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在土地市場和供需關係的雙雙推動下,北京房價持續衝高。六環內已難覓2萬元/平方米以下房,房價高端化趨勢進一步加劇,而房子距離剛需似乎越來越遠,能否讓最廣泛的剛需羣體受益,已成爲所有房企所面臨社會責任命題。
六環內難覓2萬元房
昌平龍山錦園,均價21000元/平方米;尚華家園,均價22921元/平方米左右;門頭溝西園嘉園,入市均價37417元/平方米左右,最高達47901元/平方米;大興光和雅苑,入市均價22700元/平方米左右……這是2013年8月到9月上半月之間取證入市的樓盤價格,而這些項目,均位於六環外。
根據北京市住房與城鄉建設委員會數據顯示,8月至9月上半月,北京共計37個取證項目,六環外以及沿線爲供應主力區域,共21個,而在這21個項目中,有近三分之一的樓盤銷售報價超過2萬元/平方米,而另有近三分之一項目報價在17000-20000元/平方米之間。
而另一方面,頻出的地王帶來的漲價預期仍然高企。近期,通州、大興、房山等新城地價頻被刷新,成交樓面價普遍達到2萬元/平方米,最高已近3萬元/平方米,受其影響,新盤提價慾望強烈,如房山某項目9月7日開盤報價爲24000元/平方米,僅僅數天之後便上調至27000元/平方米。而業內人士則認爲,在土地成本影響下,預計通州、大興、房山等新城未來房價將全面進入3萬元時代。
剛需空間持續被壓縮
在六環外新房價格上漲的同時,豪宅項目的市場份額也在進一步擴大。根據麗茲行豪宅研究院統計數據顯示,7-8月份北京均價超過4萬元/平方米的新建商品房項目有6個取證入市,累計供應量爲969套,其中8月份高端新房期房入市量爲586套,供應量已達到去年10月份以來最高值。
這一現象帶來的直接影響是剛需供應受到擠壓。以順義爲例,2013年前8個月,順義區共計有8批房源入市,其中有3個項目5批次房源爲別墅類產品,從面積區間來看,150平方米以上的大戶型房源佔據超過一半份額。
而在價格上漲和供應擠壓的雙重因素影響下,剛需盤頻現“日光”,置業者所擔心的甚至不再是價格,反而爲“排不上號,買不到房”而憂心,甚至因此帶火了北京周邊樓市,如香河的京漢君庭、燕郊的天洋城4代等項目因此熱賣。
“造成這一現象的根源在於剛需供應量不足”。業內人士表示,上半年房山、通州、大興等剛需板塊僅有少數項目提供新房源入市,在供需對比下,樓市進入賣方市場。
高端化時代凸顯房企責任
面對被嚴重擠壓的剛需市場,引起衆多業內專家焦慮:長此以往,剛需該如何立足?雖然作爲企業,跟着市場走無可厚非,但是作爲社會主體,房地產企業是否應當承擔起一定的社會責任?
對此,京漢置業品牌與客戶總監趙四海認爲,作爲社會主體,房地產企業應當將自己的經營納入更加寬泛的相關利益羣體當中去考慮,在當前的市場環境下,則應表現爲對廣大剛需羣體的滿足,多開發適合首套房置業的剛需產品,主打以中小戶型爲主的普通商品房。
據瞭解,在過去十年裏,京漢置業立足滿足剛需人羣住房需求,打造以“京漢鉑寓和京漢君庭”爲核心品牌的婚房產品,與此同時,京漢置業重資投入保障房建設,2011年參與北京市石景山地區的兩限房和公租房建設,成爲繼富力、萬科之後參與到保障房建設中的又一民營房企。目前,京漢置業正在積極籌建客戶關係管理體系,趙四海表示,希望通過該體系全方位瞭解市場最迫切的需求,以準確的產品彌補市場的缺位,同時提升自身質量與服務素質,爲需求帶來及時、優質的產品和服務。
“有了上面的這些考慮,企業在拿地時就會多一層顧慮,客觀上也會避免更多的地王出現,而由此還將帶來漲價預期放緩、供應增加等連鎖反應,對房地產市場健康前行十分有利。”趙四海表示,這一點上,萬科“不拿地王,堅持做普通住宅”的做法很值得學習。