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2013年9月19日,江蘇省南通市一房地產樓盤醒目的『地王!鋪王!不解釋!』促銷廣告。
2008年12月11日,江蘇省國土廳下發《關於擴大縣(市)國土資源管理權限的實施意見》,擴大縣(市)國土資源管理權限。5年過去,江蘇省國土資源廳再發《關於核定土地儲備融資規模有關問題的意見》,各地每收儲、出讓一塊土地,都要經過國土廳等部門審核同意。一放一收間,樓市、地方債務規模形勢已不同,相同的是,面對市場,政府總想用『看得見的手』打理打理——
322億元
今年上半年,賣地收入超過百億元的城市共有19個,其中,南京賣地收入322億元,排名全國第六,無錫、揚州、徐州分別賣出83.96億元、50.15億元和43.33億元
91家
江蘇省91家進入國家名錄的土地儲備機構,全部隸屬於該省各級國土資源管理部門,也就是說,只有這91家機構憑融資卡纔能到商業金融機構辦理擔保貸款
江蘇省土地儲備監管政策於10月1日重大調整。
9月24日,江蘇省人民政府在官網發布消息,江蘇省財政廳、省國土資源廳、中國人民銀行南京分行、中國銀監會江蘇監管局聯合下發《關於核定土地儲備融資規模有關問題的意見》(下稱『《意見》』),以規范和強化土地儲備監管,將土地儲備融資限定在地方政府性債務的合理和可控范圍內,防范金融風險。
『江蘇這一做法為全國首創。』江蘇省人民政府稱,《意見》實施後,江蘇省各地每收儲、出讓一塊土地,都要經過國土廳等部門審核同意,地方政府不能自行決定。
『現在土地市場異常火熱,地方政府不可能沒有賣地、快速收地的衝動。』相關專家昨日在接受《國際金融報》記者采訪時表示,『可預見的是,上述舉措,一方面是為了抑制賣地衝動,畢竟,此舉對經濟的長遠發展無益;另一方面,更可能是為市場中傳言的新一輪土地流轉改革作准備,因為,賣地政策出現這麼多年來,提供土地的農民階層反而是獲益最小,顯然不公平。』
土地收儲與債務掛鉤:
應及時清償相關債務,逾期債務清償完畢前不得申領融資卡
上述《意見》介紹,10月1日起,江蘇的土地儲備機構將實行名錄制管理,其債務情況應如實反映在省財政廳統計的地方政府性債務管理系統中。
《意見》明確,土地儲備機構融資實行融資規模控制卡制度,該卡由省財政廳、省國土資源廳、中國人民銀行南京分行、江蘇銀監局等部門聯合監管,『土地儲備機構本年度可融資規模,要根據省財政廳核定的土地儲備機構本年度債務餘額限額、土地儲備機構上年度末債務餘額確定。土地儲備機構應及時清償相關債務,在逾期債務清償完畢前不得申領融資卡。』
對此,市場人士對《國際金融報》記者的解讀是,從文件層面理解,地方債被作為『硬指標』,切中了目前土地財政的『要害』——不能總是靠賣地來還債,而就全國看,曾有報道稱,部分城市屢屢超標使用土地指標。
就江蘇的情況看,9月11日,有機構統計稱,今年上半年,賣地收入超過百億元的城市共有19個,其中,南京賣地收入322億元,排名全國第六,無錫、揚州、徐州分別賣出83.96億元、50.15億元和43.33億元。
但審計署今年早些時候公布的數據值得業界警惕。審計署當時稱,在抽樣調查的18個省會和直轄市中,有17個承諾以土地出讓收入來償債,比例高達95%,但與此同時,2012年6000億元的土地出讓淨收入連支付地方債的年利息都不夠。
『從這個角度看,這可能是為長效解決地方債務而不是單一靠賣地解決債務作准備。』中原地產分析師宋會雍對《國際金融報》記者表示,『從實際效果看,這可能抑制近期火熱的地方土地市場。』
土地儲備資金專款專用:
不得用於城市建設及其他與土地儲備業務無關的項目
《意見》還規定,自2013年10月1日起,土地儲備機構向金融機構申請融資應出示融資規模控制卡,並在核定的年度可融資規模內融資,不得超規模融資。9月30日前已發生的融資,計入2013年累計發放貸款總數;超過可融資規模的,本年度不再發放融資規模控制卡。
對此,江蘇省國土廳人士解讀稱,經國土資源部認定,江蘇省91家進入國家名錄的土地儲備機構,全部隸屬於該省各級國土資源管理部門,『也就是說,只有這91家機構憑融資卡纔能到商業金融機構辦理擔保貸款,且所獲融資必須用於收儲本身,專款專用、封閉管理、嚴格監管,不得用於城市建設及其他與土地儲備業務無關的項目』。
上述人士解讀稱,『融資卡的另一作用是,讓金融機構直觀了解是否存在超出地方財政償付能力的土地儲備融資行為,防止無序和超規模融資。』
『一句話,就是為了防范金融系統的風險。』江蘇一位民營企業的負責人對《國際金融報》記者稱。
媒體認為,江蘇省上述舉措有政策依據——去年11月,國土部、財政部、央行、銀監會聯合發布的《關於加強土地儲備與融資管理的通知》提出,『土地儲備機構要根據用地需求預測及市場調控的方向提出合理建議,嚴格控制土地儲備總規模和融資規模,並通過核發年度融資規模控制卡的方式控制土地儲備融資額度。』
各地收儲出讓土地應報批:
都要經過國土廳等部門審核同意,地方政府不能自行決定
與此同時,江蘇省政府強調,該省各地每收儲、出讓一塊土地,都要經過國土廳等部門審核同意,地方政府不能自行決定。
但此舉同樣不新鮮。據中國的《土地收儲管理辦法》,土地儲備實行計劃管理。市、縣人民政府國土資源管理、財政及當地人民銀行相關分支行等部門應根據當地經濟和社會發展計劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃、土地利用年度計劃和土地市場供需狀況等共同編制年度土地儲備計劃,報同級人民政府批准,並報上級國土資源管理部門備案。
『此番再次對地方政府的權責進行明確,不僅是為了規范土地市場,更可能是為了未來作准備。』宋會雍猜測,『比如,可能為未來的土地流轉制度改革作准備,保障農民階層的土地利益。』
本月早些時候,有消息稱,『國土部下發的文件明確,本輪土地改革主要是針對農村集體經營性建設用地,將在河北省邯鄲市、江蘇省昆山市、遼寧省建平縣等28個市縣開展農村集體經營性建設用地使用權流轉試點工作,試點結束的期限是2015年6月。』盡管該消息隨後被國土部否認,但不少人猜測,新一輪土改可能會出現在十八屆三中全會的改革議程之中。
對於江蘇的上述舉措,有分析稱,在土地管理制度改革預期強烈的背景下,『未來可能有更多省份出臺與江蘇省類似的規定』。
上述企業家告訴《國際金融報》記者,過早下判斷不靠譜,因為,『現在配套、細則、實施效果等均沒有出現』。而且,就各地的土地財政狀況看,江蘇的情況不可能適用所有的城市。
『目前的中國土地市場,一方面,要防止市場再次過熱,避免繼續出現不顧政策,侵害農民利益的情況;另一方面,要結合自身情況,合理規劃土地使用情況,處理閑置地,並處置開發商們或有意或無意地推延土地使用的行為。』宋會雍認為。