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房價漲幅收窄的趨勢沒能延續,8月全國房價再次迎來大幅上漲。
國家統計局9月18日發佈的8月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示,8月份,70個大中城市中新建商品住宅價格同比上漲的城市有69個,只有溫州一個城市下跌。一、二線城市房價漲幅非常明顯。其中,一線城市新建商品住宅價格同比上漲18%-20%,天津等31個二線城市同比上漲大都在7%-10%,唐山等35個三線城市同比平均上漲6%左右。
房價不斷上漲的預期,正倒逼政府相關部門儘快研究、出臺房地產調控長效機制。儘管目前仍無這一長效機制出臺的確切時間安排,但行業內對於建立房地產長效機制的呼聲,高於以往。
然而,包括長效機制在內的樓市調控趨向常態化,這也讓房地產行業越來越“不好做”。多數房企期望通過給企業做“加減法,調結構”等方式尋求新一輪的發展機會,其中重回一、二線城市已成爲房企的普遍共識。而不少企業也調整了未來的發展戰略,早已將目光投向了住宅、商業地產以外的領域,並各顯神通。
長效機制已成草案
根據中國指數研究院數據,8月份房價指數測算的結果,已是2012年6月份以來房價第15個月環比上漲,漲幅擴大。
與此同時,開發商提價的意願仍在發酵。資料顯示,開發商三季度有提價意願的企業從去年同期佔總數的4.12%大幅飆升至10.63%,而表示有小幅下降意願的企業從去年同期的佔15.06%下降到2.81%。
“從房價持續上漲的背後因素來看,政策微調定向寬鬆是房價上漲的前提,市場基本面好轉與回暖是房價上漲的基礎,企業資金面不再緊張則是驅動性因素。”同策諮詢研究部總監張宏偉對時代週報記者分析稱,但從過去幾年的經驗來看,尤其是政策層面,樓市調控政策一旦略有鬆動,房價隨即也會面臨反彈的壓力。從這個角度來講,當前房地產市場重現房價上漲的預期倒逼政府相關部門儘快研究、出臺長效調控機制。
交通銀行(行情, 問診)金融研究中心房地產研究員夏丹也認爲,今年建立房地產長效機制的呼聲高於以往任何一年。
但值得注意的是,雖然被外界普遍期待,但對於長效機制的政策思路、運作模式、制度配套、長遠目標等,外界並沒有得到一個最清晰的框架。
目前,市場上多是政府及相關部門消息人士透露出來的概念信息,如按照中國房地產業協會副會長兼祕書長朱中一、住建部研究中心主任秦虹等專業人士的理解,長效機制的內容應包括:更多地採用稅收、信貸等經濟和法律的手段來進行調控,在完善住房和住房用地供應體系、房地產稅收制度、金融制度和推進住宅產業化等方面健全長效機制。
同樣,被看作是行之有效、並將長期存在的調控手段,長效機制何時才能正式出臺,目前亦尚無定論。此前有媒體報道稱,房地產調控長效機制已形成草案,該草案正在有關部委、協會等小範圍內徵求意見,具體方案或在10月份的三中全會上有眉目。
“長效機制的草案肯定有了,是由國家發改委牽頭,建設部、國土部以及財政部等部門都會參與。”對此,朱中一此前曾迴應稱,但長效機制的設計、完善都有一個過程,非一年半載就能解決好的。至於整個長效機制的建立與完善,則需要更長的時間。
房企主流回歸一二線城市
包括長效機制在內的樓市調控已趨向常態化,這也讓房地產行業越來越“不好做”。有數據統計發現,包括萬科等龍頭企業在內的房地產企業近兩年銷售額在增長,但利潤卻在下滑,這似乎對房企的生存拉起了警戒線。
從萬科的2013年年中報數據來看,今年上半年公司實現營業收入413.9億元,淨利潤45.6億元,同比分別增長34.7%和22.3%。但受多重因素影響,上半年萬科房地產業務的結算均價同比下降8.7%,爲10461元/平方米,房地產業務的結算淨利率也較2012年同期下降0.1個百分點,爲14.1%。
萬科集團總裁鬱亮坦承,長期來看,行業進入下半場之後,利潤率下降的趨勢是存在的。
