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保持未來的高增長局面主要靠貨幣推動
中共中央在『十八大』報告中,陳述了保持經濟高速增長的必要性——『以經濟建設為中心是興國之要,發展仍是解決我國所有問題的關鍵』,而且明確給出了增長目標:『2020年實現國內生產總值和城鄉居民人均收入比2010年翻一番』。作為中國的執政黨,共產黨深深知道,經濟增長速度慢下來是不行的,會出現很多問題,影響到社會穩定。
但從現在的情況看,要繼續保持相對較高的經濟增長速度,雖然難度大,絕非無路可走。一般說來,要讓企業家和經營者繼續有興趣做下去,有兩條基本思路:一是降低稅費水平,讓利於企業;二是繼續投放貨幣,擴大投資規模,進而拉動經濟增長。
但是,降低稅費水平就意味著降低中央和地方政府的財政收入,這條路是走不通的。中國有相對龐大的公務員體系要運轉(從比例上比西方國家高很多倍)、龐大的黨務和群團組織要運轉(西方這部分人不由財政承擔工資和福利)、龐大的事業單位要運轉(西方也沒有這筆開支),還有龐大的維穩開支(西方這部分開支應該基本沒有或極少)、龐大的軍費開支(中國應算軍事大國)。由於體制原因,中國的公共投資還存在大量滲漏、流失現象。中國若不出現大的制度變革,這種龐大的開支是難以改變的,高稅費狀況也就難以改變。這就會影響企業投資和經營的積極性。於是,保證進經濟增長速度維持在較高水平,就只能走另外一條路:發票子!
理論和統計數據都能表明:貨幣供應量增長,則CPI和資產價格上漲;貨幣供應量下降,則CPI和資產價格增長減緩甚至下降。一般說來,在資本市場上,貨幣供應量的增加,會導致資本供應量的增加;資本供應量的增加會導致利率下跌,利率下跌會導致借貸資金價格下跌;借貸資金價格下跌會導致實物資產投資規模放大,投資品價格上昇,勞動力需求和工資上漲等。房地產是民間投資的最大熱點,也是資金的最大流動指向,它的需求、價格與貨幣供應的關系,是很清楚的。
中國貨幣供應量年均復合增長率長期高達20%左右,過去有學者曾研究得出結論:中國要保持相對較高的增長率(7%-9%),貨幣供應量應該保持在18%-22%之間。中國正處於經濟發展的上昇通道中,在全球大宗商品的定價中也扮演著越來越重要的角色。當前,全球經濟呈現出危險的、不確定的傾向,增長風險依然嚴峻。實體經濟與金融部門之間的負面反饋作用變得非常顯著,讓中國的貨幣政策收緊顯然不現實。
中國靠增發貨幣和增加信貸推動經濟增長的模式,絕對不是一朝一夕就能改變的。長期來看,當貨幣投放仍然處於一個遠高於GDP增幅的水平上時,誰能控制住房價的上漲呢?
房價可以脫離國際市場和全國市場獨立形成
我們通常說,四種生產要素相結合形成了生產活動:勞動、土地、資本、企業家纔能。但各種生產要素的流動性是不一樣的。其中,資本最強,土地最弱。土地不僅僅指一般意義上的土地,還包括地上和地下的一切自然資源,如江河湖泊、森林、海洋、礦藏等等。生產過程和特點也不一樣,有的只是利用土地作為作業場所,或者利用其他自然資源,有的則是利用土地作為承載物。房地產開發就是後一種,雖然蓋的是房子,但房地不分家,二者合二為一。而土地不可移動,於是房地產就有了不可移動性。
世界上的絕大多數產品,不是與固定地理位置黏在一起使用的,於是就可以通過運輸的方式,調節不同空間的供應狀況,最後會形成大致相同的價格水平。比如,一件某一品牌、某一規格的襯衫,如果在大連每件賣一千元,而在北京每件賣兩千元,結果就是大連的襯衫立即被運往北京,直到兩地價格差不多為止。在國際市場上也是如此,某一品牌的皮包,扣除關稅,在全世界范圍內,價格都不會差太多。這就是貿易的作用。
但回到房地產市場上來,就完全不同了:由於土地、房屋不可移動,區域的供應狀況根本不可能象普通商品那樣相互調劑餘缺,價格只能獨立形成。連每個開發項目的價格水平、每套房子的定價都是不一樣的,我們稱其為『單件性』——不僅指位置、樓層、朝向等方面的不同,也指價格的不同。
總有人說北京、上海價格高,但放眼世界,還有更多城市的房價似乎讓人不可思議。曾看到一個資料提及全球房價最貴的十大城市排行——第一位:摩納哥的蒙特卡洛,每平方英尺4420美元(1平方米等於11平方英尺);第二位:莫斯科,每平方英尺1937美元;第三位:倫敦,每平方英尺1928美元;第四位:紐約,每平方英尺1384美元;第五位:香港,每平方英尺1373美元。你能理解蒙特卡洛和莫斯科排在前面嗎?只有你理解了我說的『房價是脫離全國、脫離國際市場獨立形成的』這句話所包含的道理,纔可能理解這一點。所以,對房價進行國際比較沒有任何意義,不要再對我說:北京房價一平方米80萬元,那紐約會有多少?東京會有多少?
