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租戶租了廠房,又預租一棟在建辦公樓,新樓建成卻要求退租。出租方向法院起訴,索求各項損失45萬。法院認爲,該數額雖經合同約定,但過分高於造成的損失,最終判決,租戶賠償30餘萬元。
新樓建成租房人卻不租了
2001年,武漢一路橋公司(簡稱路橋公司)與武漢一機電公司(簡稱機電公司)簽訂房屋租賃合同,租用後者位於江夏工業園內3304平米廠房,租期3年,月租金13元/平米。
合同約定,路橋公司確需退租,需提前3個月書面通知,並經機電公司同意後支付賠償金。賠償金以剩餘租期內應交租金總額的30%計算。如路橋公司提前解除合同,還應賠償10萬元違約金。
此外,應路橋公司要求,機電公司新建一棟300平米辦公樓,租給路橋公司使用,月租金15元/平米。然而,新樓建成交付時,路橋公司稱不需要了。2002年8月,路橋公司撤離,並於當年11月7日發函要求解除合同。
法院調整賠償金數額
就退租後損失問題,路橋公司認爲機電公司要價過高,雙方多次協商未果,機電公司向江夏法院起訴。
法院認爲,路橋公司單方面解除合同,屬違約,根據合同約定,路橋公司應支付10萬元違約金,承擔剩餘租期內應交租金總和的30%賠償金(約35萬元)。根據規定,當事人約定的賠償金超過造成損失的百分之三十的,一般可認定“過分高於造成的損失”。
法院審理後裁定,機電公司損失主要爲三方面:廠房預期租金損失,合同約定提前3個月書面通知,此時間應視爲承租人退租、出租人尋租的合理期間,此期間損失即爲機電公司租金損失;新建辦公樓資金投入和租金損失,損失額應以辦公樓建成具備出租條件之日起至廠房租賃合同終止之日止6個月,再加3個月另尋租賃損失的合理期間租金計算;廠房、綠化等財物損失,雙方協商達成一致。
法院最後判決,路橋公司應賠償機電公司309353元。