“房企利潤下滑是確定的現象,也是這兩年的一個普遍現象”,同策房產諮詢董事長孫益功分析認爲,“現在我們看到的利潤報表,主要是2011年和2012年銷售的房屋產生的利潤,這兩年的房價是較低的。但這批房源基本都是2009年、2010年拿的地,而那時地價都比較高。所以,造成房企利潤下滑,這是一個正常現象。”
不過,多年應對調控和市場的經驗,讓開發商的應市能力得到了很大的提升。孫益功稱,現在國內多數房企都在給企業做“加減法”,調整結構,從城市分佈上重新調整,如房企對拿地的城市佈局上做了一些調整,很多企業退出了三線城市,主力進入了一、二線城市。
CRIC研究中心分析師沈曉玲對時代週報記者介紹稱,比如,融創中國一直佈局一二線城市,仍看好北京和上海;佳兆業調控之初雖佈局三四線,但從2012年起,新增土地90%都在一二線城市,今後將回歸到一二線城市;復地計劃今年重點在上海、北京等重點城市獲取新項目;招商地產(行情, 問診)則以“穩守一線城市、積極拓展二線城市、擇機進入三線城市”爲方針,同時深耕已進入的城市。
細觀房企拿地數據,則一目瞭然。根據世聯地產(行情, 問診)的統計數據,今年上半年,萬科、金地、招商、保利、恆大等16家品牌房企在土地上的開支高達1978億元,同比去年597億元的數據,增幅達到230%。近2000億元的拿地款中,有八成是砸向一、二線城市的。
值得注意的是,亦有房企將重心根植在三四線城市,如渝派房企金科近年來的佈局重心就主要放在三四線城市,被諸多媒體解讀爲“豪賭城鎮化”的現象。早在去年,金科便制定了“622”、“1030”的發展戰略,即以重慶爲中心的西部城市發展規模佔比將達到60%、而長三角和環渤海佔比分別達到20%,並且在未來十年裏,金科也將進入到重慶主城周邊的30個市縣。
多面轉型各顯神通
隨着房企競爭的白熱化,開發商單純做住宅獲利已經越來越不現實,商業地產過量所導致的招商難、運營難等風險日漸凸顯,不少企業也隨即調整了未來的發展戰略,早已將目光投向了住宅、商業地產以外的領域,並各顯神通。
以旅遊地產爲例,它是一種綜合體,覆蓋了地產、度假、生活、休閒娛樂等各大方面,在近年來被各大企業定位爲主要發展戰略。據CRIC數據顯示,目前全國旅遊地產項目已多達2259個,分佈在85個城市和地區,其中海南佔據半壁江山。從開發企業分佈來看,不僅有老牌旅遊地產開發商華僑城等,各路房企紛紛涌入,如上述2259個旅遊地產項目居然分屬於1629個開發商。
地域分佈上,除了海南,雲南、貴州、四川、重慶等地的旅遊地產投入量逐年增加。以貴州爲例,去年初至今,僅來自重慶的南方集團、大川控股集團、力帆置業、金科股份(行情, 問診)等多家房企就紛紛以“旅遊地產”快速佈局貴陽、遵義等貴州省內一些中心城市,總投資達數百億元。而作爲“彩雲之巔”的雲南,就引來保利、恆大、萬達、雅居樂、世紀金源等各路資本的逐鹿。
不過在德安傑環球顧問北京公司總經理王晟看來,大部分旅遊地產沒有旅遊生活圈概念,配套設施不完善,容易形成“鬼城”。多數人是衝着投資屬性去購買旅遊地產,所謂“度假剛需”的“度假”概念,被過度營銷了。
目前市場給出的負面信號已顯示,缺少配套支撐的旅遊地產,還在巨大供應量的泥潭裏艱難爬行,出現結構性失衡和產品銷售失衡。事實上,開發商大規模圈地後的結果,就是旅遊地產不斷出現惡性競爭,一個重要的表現就是,價格戰已從局部降價轉爲全面降價。據CRIC對海南五大主要城市的監測顯示,在供應量同比增幅達63.11%的背景下,海南樓市以價換量,價跌量漲趨勢明顯。其他地區旅遊地產也是如此。
此外,日前國務院下發《關於加快發展養老服務業的若干意見》,其中提到“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”,一石激起千層浪,引發了社會各界的強烈關注,“以房養老”一詞熱度急劇飆升,養老地產再次進入人們的視線。
事實上,繼商業地產、旅遊地產之後,養老地產成爲房企投資的新熱點。萬科、保利、綠城、首創、華潤、朗詩、遠洋等房企,及傳統產業資本如中石化等,紛紛看中未來養老市場的強勁需求,開始“試水”養老地產。但需注意的是,雖然大型房企的養老項目先後亮相,但其試點意義更大於經濟意義,目前盈利模式仍在探索之中。