『黃金周』房地產銷售火爆

　　『十一』黃金周期間零售和旅游穩健增長、但表現並不搶眼。相比之下，一些大城市的房地產銷售則尤為火爆。北京市住建委稱『十一』期間新房成交套數同比增長106%，而來自搜房網的數據顯示黃金周期間40個大中城市住房成交量同比增長了54%，其中北京同比飆昇85%、上海同比增長39%。一些二線城市成交量(如重慶、南京及杭州)也十分火爆。與此同時，一線城市房價繼續上漲，據搜房網報道，黃金周期間北京新房平均售價同比上漲21%、上海同比上漲37%。

　　事實上早在黃金周之前房地產市場就已不斷昇溫，尤其是一線城市。截至8月，全國房地產銷售同比增長23%，其中一線城市銷售增長(同比增長29%)在大部分時間裡都領先全國(見圖1)。相應地，8月份70個大中城市當中，房價出現環比上漲的城市數從62個進一步增加至66個，其中一線城市房價同比漲幅加快至18%左右(見圖2)。

　　前期信貸迅速擴張(尤其是房貸，見圖3)、政策預期穩定、此前調控措施效果消退、以及房地產市場基本面仍然堅挺，共同推動了近期房地產銷售量價齊昇。

　　房地產銷售和房價未來會不會加速上漲、再次失控？我們認為現階段而言這一情況不大可能發生。我們的基准預測仍然是未來幾個月全國房地產銷售溫和增長、同比增速徘徊在10%左右，明年全年增長8%-10%。

　　支持該預測的一個重要理由是，6月份流動性衝擊後信貸與流動性條件已經較年初收緊，並且未來預計將大體維持穩定。這會制約未來住房抵押貸款增長的空間。事實上，已有媒體報道稱近期各地越來越多的銀行收緊了房貸。這倒並非是由於任何新規，而是年初房貸快速擴張後已消耗了銀行大量貸款額度，因此難以滿足更多的房貸需求。如圖4所示，房貸是本輪房地產銷售回昇的一個主要推動力。

　　毫無疑問政府眼下又面臨著兩難抉擇，但我們預計近期內決策層不會出臺新的全面調控措施。除了上述基本可控的增長前景外，以下一些因素也會影響決策：

　　·經濟增長勢頭仍不穩定。盡管三季度增長反彈，但隨著補庫存熱潮退去，近期增長勢頭似乎又有所放緩。在沒有任何增量刺激的背景下，房地產建設活動是支橕經濟穩定增長的關鍵。如果加碼調控導致房地產建設和投資放緩，就將再次使經濟增長面臨顯著的下行風險。

　　·調控加碼的效果可能有限、而且存在爭議。目前的調控措施主要依靠行政性的限購限貸來抑制投資性需求，這已經引發了市場被扭曲的擔懮，而且其邊際效果可能也在減弱。此外，目前房價上漲似乎主要反映了大城市的供需失衡，而進一步行政手段恐怕只會加劇這一狀況。

　　·時機尚不成熟。即將在11月召開的三中全會將公布未來幾年的改革日程，此後政府可能會出臺房地產調控的長效機制。因此短期內出臺新的調控措施較為倉促。

　　·全國范圍內房地產市場表現不均使得政府不太可能出臺全國性的調控措施。盡管一線城市房地產銷售火爆、房價快速上漲，但大多數二三線城市房地產仍受制於前期相對較高的庫存、復蘇較為溫和(見圖1和圖2)。因此，對房價上漲過快的城市出臺針對性的措施不僅更有效，也能有助於維持全國房地產活動基本穩定。

　　話雖如此，政府不大可能完全袖手旁觀、任由大城市房價飆昇。未來數月我們預計政府可能會在一些大城市采取針對性的行動—如強化或重申調控基調、更嚴格地控制高端住房銷售、對開發商進行窗口指導、對房貸進行隱性控制等。另外，我們認為政府還會繼續加大保障房供給。

　　汪濤為瑞銀集團特約首席經濟學家