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今年6月,美元國債利率回升一度讓內地房企擔心海外融資的“窗口期”就此遠去,但近一個多月以來,多家房企重整旗鼓,掀起新一輪發債潮,將此前的憂慮情緒一掃而空。
現身此輪發債行情的內地房企包括方興地產、綠城中國、碧桂園、旭輝集團、五洲國際以及當代置業,其中五洲國際與當代置業於今年6月、7月完成IPO。
中銀國際固定收益報告統計的數據顯示,中國房地產企業在2014、2015和2016年分別有49億、74億和71億美元的債券到期或可回售,這成爲今年房企頻繁海外發債的一方面原因;但另一方面,房地產銷售普遍增長以及地價不斷攀升,讓香港上市的內地開發商集體投身相對低成本的海外融資,爲收購土地以及擴大業務做準備。“一、二線城市的土地價格今後不是小企業玩得動的。對於一些中型企業而言,其實很迫切,不進則退,退則邊緣化。”旭輝集團董事長林中表示。
9月中旬,旭輝集團宣佈發行於2018年到期的2.25億美元優先票據,利率達到12.25%,發債募集的資金將用作爲其現有債務進行再融資,以及爲現有項目和新項目提供資金。
12.25%的利率並非此輪房企發債的最高紀錄,五洲國際計劃發行的1億美元高級票據,利率達到13.75%,這也是6月實現IPO(首次公開募股)以來,五洲國際的首次海外發債。
與五洲國際上市時間接近的當代置業,也在近日爲其計劃進行的票據發售向機構投資者展開路演。當代置業目前的年合約銷售規模在30億元水平,正計劃將業務擴展到北京和山西這兩個核心市場之外,並進軍湖南和湖北。評級機構穆迪認爲,當代置業將需要增加借貸來收購更多土地,並擴大業務規模。
相比上述企業發債時的高利率,具有國企背景的方興地產近期發行的於2022年到期的2億美元擔保票據,年息只有6.4%。而碧桂園發行的於2021年到期的7.5億美元優先票據,利率則爲7.25%。“新債券將使碧桂園龐大的流動性得以進一步提升,並將支持其強勁的銷售勢頭。”穆迪副總裁及高級分析師蔡慧稱。碧桂園計劃將票據發行所得款項淨利額用作爲現有與新增房地產項目提供資金。
除此之外,於去年解除債務危機的綠城中國,也在近期宣佈發行3億美元、2019年到期、利率爲8.0%的優先票據。
穆迪機構的相關預測報告稱,在這次擬發行票據和最近宣佈獲得3億美元銀團貸款後,綠城中國的債務對資本比率會由今年6月底的54%上升至今年底的59%左右。
“2012年隨着美國第三輪量化寬鬆政策的實施,使得全球資本市場出現了超低利率環境。”美國富瑞金融集團亞洲區主席劉小俞表示,這爲香港上市的內地房企創造了發行美元債的有利條件。
“房地產企業債券融資方式有許多固有的特點:對於房地產企業自身來說,首先,債券方式的融資規模較大,能夠滿足房地產企業的大額資金要求。其次,債券利息可以計入成本從而衝減所得稅。再其次,債券融資方式具有財務槓桿效應,企業運用負債籌資方式時普通每股收益變動率會大於息稅前利潤變動率;最後,除了可換股債券,債券融資方式對企業的股權結構沒有影響,不會稀釋股東的股份。”德勤在近期發佈的一份關於中國房地產的報告中指出。
-王肖邦/文