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近日,上海市房管局及市工商局宣布,今年年底前將在全市范圍內開展房產經紀市場專項整治工作。重點將檢查房地產經紀機構執行『限購』等房地產市場調控政策的情況,重點查處通過虛構勞動合同,偽造社保、納稅、婚姻證明材料的方式,為交易當事人騙取購房資格等違法違規行為。旨在保證樓市健康發展的『限購令』的確成為滬上的房產交易上的緊箍咒。
然而,總有一些人在千方百計鑽政策空子,突破『限購令』達到違規購房的目的。日前,本報記者對滬上一些房屋中介和相關行業進行了暗訪。
諮詢公司人員向記者出示一份之前辦理瓦努阿圖綠卡人士的材料,稱只要給足錢款就能很快拿到綠卡。而『辦綠卡突破限購令』也成了很多中介打擦邊球的『迂回手法』之一。
房產中介正在向記者推薦一套位於緯地路上的房屋,該房屋即將被法院拍賣,中介說服記者盡快出手。本版攝影青年報記者丁嘉
非滬籍人士欲購第二套房
中介:除假離婚還可『借屍還魂』
8月27日,記者來到中原地產共富某門店。一名自稱營業部劉主任的男士問記者想買哪裡的房子。記者略顯遲疑地說,自己是被限購的。該男士說,限購只針對一部分情況,有些方面他們可以搞定。
記者告訴對方,自己是外地人,在上海做生意,幾年前買過一套房,現在想再買一套。劉主任問:你有社保或稅單嗎?記者自稱持人纔引進類居住證。劉主任問:你產證上寫了誰的名字?記者說,夫妻倆帶小孩的名字都在上面,並告知小孩尚未成年。劉主任顯出為難的樣子說,這個情況得另花一筆錢了,他們可以替記者進行『包裝』。並給出了幾套方案:
手法一假離假結
劉主任面授機宜:你先跟太太離婚,把房子轉到你太太名下,然後你立即找個你信得過的女人假結婚,或者就跟自己家裡的親屬領個證,只要你跟這個女人的名字不在一本戶口簿上就行。這樣做可以避免以後的財產糾紛。領到結婚證後,就可以到房產交易中心辦房屋過戶。過戶手續辦好後,立即離婚。劉主任強調說:『我們雖然說是假離假結,但在程序上是真的。現在結婚證都能網上查了,你初婚二婚三婚,上面清清楚楚。這個沒法用假的。但是在婚姻事實上是假的。』
記者問這個手續辦下來要多長時間,劉主任說,『演員』全部在場的話,一上午就把結婚離婚辦掉了。記者問,離婚時會不會出現調解等延誤時間的環節?劉主任說,只要雙方沒有糾紛,認定感情確已破裂,民政部門就給你離了。『你到老家去辦,把情況跟民政局辦婚姻登記的人說一下,人家都知道的。這樣的情況,我們做過許多了,這是最保險的。』
能跟你領證的,不管親戚朋友,那得多好的關系?『離』了的太太能放心嗎?再說,一個單身女人,跟你領證了,萬一今後她不離婚呢?或者在離婚時要分割房產呢?
劉主任提供了兩種解決辦法:一、購房前辦好公證,證明該房產與對方無關;二、花錢讓包裝公司找一個與你無關的女人結婚。『現在的行情大約是兩萬元,本地戶籍的女人,要兩到四萬。』
記者問,要是這個女人在跟我離婚前出現了什麼意外,或在離婚時也提出分割房產怎麼辦?劉主任說,『這不會!人家是做這個生意的,收了錢就辦事,要履行合同。而且我們也要給你們辦公證。你能想到的和想不到的,我們都會在公證時寫進去,這個你放心。』
風險提示:
上海創遠律師事務所高級合伙人、知名房地產律師陳如波認為,為解決限購而以假離婚再假結婚的方式購房並不受法律保護,即便進行婚前財產公證,如果結婚後發生一方或雙方的死亡或失蹤,將面臨遺產繼承和財產監管人問題,很可能因此發生糾紛;如果將來任何一方提出離婚,而對方不同意時,則可能糾纏於漫長的官司中。
手法二借名買房
劉主任說,其實他們中介行業也不主張客戶『假結假離』,『這是沒有辦法的辦法,我們在這個過程中沒有任何好處,以後要是出了事,我們也難脫乾系。最保險的做法,就是你找一個符合條件,靠得住的朋友,用他的名字購房。』
劉主任告訴記者,為了規避以後的財產風險,實際買房人可以跟對方進行房屋產權公證。還可以跟朋友到房產交易中心辦一個借款抵押登記。『就是說讓你的朋友寫一張單據,說從你處借款多少萬元,以你用他的名字購買的房屋做抵押。這樣一來,在你們的債務關系沒有撤銷之前,你的朋友就沒法處置你實際購買的房屋。』
風險提示:
陳如波律師稱,公證處不會接受、辦理這種以合法形式掩蓋非法目的的實際買房人和名義買房人之間房屋產權公證,由於將來的房產證上為名義購房人的名字,鑒於物權的公示、公信力原則,如果名義購房人本人發生重大債務、離婚、死亡等意外,將基於名義購房人自身而發生財產分割、遺產繼承等法律問題,實際購房者的權利則得不到保障。
手法三購買期房
劉主任進一步提出,不如先看房子,把自己想買的房子確定下來,再來談『包裝』或其他購買方式。隨後記者在他的帶領下,來到潘涇路靠近羅涇鎮的一處叫旭輝城的新小區。
