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受前海進入建設期利好因素和商事主體註冊改革刺激,深圳中小企業數量大幅增加,而大型金融類企業也來深圳搶灘登陸前海。這些因素使得深圳高端的甲級寫字樓和二手市場的寫字樓都呈現需求上升的趨勢。據統計,第三季度深圳甲級辦公樓的需求加速上升,新增供應的高預租率和現有項目的良好租賃表現使空置率下降,整體租金領跑全國一線城市。而二手寫字樓也呈現量價齊升的狀態,其租售價格在年初便已結束下降之勢,觸底回升,到第三季度更是出現了較爲明顯的增長,使得深圳寫字樓的投資回報率上升到4.76%,到達2011年以來的高位。
前海刺激讓深圳寫字樓租金領漲全國
在前海優惠政策和商事主體註冊改革刺激下,深圳寫字樓需求加速上升。據統計,自今年深圳第二季度商事主體註冊流程的簡化和門檻的降低刺激了企業註冊的熱情後,第三季度深圳這股熱潮持續,新註冊企業數增加,中小型企業也大量增加,這些都增強了辦公樓市場氛圍。
此外,在前海推動金融改革方面及企業所得稅優惠政策刺激下,大型金融類企業在前海註冊成立公司的氣氛日益濃厚。而鑑於現階段這個新區並無辦公樓項目,相關政策允許成功在前海註冊的公司五年內在深圳其他區域辦公,大大支持了核心片區如福田和羅湖區的租賃市場。其中,福田區和羅湖區甲級寫字樓的租賃表現都較爲活躍,這兩區的寫字樓空置率也相應下降。
仲量聯行深圳商業地產部總監夏春毅向記者透露,第三季度,深圳甲級辦公樓市場租賃問詢和需求相對二季度有所增加,而租賃成交則以大型內資金融企業和外資IT公司居多。
同時,深圳甲級寫字樓的租金也在領漲全國。據瞭解,深圳甲級辦公樓在租賃表現持續向好的支持下,業主繼續上調租金。同時由於近兩年來位於中心區的新甲級辦公樓項目租金要價較高,租戶更願意將目標放在中心區其他現有的優質項目。據統計,辦公樓租賃最活躍的福田區第三季度錄得平均租金環比增長約2.5%。而從深圳甲級辦公樓市場的租金來看,深圳僅第三季度的環比漲幅已經超過其他一線城市年初至今的總增幅。可見,即使在目前中國經濟增長放緩因素影響下,國內主要城市辦公樓需求下降,前海的政策性利好因素仍持續刺激辦公樓需求,帶動深圳甲級辦公樓市場前三季租金出現持續性增長。
據統計,今年深圳寫字樓的租金水平從二季度開始加速增長,預計全年全市甲級辦公樓的租金增幅超過2012年,而位於中心區的優質項目將更加受到青睞。
此外,記者瞭解到,穩定上升的寫字樓租金也使投資者對辦公樓物業投資價值看好,這使得中小面積單位寫字樓的投資購買需求旺盛,使業主紛紛提高售價。
二手寫字樓量價齊升投資回報率達近三年高位
另一方面,深圳二手寫字樓市場也呈現量價齊升的狀態。據統計,深圳第三季度,二手寫字樓的成交面積爲34727.31平方米,環比第二季度上升了20.19%,同比則下跌了67.49%。而同比下跌的主要原因,則是在按評估價過戶政策實施之前,交易集中在9月過戶引起。美聯物業全國研究中心何倩茹向記者表示,從第三季度的成交數據看,無論大戶型還是小戶型的寫字樓,成交量均有所上漲,深圳二手寫字樓市場正式恢復正常交易狀態。
在成交量平穩發展的帶動下,深圳二手寫字樓的租售價格在年初便已結束下降之勢,觸底回升。而從第三季度開始,受到前海高溢價率賣地的提振,租售價格更是出現了較爲明顯的增長,帶動投資回報率上升到4.76%,到達2011年以來的高位。
何倩茹介紹,2012年10月開始,二手工商鋪物業的交易需按照評估價計徵稅費,而在該政策出臺後,只用了1個季度的時間,成交便開始呈現回暖之勢,而到剛剛結束的今年第三季度,成交面積已基本恢復到政策實施前的交易水平。
根據美聯物業的監測和統計,第三季度末,深圳二手寫字樓平均售價爲45746元/平方米,比第二季度末上升了1.48%,前三季度的累計升幅爲4.32%。同期租金指數爲173.97,平均租賃價格爲182元/平方米·月,比第二季度末上升了3.15%,前三季度累計上升了5.77%。而一二手寫字樓成交量的上升,均能刺激價格上漲,繼而提高租金的價格,三者互相影響,互爲因果。
何倩茹預計,深圳前海、後海多個次中心的興建,寫字樓的新增供應量在未來幾年仍然處於高位。但受制於更多開發商持有物業,可售面積或有所下降,租賃面積大規模增加,這些將爲租金帶來壓力,從而影響租金回報率及銷售價格。何倩茹表示,預計未來半年,租售價格的上漲速度將有限,成交量也僅能維持現狀。