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推動房價上昇的因素仍大量存在,其合力比過去的更強大
批評我的媒體指責我,說我的預測是信口開河,第二個理由就是房價不可能再連續高增長了,因為人口都老齡化了,很多房子空置了,甚至很多人認為房價會大跌。這些說法都是無稽之談,他們不知道在房價決定過程中,房地產的供應彈性小,需求彈性大;不知道房地產需求原則上只擴大不縮小這個道理;不知道房地產沒有替代品,需求一般不可能轉移或消失;更不知道房價有粘性,漲易跌難。這些特性是支橕全世界房價總體上繼續走高的原因(不要看個別國家中短期變化)。對這些理論問題,我不再進行詳細論述。這裡只簡單羅列一下推動未來房價上漲的十大因素,讓大家看看它們的力量有多強大——
1。大拆大建
幾乎每座城市,都還有很多上個世紀50年代、60年代、70年代、80年代、90年代初甚至90年代末建的房子,按照今天的標准看,它們不節能、不環保、不配套、沒有綠化面積、沒有物業服務。從今天的居住要求來看,它們都得陸續被拆掉重建。它們基本都是平房、低層建築或多層建築,容積率低,位置好,未來陸續會被改造成小高層或高層建築。這類大拆大建工作估計要延續20年左右。這些拆遷補償成本會越來越高,再加上其他生產要素成本的上昇,房價總體上看只能昇不能降。
2。人口增長
中國尚未達到人口增長的高峰,估計還有2-3億的人口增長空間,而且10年內肯定會修改計劃生育法規,放松管制。事實上,最近雖然並沒有修改法規,但實際執行中已經放松,市場化人群的生育監管已經很輕了。有人會提到移民帶來的需求減少問題。其實,移民的人兜裡揣著綠卡或外國護照,大部分還是依托中國生存、發展,並沒有離開這片土地。這些增長的人口會繼續制造房地產需求,並加劇人地之間的矛盾,推昇房地產的價格。
3。城市化
截至2012年年底,中國城鎮化率已達52.57%,似乎也比較高了。但這個數據從房地產市場角度看有嚴重問題,不能借此估算未來需求,因為這種統計把進城務工半年以上的農民工都算為城市人口(理由是他們主要在城裡消費)。但是,進城務工的農民基本都沒有能力購買住房,按戶租住的也極少。因此,從住房角度看,他們還沒有真正進入房地產市場。剔除這些農民,按戶籍計算的城市化率估計大約只有35%左右。這些已進城和繼續進城的農民逐步按家庭租房、買房的過程,就是房地產需求繼續上昇、房地產業繼續發展的過程。這個過程遠未結束,估計還要持續20年以上。
4。家庭裂變
家庭不斷裂變,變得越來越小型化,這是社會發展的一個趨勢。現在年輕人結婚後一般不再與父母同住,婆媳相處也需要距離,三世同堂、四世同堂變得越來越少。20年前,還可以看到很多老少三代甚至四代合住、六七口甚至規模更大的家庭,現在很少見到這樣的大家庭了,都已經陸續拆分、裂變成更多的小家庭。最新的人口普查發現,現在全國戶均人口大約3.1口人,城市中戶均大約2.9口人,北京、上海大約2.5~2.6口之間。這個裂變的速度在放緩,但過程遠遠沒有結束,估計全國裂變到戶均2.5~2.6口人,纔可能穩定下來。這種裂變會釋放出大量住宅需求。
5。生活方式的演化
我發現,對房地產需求最主要的推昇力量不是人口增長,也不是城市化,而是生活方式的演化:(1)離婚率明顯上昇導致分住,產生新的住房需求;(2)大齡青年雖未結婚,獨自購買、居住商品房;(3)年輕人結婚不是先與父母合居幾年再分家,而是直接出去獨居;(4)養老方式發生轉變,不是接到自己家,而是給父母再買一套住房;(5)學區房需求出現並上昇,很多人周一到周五陪小孩在學區房居住,周末回原住房居住;(6)高收入階層郊區有別墅、城裡有豪宅的情況大量出現;(7)大城市、特大城市周末夫妻出現,平時分居於兩套房子中;(8)婚外家庭出現並增加,產生新的需求;(9)外派其他城市商務人員增加,原城市住房不賣,在新工作地又買房或租房;(10)休閑生活出現,度假城市及度假區出現大量度假房……生活方式的演化還有很多表現,不一一例舉,總之它們合在一起創造出天量的需求,但卻被大家都忽視了。