看了幾套房子之後,記者開始跟售樓處的人洽談購房方式。一名售樓小姐找經理拿主意。經理說,像記者這樣的情況,的確是不能再買房子了。『除非你趕緊把自己已有的房子賣掉,或者用親友的名義來購買,否則就沒有辦法。』
記者表示,親友要麼沒有稅單社保,要麼是單身未婚的,都沒有購房資格。第二天,售樓小姐給記者打來電話:『你可以讓你的一名沒有社保,但是已婚的親戚來買我們2015年春天開盤的房子。這之前,你可以把你親戚掛在一家公司裡交社保,兩年內交足13個月,到時候就正好夠條件辦產證。』
記者說,自己沒有可以掛靠的公司。售樓小姐說:『這個沒問題的,你讓中介公司幫你操作,無非是多給點錢!』
風險提示:
陳如波律師分析,借用他人名義購買期房不僅會遇到前面所述的法律問題,且現在去買2015年開盤的房產,如果是在房地產開發商不具備預售條件的情況下即與其簽訂房屋買賣合同,也是不受法律保護的。同時不排除國家限購政策增加新限購條款,這將引起不必要的房屋買賣合同糾紛。
手法四推遲辦證
旭輝城的售樓小姐告訴記者,如果記者不願按他們的『劇本』走,執意要用自己的名字購房,還有一個『下策』,那就是暫不辦房產證。『銷售合同我們照樣簽掉,在政策沒有放開之前,咱們就不要到房產交易中心去辦產證。房子是你的,你住著,有合同在手裡,也是一樣的。』這種方案的局限性在於必須全款交易。『你沒法到銀行按揭貸款,得一次性付清房款。因為沒有產證,你也不能拿這房子去銀行抵押,也不能再進行轉手交易。』
這跟『小產權』有啥區別?售樓小姐說,就跟『小產權』差不多,『不過,你這個「小產權」總有一天會變成大產權,而真正的「小產權」也許永遠都等不到這天。』
風險提示:
陳如波律師認為,在限購期內,購房者在沒有取得房屋產證的情況下,如因急需資金而出售房屋產權進行變現時,則正常的房屋買賣合同簽訂、備案等操作將遇到困難,因為新的購房者也不會願意接受產證不能正常辦理的巨大風險。而限購政策作為國家和地方重要的房地產調控措施,具有長期性、連續性,且不排除國家的限購政策可能隨著市場的變化而趨緊,一旦政策要求限購時間進一步拉長,則產證辦理時間有可能被無限期地擱置。
手法五買拍賣房
在緯地路一家房產中介,售樓經理告訴記者:『我們公司開業不久,跟交易中心以及社會其他方面的關系還在建立中。其他公司可以搞的「包裝」,我們這裡不搞。』
該經理告訴記者,最近風聲緊,『8月22日。某區一次捉了二十多個,有專門辦假結婚的,有包裝貸款的,有包裝過戶的,還有交易中心的內線。據講罪名不輕,所以我們不做「包裝」的業務。』
不過,該經理說,他們中介跟拍賣公司有關系,建議記者通過他們購買拍賣房。你拍下來後,法院和拍賣公司會有專門的辦事員幫你過戶。這個過戶是強制性的,不受『限購令』約束。
記者質疑買拍賣房何必通過中介,被該經理說成『想法太幼稚』,『執行庭按照評估價,把房子委托給拍賣公司,拍賣公司根據市場行情定起拍價,他們就賺這個差價。到底多少錢能夠中標?拍賣公司是有掌控的。你通過我們中介,可以預先跟拍賣公司洽談,交掉定金,到時我們去替你舉下牌子,走個過場就成交了。』
風險提示:
陳如波律師認為,拍賣房是否在限購之列,上海各區並不相同,完全由各區根據自身實際情況決定,如果嚴格按照限購政策執行,拍賣房同樣應當在限購范圍內,因此不排除將來各區隨時將拍賣房列入限購范圍。而拍賣房是按照出價最高者得的成交規則進行拍賣的,最終價格並不是通過自由協商來確定,如中介私下委托拍賣公司掌控拍賣事宜本身就是非法和無效的,因此而發生的不利後果,最終將可能由購房人自己承擔。
[相關法規]
滬府辦發〔2011〕6號文《關於本市貫徹〈國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知〉的實施意見》(簡稱『限購令』)第七條規定:上海本地戶籍的家庭,可買兩套房,沒上海戶籍,能提交兩年內至少13個月稅單或社保的外地來滬家庭,只能買一套房。
無滬籍無社保無配偶
中介:可靠租妻、辦綠卡購房
在滬上房屋中介行業內,把無滬籍無社保無配偶的購房人士簡稱『三無』。按照『限購令』,『三無』人士在上海是沒有購房資格的。然而,無所不能的『包裝公司』有的是辦法。在這個環節的調查中,記者的角色是一名在上海做裝修設計與會展布置的小老板。
手法一6萬元包辦
在保利·葉上海小區附近,有一家房屋中介的業務員王小姐信誓旦旦地告訴記者,在他們公司,像記者這樣的『三無』人員買房不成問題。『我跟你說,我們總公司的經理在銀行、交易中心都有可靠的朋友,你只要肯花錢,不愁辦不到貸款,也不用擔心房屋過不了戶。』記者問,整套『包裝』做下來,總共要花多少錢?
