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-“巧用公積金貸款築好家”系列十二
爲了讓更多市民瞭解住房公積金,解決市民對住房公積金的疑問,《南方日報·清遠觀察》特派記者連線清遠市住房公積金管理中心(下稱中心),爲市民和中心搭建一個交流平臺。如果你對住房公積金有任何疑問,或想認識,進一步瞭解住房公積金,歡迎將你的問題發送到nfqygc@126.com(註明“連線公積金”),或新浪微博@南方日報清遠觀察,你來提問,我們跑腿,幫你解答,爲你提供公積金最新資訊。
我想用公積金貸款買房,但不知道如何選擇公積金住房貸款的還款方式,想諮詢一下相關方面的問題。
◆市民郭先生▶▷
中心迴應:住房公積金貸款的還款方式主要有每月等額本息還款方式和每月等額本金還款方式兩種,借款人可根據自己的家庭收入情況自由選擇以上兩種還款方式。
(一)每月等額本息還款方式:
借款期內每月以相等的還款額償還貸款本息,這種方式的特點是歸還的本金逐月增加,利息逐月遞減,其計算公式爲:
月還款額=貸款總額×月利率×[(1+月利率)^(^此符號叫“乘方”,而乘方的具體數字就是還款總月數。如“^=12”即代表還款總月數爲12個月。)還款總月數/(1+月利率)^還款總月數-1]
例:住房公積金貸款30萬元,貸款期限爲10年,按月等額還本付息,貸款年利率爲4.5%,每月計息一次,每月應向銀行還款的數額爲多少?如何計算?
解:月利率=4.5%/12=0.375%
每月還款額=300000×0.375%×[(1+0.375%)^120/(1+0.375%)^120-1]=3109.15(元)
這種方式還款額月月相等,方便易記,適合於預期收入變化不大的職工。
(二)每月等額本金還款方式
借款期內每月以相等的額度償還貸款本金,這種方式的特點是貸款利息隨本金逐月減少而遞減,計算公式爲:
月還款額=貸款本金÷還款期數+(貸款本金-已歸還本金累計額)×月利率
以上述爲例,住房公積金貸款30萬元,貸款期限爲10年,貸款年利率爲4.5%,首月還款3625元,末月還款2509.38元。
這種方式在貸款初期還款壓力大,以後逐期下降,適合於目前供款能力較強,但預期收入下降的職工。
借款人在償還貸款時,應當按借款合同約定的還款日期,提前將應還貸款本息存入其開設的還款賬戶,受委託銀行每月按時從借款人還款賬戶中扣收。
據瞭解,目前,住房公積金貸款的還款方式有等額本息還款法和等額本金還款法兩種。這兩種還款法有何區別,選擇哪一種更適合我?
◆小市彩怡▶▷
中心迴應:概括起來,這兩種還款方式的主要區別有:
一是還款方式不同。等額本息還款法是將借款人在貸款期限內應還貸款本息均分到每個月,每月還款額均等;月還款由本金和利息組成,第一個月還款額中利息最多、本金最少,以後逐月本增息減。等額本金還款法是將借款人的貸款期限內應還貸款本金均分到每個月,利息按每月本金佔用額度計算,每月還款額(本息合計)不同且逐月減少。
二是累計償還利息不同。按2012年7月6日執行利率計算,以30萬元貸款,20年期限爲例,等額本息還款法期滿後共需付利息155507.55元,等額本金還款法需償付的利息爲135562.5元。
三是還款壓力不同。以上述爲例,等額本息還款法從第一次到最後一次還款額均爲1897.95元,而等額本金還款法第一個月還款2375元,以後逐月遞減,最後一次還款約爲1254.69元。
相比較而言,等額本息還款法還款壓力均衡,適用於現期收入少,預期收入將穩定增加的借款人,如年輕人。等額本金還款法初期還款壓力較重,隨着還款次數的增多,還款壓力日趨減弱,適用於已經有一定的積蓄,但預期收入可能逐漸減少的借款人,如中老年人。如果借款人提前還清貸款,無論哪種計息方法都是根據剩餘本金和本金實際佔用天數,按原借款合同約定期限的相應利率計算利息。借款人可根據自己的家庭收入情況自由選擇以上兩種還款方式。
記者戚瑩瑩通訊員餘薇薇