構性分化日趨加劇,從鄂爾多斯、溫州開始,將會有越來越多的二、三線城市將加入下跌陣營,但一線城市的房價表現,依舊強勁。不獨中國如此,國外也是如此。
媒體報道,今年以來,在英國其他地方房價滯漲甚至下跌的情況下,倫敦的房價漲了9.7%,類似的情況也發生在紐約。高房價逼迫原居民紛紛逃向市郊,而中心區房價卻能繼續上漲,對此,媒體給出的解釋是:“市中心的房產不再是爲了普通居民提供居所而存在,他們存在的意義是爲富人提供安全的高收益的資產。當前全球資本過剩,加上其他安全資產的稀缺,使得國際大都市的房產成爲尋求規避風險的投資者眼裏的香餑餑,因此資本大量涌入。”一個數據也支持了上述觀點:倫敦市中心82%的優質房產爲海外買家現金購入。不是富人,誰會遠涉重洋,去倫敦紐約購房置業?
這事讓我想起幾年前的一篇報道,說杭州市中心區的房價全是浙江省的富人買貴的。富庶的浙江,各地都不缺富人老闆,這幫20年前的窮人,在腰包充實之後,搬進省城的高尚社區,說來也算是一種人生價值的實現,只是苦了杭州本地的工薪階層,只能勞駕自己住得離市中心越來越遠。類似的情況肯定也在其他地方發生,比如,山西煤老闆進京,江浙富豪入滬,他們進入一線城市,一定不是當寓公,估計老家的生意照做,但在發達的一線城市置業投資,可租可住,保值增值,豈不是一舉多得!
人類經濟的發展,讓越來越多的商品具有金融屬性,石油、金屬如此,房子也是如此。分析房價,單純從消費品的角度,肯定是解釋不清的,必須放到全球金融市場的大背景上來考量。而一個不爭的事實是,不管未來如何波動,美元升值的趨勢不可逆轉,量化寬鬆政策持續已有5年,世上沒有不散的宴席。一旦人民幣對美元的升值停止,甚至出現貶值,中國房價必定步入下跌週期,時間不會太遠,要看美元走勢,很可能就在明年年中。
但一線城市可能會有例外,不是說它永遠不跌,但下跌幅度、下跌週期,都會與二三線城市不同,跌幅小週期短是一定的,屆時,如果管理層害怕房價崩盤,而推出託市政策,比如,讓國內債務貨幣化,那麼,一線城市的房價不但不跌,很可能還會漲得不可收拾。