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隨着衆多實力房企紛紛轉型爲城市運營商,城市綜合體的經營再次成爲行業關注的焦點。“銷售”還是“自持”?圍繞城市綜合體物業經營模式的爭論從來不曾停止。
“無論銷售還是自持,都應該瞄準需求,這種需求不僅是開發商自身的發展需求,也應該是當地市場、城市發展的需求。”在日前由Sunlay三磊設計主辦的城市綜合體系列沙龍上,高力國際商鋪服務部中國區執行董事楊廣安表示,銷售和持有對於開發商來說,只是物業經營的兩種途徑而已,核心仍應是需求,能否將需求有效地轉換成服務,是決定一個城市綜合體成敗的關鍵。
鑿池養魚VS竭澤而漁
“對於一個綜合體來說,持有和銷售的恰當結合能夠促進整體的健康發展,不過從國內外的一些成功案例來看,持有物業是將來城市綜合體發展的趨勢。”三磊設計總裁張華表示,對於開發商來說,銷售能減少銀行貸款壓力和投資風險,同時也能快速回籠資金,給持有物業提供資金的支持,持有物業則是靠後期運營或者靠持續發展來產生效益。
那麼,爲什麼越來越多的開發商開始傾向於持有經營呢?張華認爲,一方面是因爲以往銷售物業的弊端難以解決,另一方面則是持有物業的長期優勢開始顯現。“銷售最大的問題就是空間比較零亂,缺乏統一管理,這樣會影響整體品質的提升,從而導致客源受到影響,容易出現商戶和小業主、小業主與開發商之間的矛盾。”他認爲,隨着土地資源越來越稀缺,佔有區位優勢的綜合體將獲得巨大的增值空間,而由於持有物業產權都掌握在開發商手中,方便統一規劃,有助於不斷升級獲得長期的利潤回報。
“銷售和持有,對於開發商來說就好比是選擇鑿池養魚還是竭澤而漁,他們其實很清楚持有在未來的競爭中更有優勢,但爲什麼還有很多選擇銷售呢?原因無非有兩個,一個是不能做,一個則是不知道怎麼做。”楊廣安表示,有些開發商是因爲資金實力無法支持綜合體的長期運營,有些開發商則缺乏綜合體相關的運營經驗。
我國城市綜合體目前處於初級階段,項目運作和經營管理也處於起步階段,相應的運營管理團隊比較稀缺,懂開發的可能不懂運營,懂運營的對開發缺乏經驗,造成持有經營的難度和風險都比較大。
被動持有下需求是王道
“實際上,對於開發商來說,不論是銷售還是自持,都是被動持有,無非是開發商持有還是小業主持有的問題。因爲土地的性質在政府出讓的時候已經規劃好了,開發商處於不得不接受的現狀。開發商所要做的,就是怎麼把這種現狀轉化成一種需求傳遞給市場。”鴻坤地產集團副總經理林健威表達了自己獨特的看法,不管是做大型綜合體,還是做一條商業街,歸根到底是要用服務滿足市場需求。
他以三里屯Village和三里屯SO鄄HO爲例,雖然區域很近,但三里屯Village要比三里屯SOHO客流量多很多,其中很重要的原因是它提供了許多年輕人感興趣的文化活動,營造了一種品牌氛圍,因此對於市場很有吸引力。
而在張華看來,城市綜合體的物業經營不僅要滿足市場需求,也要滿足城市發展的需求。“商業銷售對社會和城市升級的影響其實是很大的。我們以前做過一箇舊城改造項目——海淀圖書城,現在這個區域的周邊全都開發起來了,但這個項目依然沒有發展起來。很大的一個原因就是項目的零散商戶多達上千家,讓所有人達成共識去升級換代、重新規劃是一個很困難的事情。”他坦言,如果想在建築的持續運營中滿足城市的更新需求,只有自持才能夠做到這一點。
顯然,相比起銷售,持有運營的綜合體對整體規劃提出了更高要求。“在項目設計時,一定要向前延伸,與未來的運營相結合,提升項目的可持續價值。”卓越置業集團北京公司設計部經理溫潤強表示,設計方、開發商、運營商以及消費者必須很好地溝通,在瞭解所有人的需求上,找到銷售和持有的結合點,這樣才能做出一個可持續發展的綜合體。
-本報記者時宜北京報道