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蟄伏數年的地產“駭客”孫宏斌以及他的融創中國控股有限公司(01918.HK,以下簡稱“融創”)無疑成了今年曝光度最高的地產人和房企。短短一個月時間內,融創接二連三地製造着地王,其今年獲得的土地價格總額已經達到276億元。
這無疑得益於融創今年高企的銷售業績。今年前8個月,融創累計完成銷售額人民幣304億,同比增長69%。而在這樣的業績之下,孫宏斌又一次選擇了他一貫的“高舉高打”的遊戲法則。
“孫宏斌帶領順馳一出道,就是高舉高打的戰略。全面轟炸和高舉高打的快速猛攻戰略,一度是順馳以及後來的融創制勝的法寶。”作家吳曉波在《大敗局2》中寫道。如今,孫宏斌殺回北京,又一次選擇了這種“博大”的玩法,然而,這次他能否帶領融創再次躋身一線房企陣營仍是一個未知數。
“地王”版圖再下一城
對於孫宏斌來說,“地王”無疑是一個讓他感到“萬分糾結”的所在。
“地價暴漲,土地市場的風險在積聚。”孫宏斌在今年融創的中期業績會上說,“我們會很小心、很謹慎,對每一塊土地都有嚴格的上限,對每一個市場都會認真判斷和測算。”
但是,9月18日,當融創以103.2億元的總價最終競得位於天津南開區天拖板塊的津南紅地塊時,這個數字不但刷新天津“總價地王”紀錄,也令業內一片譁然。
“有點瘋狂,融創在這一個月內的拿地舉動都有點瘋狂,原來的地產狂人又回來了。”一位長期關注融創的地產界業內人士在得知融創在天津再造地王時告訴記者。
就在一個月前的8月14日,融創葛洲壩聯合體以41.2億元奪下亦莊兩塊宅地。隨後,9月4日,在農展館地塊的爭奪中,融創僅經過9次應價便“觸及”21億元的價格上限結束了第一輪競價,最終經過69輪激烈角逐將其摘入囊中。再加之今年3月份聯合綠城以90.19億元總價收購的上海市中心黃浦江核心江景商住地塊,截至今年前10個月,融創穫得土地的地價總額就高達276億元,佔到今年已完成銷售額的90%以上。
這樣的拿地舉動似乎與孫宏斌“很小心、很謹慎”的策略並不相符。
天津地王出來之後,孫宏斌在他的微博上用短短四個字迴應了他的大手筆,“利空出盡”。這意味着,在孫宏斌眼中,眼下仍然是拿地的好時機。
事實上,從去年至今,諸多房企迴歸一線城市的呼聲漸高,只深耕於北京、上海、杭州等8個城市的融創不得不重新審視自己的土地儲備。截至2013年中,融創的權益土地儲備面積爲1090萬平方米,這與其位列第11的銷售排名和今年450億的銷售目標並不匹配。
孫宏斌表示,下半年將繼續謹慎補充土地資源,在深耕京津滬渝杭五大區域的同時,研究進入一到兩個符合自身戰略的新城市。
孫氏“高增長”賭局
對於高價地,孫宏斌並不陌生。
早在10年前,孫宏斌的順馳以9.05億元競得44.43萬平方米的黃村衛星城1號地,高出拍賣底價近5億元。孫宏斌的這一決定在當年也備受業內質疑,因爲10年前的黃村真的很遙遠。但是,第二年,順馳領海開盤銷售,憑藉着人造“海”和黑天鵝的社區景觀,順馳領海成爲了黃村第一個高檔住宅小區,並取得了不俗的業績。
一邊是高價拿地,激進擴張;一邊是押寶銷售,加速增長。在這樣“高舉高打”的近似賭博的遊戲法則中,孫宏斌嚐到了甜頭。從順馳到融創,這一直是他最鍾愛的玩法。
“現在的融創,還是帶有鮮明孫宏斌特色的融創,很大程度上承接了孫宏斌在順馳時就表現出來的激進擴張的風格。”北京一知名房企總裁坦言。
據接近融創中國的人士告訴記者,在接連拿下北京亦莊、農展館和天津天拖“地王”地塊後,目前融創手中仍然握有接近百億元現金,足以支付未來的開發費用和短期債務。
今年前8個月,融創累計完成銷售額304億人民幣,同比增長69%,合約銷售面積達23.1萬平方米,銷售均價達人民幣2萬元/平方米,目前已完成銷售目標的七成以上。
“今年下半年,融創具備取得預售證條件的可售貨值就高達700億元。其中220億元是上半年在售留下來的,280億元是新開盤項目,還有200億元是老項目後期再開盤。”年中業績會上,融創執行總裁汪孟德信心十足。
當然信心十足的不只是汪孟德,還有孫宏斌。
“公司全年銷售目標肯定超額完成,但超額完成多少還要看拿地的情況。”孫宏斌表示,今年下半年將根據拿地情況調整現有項目的銷售節奏,並據此確定銷售價格的提升幅度。
實際上,僅從近幾年來融創不斷翻番的銷售額上就可以看出孫宏斌“押寶銷售”的玩法。2010年融創完成銷售額83億元;2011年達到192億元,增長率達131%;到了2012年則是提前完成300億元的銷售目標,全年356億元的銷售額同比增長高達84%。
這足以讓孫宏斌感到欣慰,因爲,僅在“增長率”這一項指標上他賭贏了。
刀尖上的舞蹈
不過,銷售向好,企業毛利率卻同比下滑,這或許就是孫氏“高增長”賭局的代價。
2013年上半年,融創的毛利爲17.79億元,較2012年同期的13.75億元增加了29.3%,但毛利率卻由32.0%下降至20.8%,相較於去年同期減少了11個百分點。而這個毛利率也低於行業平均的較好水平。
融創對毛利率下降的主要因素歸於收購項目融創綠城的影響,融創半年報指出,該項目結算毛利率較低,而銷售金額佔總收入的比重達到46%,由此拖累企業整體毛利率下滑。
然而,融創近來接二連三在土地市場上成爲焦點,這讓業內對融創的積極擴張有些許擔憂。“融創目前確實在房地產市場上獲取豐厚利潤,但這種狀態能否持續,很多人心裏存着問號。而在這樣的時候,再以如此高價拿地,這中間的風險還是很大的。”中信證券一位分析師告訴記者。
他表示,融創高成本拿地,槓桿水平激進,將會削弱公司流動性狀況以及提高槓杆水平。他認爲,融創在快速週轉過程中補倉可以理解,但接二連三高成本拿地,其資本支出未來將是很大的冒險。
除了資金風險之外,在業內人士看來,融創最大的危險來自於調控政策的再次轉向。
業內人士分析,目前行業景氣度高,需求剛性強,但高成本和高房價已經開始對於盈利水平和購房需求產生負面影響。“在覈心城市,整體價格泡沫是存在的,市場狀態正走向一個無法預知的方向。”中國房地產學會副會長陳國強表示。(華夏時報)