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【導讀】又是一年“金九銀十”,伴隨房價上漲,中國式買房再現各地樓市,大中城市房地產量價齊升。
據經濟之聲《央廣財經評論》報道,傳統旺季“金九”樓市本就一片火熱,再加上購房者們瞄準樓市調控政策“空窗期”襲來,近期樓市火熱逼人。我們先來看一下,有的地方樓市火爆到什麼程度:武漢東湖開發區一高檔住宅對沒有預約取得看房資格的顧客一律謝絕入內。售樓小姐透露:“由於銷售非常火爆,買房須通過電話進行預約,再排隊等候,輪到你的時候再來。以前一般只用等兩三天,現在人比較多估計得等一個星期。”
類似的火熱情形也出現在北京、廣州等地。北京的望京金茂府小區、華僑城、中建國際港等多個項目,一開盤就被排隊搶購。一方面是成交量井噴;另一方面房價漲幅已接近控制“紅線”。在2013年北京秋季房展會上,全場幾乎找不到幾個低於每平方米2萬元的樓盤。
國家統計局數據顯示,8月份,北上廣深等一線城市新建商品住宅價格同比上漲18%-20%,連續8個月領漲全國。從目前數據來看,一線城市房價持續快速上漲,很多城市想要完成年度調控目標的難度非常大。雖然我國從沒有放鬆過樓市調控,但經歷連續十多年調控後,政策之手的力量似乎變得越來越弱了。在當前房價普漲的背景下,要讓市場迴歸穩定,亟需長效機制的建立,以求得對樓市預期形成良好的管理。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭將就此評論。
從樓市整體情況來看,近期大中城市房價快速上漲,同時,市場對於樓市看漲預期依然強烈,被人們戲稱爲“中國式購房”的盲目性、恐慌性購房也在各地不斷增加,樓市的“金九”已經出現了,那麼接下來的“銀十”以及年底樓市是否會延續高燒?
楊紅旭:估計9月份相比8月份成交量並沒有大的增長,這個量的話依然會明顯低於3月份甚至是1月份,但是價格現在依然是高漲,所以說現在量價有所背離,就說量基本上保持平穩,但是價格依然保持上漲態勢,甚至一線的話比較瘋狂。我估計10月份還會還會延續到9月份的價格態勢,10月份的成交量可能要比三季度、二季度有所增長,但是增幅不會特別大,但是價格依然保持比較高的這樣一個高燒態勢,尤其是一線城市,日光盤現象比較明顯,那麼這個現象估計要到明年纔會有所改觀,暫時看不到改觀的可能性。
預測的觀點會在明年什麼時候?
楊紅旭:我估計今年整個第四季度是樓市保持這種比較高升的狀態,尤其是一線城市,到明年的上半年會略微降溫,下半年會出現明顯的降溫,現在到年底還是處於夏季的高溫季節就是暑期,那麼到明年下半年有可能會入秋這個一個所謂的季節變化。
明年會下降的原因是什麼呢?
楊紅旭:第一樓市進入短週期波動的規律,去年是春天、今天是夏天、明年可能就會入秋,第二個市場本身會受供求關係影響,因爲今年很多企業拿地拿的比較多,像一線城市拿地比較多,那麼這種地到明年尤其下半年會形成新增供應,也就是說明年的新增供應量比今年要多,第三明年的需求可能會有所減退,第一主要是因爲去年下半年到今年需求特別火爆,有透支的嫌疑,就是說有一些剛需已經透支了,那麼說透支之後一般滯後的話,需求會有所減退。所以我說看供求關係,看週期,還有第三就是看外部的貨幣環境,貨幣環境我認爲明年可能比今年可能要中心略緊一點,都不是特別樂觀,所以說明年的情況比今年要略有降溫。
如果從目前的情況來看,大中城市咱們一直談是漲的比較好的,但是目前我們看到,二線、三線或者四線城市,他們出現了一些比如說我們的限購的政策有所放鬆的狀態,這種結構性的現狀您覺得未來的政策需要怎麼樣適應這樣一個現狀呢?
楊紅旭:政策未來還是應該因地制宜。這次升溫,區域差異特別大,一線衝在前面,少數二線跟上上面,很多的三線、四線其實市場沒有起來,比較溫和。這樣的情況之下是應該因地制宜,比如說市場比較冷的地區,像二到四應該允許他們自己調整一些政策,只要不是特別的,這個是不靠譜。那麼大城市,像北京、上海、深圳、廣州這種城市應該說進一步加強調控,它們應該說是各方面是收緊政策來抑制這樣的房價,所以中央我覺得是是個指導方針是個大方向的,應該允許地方更加差異化。
怎麼才能夠建立起長效機制?
楊紅旭:“長效機制”其實是一個系統工程,比如說我覺得至少包括三個方面,第一方面就是調控措施的優化,比如說以後,現在是限購、限貸,那以後會更多的利用市場手段,信貸手段,信貸稅收、土地供應這種市場化的手段,第二個方面是保障房,保障轉保障的話,就要進一步加強和完善。第三方面是一些基礎制度建設,比如說我們說個人住房信息聯網,包括房屋動態的估價,包括是不動產登記、制度的先例等等,分爲三個方面,基本上涵蓋了中國的房地產,尤其住宅行業的一個市場和產業政策。