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商業地產供應爆棚如何消化是個問題記者調查
每年的房交會,都是一個大的競技場,各種類型,來自各地的項目在此使出渾身解數,吸引消費者關注品牌,促進現場成交。
今年同樣如此,但變了的是,有商業體量的項目多了,佔據了半壁江山。諸多的項目之間比拼的不僅僅是展館設計,現場的各具特色,精彩紛呈的節目,更詮釋了一種生活理念和方式。
往往城市綜合體的出現,在改變商業格局的同時,為市民帶來一種全新的生活方式,這正成為未來城市綜合體的追求和目標。
當然,如此大的商業體量展出,與大量城中村改造項目進入集中供應期有關。在供應量井噴的同時,業內人士紛紛提醒,商業體要做出特色,要有創新,更要符合市場和消費者需求的產品,纔更有市場。
商業和綜合類項目佔據半壁江山
今年的房交會,可以說是商業地產和綜合類地產在唱主角。總體來看,今年房交會參展項目創歷史之最,總共163個項目參展,其中用地性質為工業用地、商業用地和綜合用地的項目就達88個,很多業內人士感慨:『由房交會可見,即將面世的商業體量真不少。』
業內人士的感慨不無道理,以一環內參展項目共計5個,包括雲南飯店、置地廣場等全部為商業和綜合類項目;一環三環之間共53個項目參展,33個項目有商業體量,而三環外的42個參展項目中,有大量商業體量的項目有16個。從州市參展情況來看,綜合類和商業項目總有14個。
由商業類項目的分布來看,大體量商業多集中在主城區和呈貢新區,有些項目攜多盤亮相,且都以『商業』著稱,比如諾仕達集團此次房交會上亮相的除了大家熟悉的七彩雲南第壹城和七彩雲南花之城之外,還有位於呈貢新區的新南亞第壹國際,是一個典型的商業商務項目。
商業性用房僅成交近萬平方米
商業體量的供應未來量很大,但本屆房交會上真正上市銷售的量並不大,有商業體量的項目多以展示為主。在房交會上意向成交的7.21億元總金額中,商業性用房面積為9646平方米。
房交會期間多項目推出商業物業,有商鋪、公寓、寫字樓等多種物業類型,適合投資性需求。位於金產區的潤城在房交會期間推出SOHO公寓、商鋪產品,並有大幅優惠,比如SOHO公寓最高可享7%優惠,商鋪價格500萬以下享5%優惠,500萬以上享6%優惠。而位於昆明火車站旁的鑫都韻城則每天推出10套特價房源,有公寓和寫字樓產品。而位於經開區的國際銀座也針對寫字樓和商鋪進行限時特價活動。
較大的優惠幅度,受到不少投資者的青睞。據了解,幾天時間下來,鑫都韻城就有不俗的銷售業績表現。
各顯身手將生活方式搬上房交會
今年的房交會上,記者注意到,很多房企展位有些緊湊地展示了旗下的多個項目,有些樓盤甚至沒有沙盤,但這些並不影響諸多房企各顯神通的營銷手段,賺吆喝,攢人氣。不難看出,很多項目的展位設計多於項目定位緊緊相關,展示方式也融入了項目的理念和特色,比如有穿著宇航員服裝現場發樓書的,也有將豪車搬到展位的,還有現場舉行打『飛機』大戰的,總之,亮點頻出,所展示的產品更是滿足了不同購房者的需求,自然賺足了眼球。
尤其商業地產項目,除了要賺足人氣外,有些項目更是在現場詮釋了一種生活方式。比如會展中心入口處,最先向市民展示的是西南海帶來的城市3.0生活館,該展館展示的就不是產品,而是生活。整個展館共分為五大篇章詮釋了不同時代的生活,展館現場還有麥當勞和星巴克這些代言現代生活的品牌助陣。
另外一個是昆明廣場展位,為了讓昆明市民能提前感受昆明廣場,房交會,同德地產為昆明廣場的業主及准業主提供DQ冰沙體驗券,讓客戶提前體驗在昆明廣場shoppingmall內的時尚生活。昆明廣場呈現的是昆明城市發展的未來,打造了一個時尚約會購物休閑地。
旅游商業綜合體的爭相搶市
除了傳統的商業地產項目,本屆房交會上還有很多旅游商業地產項目亮相。這些旅游綜合體項目除了主城區的玉器城和七彩雲南花之城之外,多分布在有著豐富旅游資源的安寧、石林、富民、嵩明,以及大理、麗江、騰衝等地區。
物業類型比較豐富,如夢雲南·海東方很好的詮釋了大理之美;安寧的溫泉五月以溫泉五星級主題產權式酒店作為主打;麗江的古城東方則打造以納西民居文化為精髓的旅游度假資產項目。這些旅游綜合體項目,比較受各地投資型人群的青睞,項目內的產權式酒店和商鋪,投資方式較為靈活,有些投資者可以自主經營,也有些需要委托給酒店管理公司管理,通過托管方式獲得物業昇值價值。
