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隨着房價越漲越高,北京市的住宅用地出讓方式也越來越複雜。在“限地價、競配建”和“限房價、競地價”等方式之後,最近,更復雜的“競自住型商品房”的土地供應方式在北京推出。
9月25日,北京市國土資源局發佈土地掛牌公告,海淀區東昇鄉一塊二類居住用地將首次採取競“自住型商品房”方式供應。它的競爭方式非常複雜,有起始價和要求配建的保障房面積,另外又設置了地價上限,出價超過地價上限後,不像以前要求競保障房的面積,而是通過競報“自住型商品房”來確定競得人。最終的結果是這一塊地上未來將既有保障房,又有“自住型商品房”,還有普通商品房。在一塊地上建三類房,高度體現“低端有保障、中端有支撐、高端有市場”的住房政策目標。
北京市在8月份提出落實“進一步降低自住型改善型商品住房價格”的房價控制目標後,計劃今年供應2萬套自住型商品住房,每套總價基本控制在200萬元以內,計劃每年向市場投放該類房源約佔新建商品住房市場份額的40% 50%。這次海淀區東昇鄉的地塊出讓的奇特做法應該就是轉變住宅用地供應方式的嘗試。
“自住型商品房”的概念很奇特,之前普遍的理解是市場上交易的商品房中用於自住的部分,完全是一個統計概念。但是在北京已經變成政府確定的供應住宅的一種類型,如果把自住型和改善型對應起來看,大概可以看作是居民購買的第一套和第二套房。根據透露出的北京市自住型商品住房管理辦法的內容,該類住房仍然明確爲商品住房屬性,同時又對該類住房的再上市年限要求和收益分成做了明確規定。這種規定過去在經濟適用房上就有過,說明自住型商品房並不是完全的商品房,價格必然被政府控制。
只是這種控制並不能真正解決北京房價過高問題。在政府的各類限制之下,價格受到管制的保障房和自住型房屋比例會有所提高,看起來房地產市場中有不少低價房屋供應,但是真正用於商品房建設的土地面積會更小。靜態地做一個假設,一個城市的土地供應面積總量固定,更多地把土地用於政策性住房,商品房市場所佔土地比例就越小,供應隨之減少後價格就越高,導致更多的人買不起商品房。隨之,原來的“夾心層”將掉入政府保障的行列,原來部分可以購買商品房的居民掉入“夾心層”,需要政府來幫忙解決自住型住宅,更多人不得不尋求政府的住房供應,從而走入一個惡性循環的怪圈。
當然如果能大面積增加土地供應就能緩解這種循環,既有大量政策住房,商品房的供應也不少,皆大歡喜。北京市此前宣佈住宅用地供應在增加,截至8月底,北京市供應住宅用地約722公頃,爲去年同期的4.1倍。喜人的比例還需要更多去解讀。2012年北京市計劃供應住宅用地爲1700公頃,而上半年僅僅落實9.3%的比例。2013年住宅用地的供應計劃爲1605公頃,到8月份供應722公頃,與低迷的去年數據相比增長迅速並不能代表北京市住宅用地供應充裕,其實只完成全年計劃的45%。住宅用地供應限於機構的運作能力和後備資源情況,要短期內真正快速增加其實是很難的。
對於商品房價格的上漲,其實地方政府並不能真正控制,宏觀結構的扭曲,讓地方政府的微觀手段無法解決,長期積累的問題,更無法用短期的考覈來完成。北京市的選擇無疑是在各種約束條件下的明智之選,但是它解不了高房價之愁,甚至有惡化的可能。
作者系浙江大學/浙江省公共政策研究院研究員
-特約評論員楊遴傑