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“買房送移民”、“25萬歐元2個月移居希臘”、“十年包租、10%投資回報”……在剛剛結束的2013年北京秋季房展會上,“組團”推介的海外房產以其特有的宣傳方式又一次吸引了國內買家的眼球。據北京嘉華四季國際會展有限公司副總經理、國際業務總監魏克非介紹,此次房展會海外房產展位面積比春季增加了15%,展位達到260個,共計28個國家,除老牌移民國家美國、加拿大、澳大利亞等國家捲土重來外,新增加的國家有芬蘭、希臘、波多黎各、巴拿馬等。究竟國內投資客該在諸多國家中做出何種選擇?這除了國內高端置業人羣要對該國房地產市場走勢有基本判斷外,還要對該國相關投資政策、置業優勢及風險等方面做到心中有數。
“哪些國家置業移民比較容易”、“美國EB-5投資移民項目對申請人有哪些要求”、“房屋出租回報率是多少?如何保證投資收益”……
“購買30萬歐元的房產就可以辦理移民”、“相比於加拿大,美國投資移民門檻較低,較容易申請”、“目前新加坡七成是華人,是比較適合中國人置業居住的國家”……
一方面是國內高端置業人羣五花八門的問題,一方面是海外項目參展商對項目的推介,這問答式的對話便促成了本屆房展會海外項目展廳的火熱景象。
是什麼原因造成海外房產持續受到國內買家的青睞?《廣廈時代》在房展會現場隨機採訪,從事金融工作的吳先生說出了很多人的心聲:“就拿我本人來說,雖然手上有些閒錢,但是在北京買房資格受限,近來國內股票市場情況也不是十分理想,把這筆錢存入銀行收益也較小,加之這兩年海外部分國家房地產市場有回暖的跡象,所以就過來看看海外地產,尋找可以投資、贏取收益的項目。”
既然國內買家投資海外房產熱度不減,那麼從市場的反饋情況來看,哪些國家最受關注?在這些國家置業有哪些優勢及注意事項?對此,據《廣廈時代》走訪觀察,分列如下——
關注國家一:美國熱度指數:★★★★★熱度解析:傳統移民國家、綜合性價比高
說到海外置業,美國無疑是國內買家一直以來最爲關注的國家之一。雖然2008年的次貸危機曾使美國經濟一度遭受重創,但據世界銀行的統計數據顯示,美國經濟已經開始恢復增長,從2008年全美GDP下降0.4%到2012年實現2.2%的增長,漲幅名列發達國家前茅,其經濟復甦的信號也同時提振了人們對投資美國房產的信心。
據亨瑞出國諮詢集團負責人介紹,目前國內買家關注美國房產的原因一部分是出於爲子女留學置業的需要,另一部分則是爲了完成身份轉換。據瞭解,目前美國投資移民最受歡迎的是美國移民法中針對海外投資移民者所設立的簽證類別EB-5,其主旨是外國投資者只要在美國境內投資50萬美元或以上到移民局覈准的地區設立企業,並直接或間接創造10個就業機會,就可獲得兩年期的有條件簽證。若兩年前屆滿90天,該項投資行爲仍在或正常運行,則投資者可申請將簽證條件解除,從而獲得永久移民簽證。同時投資者及其配偶以及未滿21週歲的未婚子女均可申請移民,入境後居住地不受限制。
正是由於EB-5項目有申請人條件寬鬆、相對快捷等方面的優勢,因此導致近年來申請該項目的人數不斷增多。從2012年申請人數統計數據上來看,通過該移民類別的人數爲7631人,其中有80%的申請者來自中國。美國參議院於今年6月27日通過了新移民改革法案,包括對該簽證類別投資進行額度調整,該簽證類別在今年年底前有從50萬美元調高到80萬美元的可能,由此看來,想借該移民類別投資當地房產的國內買家可提前入市。
另據一不願透露公司名稱的參展商表示,雖然美國移民投資資金門檻不是很高,但是其存在一定風險性,申請人需在投資前期對所選項目加以準確判斷,這樣才能保證資金的安全性以及身份的順利轉換。“目前隨着一些主流國家移民政策的整體擡高及風險性猶存,不少投資者把目光轉移到歐洲一些國家,這些國家推出的買房移民政策門檻較低,關注度越來越高。”該名參展工作人員說道。
