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伴隨着一個個項目的開盤“日光”,北京一手房庫存持續下滑,擊穿了6萬套的“警戒線”。“按現在的市場月均成交量,庫存只夠賣6個月。趕快買吧,北京一手房越賣越少。”類似這樣的話,頻頻成爲銷售員促成交的“利器”,房子也越賣越火,價格也越賣越高,不禁引起購房人恐慌。而二手房方面,受高稅費影響,活躍度相對不高。業內人士呼籲,當前,“盤活”二手房纔是緩解一手房供需壓力的好辦法,也是促進樓市健康發展的長效機制。
開發商自信到不留客戶電話
上週末,亦莊新區的楓丹壹號以35000元的價格開盤“日光”後,家住旁邊大雄城市花園的小孫有點兒坐不住了。
“我的房子是一套一居室,有了小孩就不夠住了,一直想換套二居或小三居,但沒太着急。楓丹壹號那麼偏的位置都賣35000元了,趕緊去看看吧,不看以後更買不起了。”小孫這樣說。
楓丹壹號位於亦莊核心區西南3公里左右的南海子公園旁,以這個項目爲起點,沿着一條寬闊的馬路,從北到南,還有中信新城、城建海梓府、亦莊金茂悅、萬科金域東郡等項目。
“這幾個項目我都看了,楓丹壹號開盤後所剩房源不多,其他項目都在排號。這些排號的項目價格差不多,都在35000元左右。”說到這兒,小孫不禁咧了咧嘴。
隨後,小孫接着說:“看完房,給我最大的感受是開發商很‘牛’,都一副‘不愁賣’的樣子。我去看萬科金域東郡,臨走時,銷售員就說了一句:您要想買就下次再來,然後就忙別的去了,都沒留我電話;去亦莊金茂悅,銷售員明確地說,這期均價35000元,下期開盤肯定漲價,奔着五六萬去了。”
“我就納悶,開發商怎麼那麼自信呀?這自信是從哪兒來的?真是太瘋狂了。”開發商的“牛氣”讓小孫感慨萬分。
周邊同價二手房賣不動
小孫覺得一手房價格太高了,返回頭又去看自住小區周邊鬱金香舍、上海沙龍、金地格林小鎮的二手房。
“這邊兒二手房均價都在32000元左右,比我預想得要低。因爲這邊兒是亦莊核心區,離輕軌很近,配套也全,應該比楓丹壹號貴。楓丹壹號那塊兒離地鐵遠不說,幾乎沒什麼生活配套。”
“中介和我說,即使32000元的價格,超過100平方米的大戶型也不好賣,一般需要1個月左右的時間才能賣出去。要是按楓丹壹號35000元的價格賣,根本賣不動。”
爲什麼位置好的二手房反而賣不過一手房呢?“主要是二手房的交易成本高,特別是現在市場上‘五年唯一’的房源賣得差不多了,很多都是二套房源。一套100平方米的房子要繳5.6%的營業稅、差額20%的個稅以及至少1.5%的契稅,再加上中介費,粗算交易成本在30萬元左右。而一手房只繳契稅和每平方米200元的公共維修基金,約5萬元左右。算上稅費,買一套二手房的總支出也和一手房差不多了。”鏈家地產上海沙龍店的小薛向小孫解釋說。小孫聽後,也爲高稅費犯起了愁。
500多萬套二手房待“盤活”
一邊是一手房的頻頻“日光”,供不應求。一邊是二手房大量“固化”,加上通脹預期,導致近期房價一個勁兒地漲。據瞭解,亦莊地區的市場均價今年7月份還徘徊在30000元左右。
“最近一個月,北京連續掛牌35塊地,此舉的目的很明晰,就是要通過加大供應,緩解供需矛盾。”北京中原市場研究部總監張大偉分析說。
“但新房市場土地是有限的,供應很難大幅上漲。因此,如何盤活二手存量市場纔是解決房價上漲、供需失衡的關鍵。目前的問題是,二手房受交易成本高等因素影響,活躍度不高。政府應把交易環節的稅收大幅減少,加徵持有環節稅,逼出閒置的二手房。”張大偉建議。
鏈家地產董事長左暉也表態,隨着城市化率的提高,北京二手房交易量已經遠超新房。目前,二手房有500多萬套存量,同一時點大約一直保持有10萬套的出售委託量。房子有的是,要做的是應該鼓勵多套房業主出售。另外,適當降低交易稅費,尤其是未滿5年住宅的交易稅費,減輕5年內業主出售難度。本報記者李海霞D155
北京一二手房成交量對比
二手房新建商品住宅
(單位/套)
2009年266854 179039
2010年196547 111458
2011年121515 90553
2012年143630 123036
2013年135381 96984
北京明年推5萬套
自住型商品房
配套政策近期出臺
爲了最大限度地滿足首套房置業需求,北京市昨日宣佈,在近期推出多塊配建自住型商品住房項目用地、年底前形成2萬套左右供應的基礎上,明年自住型商品住房將大規模增至5萬套左右。相關配售政策也將於近期公佈,購買資格、價格、上市再交易等都將有明確規定。
據瞭解,北京在此前已推出3宗自住型商品住房地塊,近期還將在朝陽、通州等區縣推出多塊配建自住型商品住房項目用地,銷售單價在1至2.2萬元之間,年底前將形成2萬套左右供應。
“明年我們還將擴大這類房源在商品房中的佔比,計劃推出5萬套左右。”市住建委相關負責人透露,自住型商品房政策也將於近日發佈:在購買資格方面,自住型商品房將面向全市符合限購條件的家庭,其中保障房輪候家庭及本市無房家庭優先購買;在定價機制方面,此類住房的價格將比周邊商品房低30%左右。爲了確保此類房源切實用於自住,政策還規定了購買此類住房後五年內不得上市,五年後上市收益的30%上交財政等內容。 J201