思考
區域化生活方式是趨勢
大量的商業綜合體,將來會遇到各種問題不可避免,但經過市場的洗牌之後,將會形成適合市場需求和城市發展的商業中心。劉厚秋認為,未來肯定會最終形成不同類型的城市商圈,比如區域城市商業中心、街區型商業中心、主題型商業中心、社區型商業中心。
就昆明而言,城市核心商圈短期內不會發生改變,但是各個區域的商圈將會相繼形成,而在區域大商圈裡,還將與多個社區型商業中心共榮發展態勢。
『區域化發展是一大發展機遇,目前社區型商業需求比較旺盛,並且已經出現了一個趨勢,購物中心社區化。』同樣發生在房交會現場,由雲南信息報主辦的『商國志頒獎論壇』上,昆明百大集團商業管理有限公司董事總經理梅永豐稱,社區型購物中心走得是便利化路線,購物中心不在於大,而在於精,可能只有幾萬平米,但做的很精致,裡面吃喝玩樂都有,每一個細節做的很精致,在那個環境裡逛就覺得舒服、方便。在昆明,既滿足社區購物需求,又能輻射周邊三到五公裡的消費人群的購物中心已有嘗鮮者,新都昌商業廣場和今年年中開業的七彩metown就是這方面的例子。
商業綜合體亟待創新
有剛涉足商業地產的人士曾說,做商業也不難啊,有如填滿一個大盒子,底層和一層是超市,二三樓是服裝,四五樓是兒童用品和體育用品,六樓放點餐飲,七樓可以做個電影院。
該人士的觀點看似有道理,但開業後要適合市場的需求,物業要長遠的發展,並不是一件簡單的事情。這個盒子要怎麼填充滿,不僅在盒子打造前期就要有科學合理的設計規劃,而且後期業態如何布局,引進哪些品牌都是一個技術活。
也許很多人已經發現了,同一個超市、快消品牌,在市中心有布局,在東南西北各個區域也有分布,在家門口就能買到的東西,為什麼要去其他區域去買。即使是不同的品牌,比如影院,同質化也是非常嚴重,基本上任何一家影院,同樣的片子、同樣的影廳,同樣的售票渠道,不外乎就是團體票、銀行卡幾個模式,對於消費者來說,可以選擇任何一個影院,那核心競爭力又在哪兒?
唯有創新,纔是商家和商業綜合體的靈魂。於是保利影院開發了三種新的商業運作模式,跟不同的商業體結合,進行差異化經營。城市綜合體井噴式供應和同質化競爭的當下,與商家面臨著同樣的考驗。
『創新,纔能讓商業綜合體在競爭中脫穎而出』,昆明諾仕達企業(集團)有限公司董事局董事、副總裁、怡美旅游常務副總裁徐江濤稱,『諾仕達打造的每個項目都會有創新,結合不同區域做一些創新的作品,如今在打造的七彩雲南花之城也是一種全新的創新,以覆蓋全產業鏈的旅游商業綜合體,為游客提供高品質、差異化、綜合性的旅游體驗及服務。』
創新不僅體現在商業模式的創新,業態組合的創新上,而且表現在品牌商家的差異化等方面。
業內人士也提醒道,以市場和消費者需求為基礎的創新,准確的定位,更有利於綜合體的長遠發展。
房企聲音
城中村改造項目正進入集中供應期
對於此次房交會上,有大量商業體量的項目參展,也有一些項目是首次亮相,與這幾年來昆明大量城中村項目改造後,已經進入集中上市時期有關。『兩年前昆明的多商圈城市化規劃和多個城中村項目啟動,如今這些項目開始逐步推出市場。』雲錳地產副總經理劉厚秋稱,『很多城中村項目在開發時都配置有20%商業,也有很多地塊土地性質就是商業用地,這就造成了大量商業體量的上市供應。』
商業綜合體如雨後春筍般爆發出來,在雲南聖地鼎弘投資有限公司策劃部經理劉毅看來,商業體量都很大,50萬平方米的商業體就有不止10個,供應和需求已在慢慢失衡,商業地產泡沫也顯現了出來。
多重因素考驗昆滇商業地產
體量大只是表象,劉厚秋認為,過於超量、超前的商業地產開發會帶來開發商資金回收困難、商業中心缺乏人氣,商家經營困難、商業地產投資收益降低等狀況。
此外,讓諸多業內人士擔心的是,一些城市綜合體項目推出後,定位不准確、規劃不合理、招商不到位、營運不成功等案例屢見不鮮。
盡管如此,各個區域還有城市綜合體在湧現。劉毅稱,首先,未來區域競爭會更激烈,比如南市區大型商業綜合體超過10個,建成後面臨著一起搶區域消費人群的生存考驗;第二,招商會更難,品牌商家不會重復布局同一區域;第三是,一些開發商並不具備商業運作能力,缺乏商業資源,內力不足,運營乏力不可避免。尤其前期商業業態規劃和商業動線設計等不科學,後期進行合理調整不易。(雲南信息報)