關注國家二:塞浦路斯熱度指數:★★★★熱度解析:移民置業門檻低
“買房送移民”——這是塞浦路斯參展商在房展會上打出的最惹人注意的標語,而塞浦路斯也無疑成爲了近年來國家經濟低迷不振、推出買房移民政策的典型國家之一。
據瞭解,早在2009年2月,塞浦路斯內務部就頒佈了購房移民條例,條例規定允許非歐盟國家居民在塞浦路斯購置不少於30萬歐元的房產,從而獲得永久居留權,但非歐洲公民必須要以臨時居住身份,合法住在塞浦路斯至少連續五年後,纔有申請永久居住權。而近年來爲帶動當地經濟發展,2012年8月,塞浦路斯將移民條例更改爲非歐洲國家公民只要在塞浦路斯投資30萬歐元或以上房產並作爲其主要居所,便符合“優惠待遇”的資格,可獲得永久居住權。
“在塞浦路斯置業的優勢在於,與其他歐洲國家相比,塞浦路斯房產價格相對低廉,多數房產依山傍水,且房屋爲永久產權,可世代傳承,同時申請該國投資移民無需商業背景、資金來源證明、語言學歷等方面的要求,審理速度快,通常4-6個月即可以獲得永居身份,無需每年延籤。”赫石國際投資有限公司工作人員介紹道。
雖然塞浦路斯投資置業門檻較低,但這並不意味國內買家可以爲之盲目心動。近日,IMF(國際貨幣基金組織)預計塞浦路斯經濟在2013年將萎縮9%,2014年將萎縮4%,這說明短期之內塞浦路斯國家經濟形勢並不樂觀,置業投資者要有一定的心理準備。另據去年已在塞浦路斯買房的胡先生介紹,即便因此成功轉換身份,這類人羣也不能與當地人競爭工作崗位,不過允許在該國開辦企業、創造就業崗位。除此之外,塞浦路斯雖是歐盟成員國,但不是申根國,因此在沒有辦理簽證的情況下,投資者無法暢遊法國、瑞士、挪威、瑞典、西班牙等國。
關注國家三:希臘熱度指數:★★★★熱度解析:同上
與塞浦路斯情況相類似的是,希臘也推出了門檻較低的買房移民政策。“出資25萬歐元置業希臘便可以全家移民。”太平洋加達出國集團市場總監孟令子說道,“希臘之所以推出這樣的移民政策,就是爲了應對歐債危機。”
據統計數據顯示,自2008年金融危機爆發以來,希臘經濟較之以往縮水23%,預計今年希臘的經濟還將持續縮水4%。截至2013年3月,希臘房價已跌落55%。爲幫助希臘快速從歐債危機中“緩過勁來”,歐盟已向其提供了逾2400億歐元的救助資金,而希臘也在“自救”中努力着。
今年4月9日,希臘首次推出購房移民政策,該移民政策規定只要投資者在希臘購買25萬歐元以上的房產,全家便可獲得歐盟身份,即5年的居留權。據瞭解,該項政策已於5月20日正式實施。
“由於希臘不僅是歐盟成員國,同時也是申根國,因此成功轉換身份後,投資者可以在27個歐盟國家及26個申根國家自由進出及居住,這項政策對國內買家頗具吸引力。此外,希臘移民簽證同樣不對申請者學歷、語言、資金來源等方面做具體要求,且審理速度較爲快捷,約爲2個月。”孟令子說道。
雖然目前希臘房價一直在下行通道徘徊,加之購房移民政策相對寬鬆,不少國內買家有“抄底”投資的想法,但業內海外地產投資專家表示,置業希臘仍需謹慎。需要注意的是,與置業塞浦路斯相同,投資者也無法與當地人競爭工作崗位,且不允許置業者對外出售房產,若其賣掉房屋所有權的話,則移民身份同時取消。另從希臘經濟大環境來看,該國經濟復原還有待時日。
關注國家四:葡萄牙熱度指數:★★★熱度解析:黃金移民計劃給予申請者更多便利
地理位置優越、氣候溫和、風景宜人、旅遊業發達……吸引衆多歐洲王室成員、好萊塢明星前來度假的申根國成員葡萄牙,憑藉以上的種種優勢,使越來越多的中國高淨值資產人士前來置業。而於去年12月正式啓動的葡萄牙“黃金移民計劃”又進一步凝聚了國內買家的吸引力。
據瞭解,全新的葡萄牙“黃金移民計劃”規定,凡在葡萄牙購買50萬歐元以上價值房產的投資者,即可立刻獲得由葡萄牙外交部、內政部等簽發的“黃金居留許可”,投資期滿5年後可獲得永久居民身份,6年後入籍(常規爲10年)。