房價是資源緊缺程度的反映,取決於建設用地富裕程度。建設用地富裕程度是不可以進行國際化調整、改變的。從這個角度質疑我的結論,是根本不懂房地產的表現!
北京注定是房地產市場中的一朵奇葩
在聚焦北京房地產市場之前,有必要再講講我對房價的其他零星認識。房價當然是供求關系的反映,但需求的背後又是什麼?是這個城市的功能和競爭力。就是說,房價其實是城市功能和競爭力的綜合反映。一般說來,房價高的城市,功能強大,有競爭優勢和吸引力。這樣的城市一般都是大都市、核心城市,或某一方面功能特別強大的城市。北京的城市功能有多強大?競爭力有多強大?它是中國政治、經濟、文化、教育、科技、金融、交通、旅游等無數中心的復合體,答案不言自明。
經濟學上有兩個概念:正外部性、負外部性。其含義我就不陳述了。北京這個城市當然存在空氣質量等負外部性問題,但相對於巨大的正外部性來說,大家都覺得可以忽略不計了。從經濟學上來講,高房價其實是獲得在大都市、核心城市或發達城市工作、居住等好處(正外部性)時不得不支付的成本,是通過競爭進入這類城市工作、生活的經濟門檻,是由外部性決定的,是城市價值的體現。理解到這個層面,就知道:北京房價持續漲,不斷創新高,其實也是順理成章的事情!
對北京這個世界城市之林中的『奇葩』來說,房價無論多高都不奇怪,都可以說是真實、巨大的需求推昇的。除導致中國較高房價水平的國情因素外,還有一些非常特殊的因素大大增加了北京的商品房需求量:(1)北京擁有全國最大、平均層次最高的以公務員為主體的官員階層;(2)北京擁有規模龐大的國內駐京辦事機構;(3)北京擁有規模龐大的涉外機構;(4)北京擁有規模處於前二位、平均層次最高的白領階層;(5)北京擁有全國規模最大、平均層次最高的科、教、衛隊伍;(6)北京擁有數量最多的文化藝術機構和從業人員;(7)北京擁有最多、購買力強大的外來退休人員(地方退休的中高層人士和在京子女優秀者)。誰能說清楚,僅這幾方面的力量,就能制造出多少需求呢?
有人說:按照你的說法,我們還能活嗎?這個市場還正常嗎?通常大家總是把房價與家庭收入聯系起來,其實這是遠遠不夠的——房價主要應與社會收入聯系起來,總需求是集合購買力的反應。一部分人買不起不意味著價格水平偏高。紐約、倫敦、東京都有很大比例住廉租房或承租私人住房的家庭,他們也都是買不起房的。如果今天北京90%的家庭買不起住房,比爾?蓋茨率領一批世界富豪把北京的房子全部買下來,租給大家,照樣形成今天的價格水平。
北京房價這樣漲,那工資收入也增加嗎?當然!但工資收入肯定漲不過房價。那購買力從何而來?工資以外的兼職收入、灰色收入、違法收入、福利性收入、財產性收入等等都會演化成購買力。沒有這些收入又沒有住房的怎麼辦?靠住房保障!得不到住房保障的怎麼辦?那就得到中小城市或者回老家了——房價天然具有調控城市人口分布的功能,如果一直不讓這種功能發揮作用,人口無限膨脹,中國就只好改名『北京國』,然後轟然崩潰了!