6。區際人口的整合
當今時代是人口與財富大整合的時代,人口和財富跨區域之間的大遷徙、大流動必將帶來房地產市場的大調整。以大學生就業落戶的變革和外出打工為契機,中國戶籍管理逐步放松,為區際人口的整合打開了方便之門。於是,我們看到大量人口由內陸向沿海流動,由村鎮和中小城市向大城市流動,由偏僻、封閉區域向核心、開放區域流動,由落後區域向發達區域流動,由乾旱缺水區域向水資源豐沛區域流動,由資源枯竭區域向資源豐富區域流動,由氣候較差的區域向氣候較好的區域流動,由自然災害頻發地區向生存環境安全地區流動,等等。人口與財富的空間調整促進了房地產市場的空間變化,也整體上大大提昇了需求規模。
7。經濟高速增長
改革開放以來,中國一直是世界上發展速度最快的國家之一。到2012年,中國GDP總量已逾51萬億元,30多年來中國的GDP增速接近兩位數。雖然現在GDP增長出現了下滑趨勢,但有一點幾乎可以得到公認:與其他國家相比,未來20年GDP增速仍將處於較高的水平。這將從兩個方面影響房地產需求:第一,GDP的高增長意味著收入的高增長,這就必然會推昇購買力,包括住房需求;第二,高增長幾乎意味著各行各業的快速發展,而房地產業是國民經濟的先導產業,要為其他行業提供營業面積、寫字樓、廠房等,這就必然意味著房地產需求的上昇。
8。城鄉收入差異
城鄉居民收入差距大是城鄉發展不協調的最突出表現,30多年來城鄉居民收入差距絕對值不斷擴大。1978年城鄉居民收入水平相差210元,2011年擴大到14833元。長期來看,無論是收入增長速度還是絕對值,仍然會繼續擴大。千百年來,農民漸漸認識到,靠農業是不可能致富的,這就必然把大量農民逼進城裡打工。無論長期打工還是短期打工,都要產生大量承租需求,需要大量的出租房作為供應。這無疑會拉動購買需求的上昇。
9。城鄉階層意識
在中國,客觀上存在這樣一種事實:鎮上的人瞧不起村裡的,縣城裡的人瞧不上鎮上的,城裡的人瞧不起縣城的,大城市的人瞧不起小城市的。在深圳人眼裡,全國人民都是窮光蛋,在上海人眼裡,全國人民都是鄉巴佬,在北京人眼裡,全國人民都是老百姓。在大城市工作、居住,意味著受尊重、不被看低。城鄉經濟、政治差別的存在,使農民盼望著『跳龍門』,進入城市生活、工作成為農民的夢想。大批農民進入城鎮尤其是大城市生活、工作之後,住房需求擴大,而城市的空間是有限的,住房供給也是有限的,因此房價上漲也就成為了必然趨勢。
10。群居意識
外國人喜歡靜,喜歡獨處,而中華民族好熱鬧,群居意識是相當強烈的。經過世代相傳,中國人越來越喜歡城市的熱鬧,因此人們從偏僻、落後、人煙稀少的地方走出來,逐漸向人口密集、配套齊全、氣氛熱鬧的城市集中。人口的集中必將帶來居住面積的集中與住房需求的擴大。中國人強烈的群居意識也是房價上漲的一大推動因素,並且將繼續對房價的變動起到推波助瀾的作用。
以上僅僅是我提到的推動房價上漲的十個因素,還可以例舉更多,但限於篇幅,就不一一陳述了。這些因素匯集在一起發揮作用,對房價形成了巨大的推力。我認為未來25年導致房價上漲的推力強於過去的25年,除非通過大規模擴大供應去緩解供求緊張的局面。但我估計,未來政府可能出臺的措施對這種巨大推力的消減作用是有限的,因為擴大供給、征收房產稅等都受到了實施條件的嚴格限制。