“此外,葡萄牙還降低了移民要求,不再需要申請者每年在該國居住30天,而是改爲‘1+2+2’模式,即第一年累計居住7天,接下來的每兩年累計居住14天。”太平洋加達出國集團工作人員說道,“在葡萄牙投資置業的優勢體現在,投資者可以購買多套房產,也可購買商鋪。5年投資期完成,轉成永居後,即可出售房產,且對申請者的條件沒有過多要求,申請居留權2個月後即可獲批。”
據統計數據顯示,截至今年8月底,葡萄牙政府已經對145人發放了“黃金居留”簽證,在不到一年的時間裏吸引了逾9000萬歐元投資。另據葡萄牙外交部近期公佈,持有黃金居留簽證的投資者以中國、俄羅斯、安哥拉三個國家爲主。
作爲向葡萄牙申請黃金簽證的主要國家,投資者自然關注該國房地產行情及經濟走勢。葡萄牙國家統計局報告稱,雖然今年6月銀行評估葡萄牙房價環比上漲爲1.8%,但同比卻依舊下降2.4%。IMF也於近期指出,由於葡萄牙在財政緊縮的環境下,目前已經連續第三年陷於經濟衰退,該國的經濟狀況也依舊疲軟,而其當前的總體失業率也已升高至18%這一歷史最高水平。“同時鑑於一旦國家經濟情況好轉就陸續收緊移民政策的做法,對於投資者來說,把握投資時間是關鍵。”太平洋加達出國集團工作人員建議道。
關注國家五:新加坡熱度指數:★★★熱度解析:華人居多、可以較快融入當地生活
如果說上述美國、歐洲等熱門移民國家,存在華人相對較少、語言溝通有障礙、生活成本較高、融入當地生活有困難的問題,那麼投資置業新加坡無疑是最好的選擇。
據瞭解,這個位於東南亞馬來半島南端的國家,華人佔七成之多,其中絕大多數人來自中國南方。雖然新加坡政府將馬來語定爲新加坡國語,但是從1979年以來,政府便開始推廣“講華語運動”,目的是要扭轉不同籍貫的華人使用各自方言交流的習慣,時至今日已推行至第34年,新加坡當地居民絕大多數都會說漢語普通話,溝通起來較爲方便,該國也因此成爲很多內地投資客移民海外重點考慮的國家。
從ERA產業理事顏德里的介紹來看,當前新加坡核心區位房價相對較高。“新加坡一二環的房產價格普遍在12萬元/平方米左右,像烏節路(位於新加坡中心商業區)附近的房產,房屋單價約爲15萬元/平方米。不過地理位置比較偏一點的房產,價格較低,一套70平方米左右的房產,房屋總價爲350萬元左右。”顏德里說道,“此外,新加坡房產產權主要分99年和永久產權兩種。一般情況下,永久產權的房價要相對高些,但如果99年產權的房產臨近地鐵,價格也會較高。”
提到新加坡買房的優勢,顏德里表示主要有以下幾點:一是新加坡貸款利率較低,普遍在1.5%-2%之間;二是該國房屋低空置率、租金回報率高,約爲3%-5%;三是當地政治環境較爲穩定,生活公共設施、醫療設施完善,治安狀況良好,生活成本也不是很高。
雖然新加坡房地產市場泡沫較小、經濟發展較爲穩定,但是新加坡投資移民門檻較高,非一般經濟實力的申請者力所能及。據悉,新加坡全球商業投資計劃審覈申請人條件主要包括:1.主申請人至少有3年的創業經歷,且必須是企業股東身份。2.主申請人在公司的持股比例在30%以上。3.如果是房地產或者建築相關行業,年營業額要達到2億新幣(約合10億人民幣)以上,如果是其他行業,年營業額要達到5000萬新幣(約合2.5億人民幣)以上。4.可以多家公司同時申請滿足營業額的要求,以營業額最高的公司作爲主體公司。
另據ERA董事顏德里介紹,申請人可選擇的投資方案主要有兩種,一種是投資250萬新幣(約合1220萬人民幣)在新加坡成立新公司或擴展在新加坡的現有公司,爲期五年。另一種是投資250萬新幣購買政府批准的基金,同樣爲期5年。“當申請人的永久居住權正式生效後,可以獲得五年有效期的再入境許可證,永久居民只有持有有效的再入境許可證纔可以出入新加坡。”顏得說道。本版文/劉佳