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“首付10萬元起購精品商鋪,15年包租,年回報率高達8%~18%。國慶期間免費安排動車實地看樓盤,食宿全包。”受此類廣告信息的吸引,不少福州市民國慶長假期間紛紛報名前往外地看房,既考察了商鋪情況又順道免費旅遊。不過,業內人士提醒:買的沒有賣的精,異地投資須謹慎。
據瞭解,近期福州一些房產代理商通過媒體廣告及手機短信羣發等方式,向市民推銷浙江湖州、台州、嘉興等地的商業地產項目,並紛紛推出異地看房全程免費的服務。
剛和朋友一起參加浙江嘉興“名品城”商鋪看房團活動回來的張小姐告訴筆者,她們電話報名後,從福州到嘉興往返的動車票就由福州的房產代理公司提供。同批的福州看房者,少說也有上百人,隊伍浩浩蕩蕩。活動組織者免費提供了一個晚上的商務酒店住宿,還有當晚的一頓晚餐和次日的早餐、中餐,吃住都安排得不錯。雖然她們最終因各種顧慮未購買嘉興的商鋪,但組織者並未讓她們補交任何費用。
浙江湖州、台州等商鋪項目的福州代理商告訴筆者,國慶期間,他們組織多個看房團,每個看房團都有數百人報名參加。雖然來自福州的看房者衆多,但預計最終的購買者不會超過總數的1/5。
既然宣稱的項目回報率這麼高,足以吸引當地人購買,爲何他們要捨近求遠,投入大成本到福州推銷?代理商的回答大同小異:開發商希望“廣撒網”,趕快賣掉這些商鋪,迅速回籠資金。福州市民的購買能力強,又大多有投資商鋪的想法。
都說買的沒有賣的精。活動組織者既花錢登廣告,又免費包來回動車票和食宿,最後卻只有少數人簽約,他們能賺到錢嗎?
對此,福州一家大型房地產公司的企劃經理林先生告訴筆者,全程招待每個異地看房者的費用,加起來不過幾百元,只要商鋪成交一單,組織者就能拿到上萬元的抽成,自然有很多房產代理公司願意做。而且,有些項目的開發商還願意出異地看房者的全程費用,這樣一來,代理商更無後顧之憂。有的代理商一個項目代理下來,就能拿到上千萬元的抽成。
不過,至於這些售後包租的外地商鋪的投資前景,包括林先生在內的很多房地產業內人士並不十分看好。
據調查,這些外地商鋪的共同特點是:單間面積小,總價低,離市中心較遠,當地人大多興趣不大。開發商爲吸引異地購買者,均承諾給予高額的租金回報。購買者需長期返租給開發商指定的經營公司。
業內人士認爲,這類項目看似租金回報率高,但實際上開發商在商鋪定價時已經把價格標高了很多,然後再以一次性返還前兩三年租金的形式,讓購房者看似佔了很大的便宜,實際上是購買商鋪的人“用自己的錢給自己支付收益”。而且,受開發週期的制約,許多項目在推銷時尚處於期房階段,項目前景尚不明朗。“售後包租”首先面臨的風險是,對於未經過市場檢驗的商鋪、寫字樓,作爲外行的中小投資者,往往無法判斷其租賃前景。
更大的風險是,三五年內該項目銷售完成,開發商“拍屁股走人”,承租商揹負巨大的租金成本,是否能夠保證經營10年或更長時間?又有誰來保證承擔包租合同的承租商,有足夠的支付能力和信譽?
-付敏/文