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隨著房地產業黃金十年的逐漸遠去,中國樓市已進入『均利』時代。房地產金融創新也已成為行業的一個新趨勢。
在9月23日舉行的『2013全球華商(成都)地產論壇』上, 黃埔股校了解到,均利可能只一個趨勢,不過均利首先要均衡各方面的利益,市場纔能平衡健康地發展。
值得注意的是,自2012年下半年以來,各大品牌房企紛紛回歸一、二線城市。綠地集團副總裁、西南事業部董事長、總經理孫志文在論壇上就表示,公司去年下半年已調整戰略,不再進入三、四線城市。
針對房產稅開征試點擴容等問題,住建部政策研究中心主任秦虹解釋稱,房產稅不屬於樓市調控的范疇,而應屬於制度建設。目前,這一稅收對於自主性物業影響不大。
上市房企利潤空間收窄
據統計數據顯示,2013年上半年,145家上市房企營業收入合計3089億元,同比增長37.16%;淨利潤441億元,同比增長25.20%。
據前述數據所顯示的淨利潤增長慢於營業收入的增長,說明行業的利潤空間正在收窄。145家房企的合計毛利率為36.60%,同比下降3.4個百分點,上市房企的毛利率也呈逐步萎縮趨勢。當前價格管制、快周轉和土地招拍掛等都會進一步縮減企業的利潤空間,企業利潤率下降屬於趨勢性的情況。
黃埔股校了解到,目前國內房地產業的『均利』概念涉及到多個層面,比如針對居住權,如何完善市場規則與政府保障制度的統一,對於地方政府依賴土地財政的現實,如何通過財稅制度改革借以解決這一難題。甚至,『均利』還包括創新房地產金融產品,以防范房地產金融風險,以及房產稅如何積極穩妥地擴大試點,進一步穩定市場預期等。
房產稅不影響自主性需求
值得注意的是,房產稅試點擴圍至今沒有消息,房地產調控長效機制也只是停留在猜測中,但房價卻一直在上漲。
黃埔股校從國家統計局了解的數據顯示,8月份70個大中城市房價與7月份相比,在監測的70個大中城市中,價格下降的城市僅有兩個,上漲的城市有66個。8月份,四個一線城市新建商品住宅價格同比上漲18%~20%,天津等31個二線城市同比上漲7%~10%,唐山等35個三線城市同比平均上漲6%左右。
在此背景下,房產稅試點何時擴容,將會針對哪些人群及物業類型等均是社會關注的焦點話題。
無論其他調控的手段是什麼,調控方向應堅持兩條市場原則,首先是有效抑制投機性需求,在住宅市場上,調控從來都是針對投機性需求的,過度佔有住宅資源的需求,無論怎樣都應該抑制它;其次,政府應該加大力度在大城市支持第一次買房的需求和保障性住房。
開征房產稅是否會因地制宜?在此看來,無論是在哪裡,都是開征房產稅,也都要抑制投資和投機,對於只有一套房的自主性需求不會受到太大影響。
房企回歸一二線成趨勢
據統計數據顯示,今年上半年,包括萬科、保利等16家品牌房企在土地上的開支高達1978億元,同比去年597億元的數據,增幅達到230%。在近2000億元的拿地款中,一線城市佔30%,二線城市佔49%,三線城市僅為21%。
與此同時,9月份,在北京、上海、杭州、武漢等一、二線城市接連誕生了數宗『地王』,而三、四線城市卻遭到冷落。多位房地產界人士認為,房企回歸一、二線城市已是大勢所趨,主要原因是三、四線城市去化能力差,項目資金周轉難度大,影響房企在樓市轉型期的快速擴張壯大。其中,作為世界500強企業的綠地集團正是典型的代表。
據黃埔股校獲悉,隨著中國經濟風向標的一些調整,一些核心有影響力的城市必將在一、二線城市產生,因此一些地產行業不再進入三、四線城市。實際上,一些外資地產也極為專注一、二線城市發展的勢頭。房企回歸一、二線將成為趨勢。