王小姐扳著指頭說:『你要貸款,沒社保沒稅單是吧?這個要將近兩萬塊。到房產交易中心辦過戶,像你這樣的情況,至少6萬元。』對於這個『包裝費』,記者調查了多家中介,基本都是這麼個『行情』。
王小姐告訴記者,稅單和社保不僅在辦過戶時要提供,而且在貸款時也要提供。在辦貸款時,如果沒有稅單和社保,有資金往來的銀行流水賬單也行。如果都沒有,就只好找包裝公司來做了。
記者說,納稅記錄和社保,在相關網站上一查就露餡了,你們怎麼能把假的搬到網上去?王小姐說:『這個你不要擔心的,包裝公司既然收了你的錢,就會有辦法。』在王小姐的聯絡下,記者找到了一家專門給『三無』人士搞購房『包裝』的公司,他們真實的名稱叫『上海xx資產投資管理公司』,公司位於長寧區仙霞路某小區內。
市場部的宋經理告訴記者,貸款包裝對他們來說做起來最簡單。『收你萬把塊錢,用來做我們跟銀行業務員之間的活動經費。有些法規是有彈性的,通過我們進行資產運作,不管通過什麼名目,你的最終目標是拿到貸款。我們把錢轉到你指定的賬戶,就OK了。』
至於過戶費,宋經理說,各個區的行情不一樣。『你說的那個區,基本行情就是5萬到6萬。這個錢大部分是給交易中心相關人士的。』對此宋經理頗有怨言:『最近上面管得比較嚴,8月底開始,很多同行都推掉了過戶包裝業務。這個業務風險太大了,我們也不打算做了。』
宋經理坦言,他們再有本事,也做不到把社保和納稅記錄傳到相關網站上去,說白了就是靠走關系,關系走通了,什麼稅單社保都不需要的。』
在保利·葉上海小區,記者看了幾套房子後跟王小姐說,如果不搞定交易中心的人,我看再多的房子都是白看。記者要求王小姐通過公司經理,將交易中心相關人士請出來,打點一下。王小姐說,只有先把合同簽了,定金交掉,他們纔可以安排相關的活動。
風險提示:
陳如波律師分析稱,稅單和社保在辦過戶和貸款時均要提供,審核流程是有嚴格要求的,這是購房硬性條件。『三無』人士通過所謂的購房『包裝』,是利用不正當的關系進行利益輸送,一旦被查實該行為,相關參與人員也將會被行政處罰,甚至追究刑事責任,這將使購房計劃變成泡影,落得個人財兩空。
手法二辦綠卡繞道
鑒於目前『風聲』比較緊,宋經理建議記者辦一張綠卡,所花的錢跟『包裝』的花費差不多。『但是你持有境外綠卡,以後到那個國家旅游、投資甚至定居,都是有保障的。』宋經理說,只要你在辦綠卡之前,沒有在上海買過房子,你就不受是否有社保,是否有配偶的限制了。宋經理說,為了給客戶省錢,他們可以給客戶辦27個南太平洋(行情, 問診)島國的綠卡。
宋經理打開電腦,向記者推薦澳大利亞附近的瓦努阿圖共和國。『辦這個國家的綠卡,我們要經過香港那邊替你辦,兩個工作日就可以批下來。15天內證件肯定能夠到你手中,你本人不需要去瓦努阿圖的,你只要提供你的護照、兩寸證件照、婚姻證明以及小孩情況說明就OK了,至於公證和無犯罪記錄等,我們去給你辦。』這個綠卡,宋經理的報價是8萬元。
宋經理說,今後辦綠卡購房的人會越來越多。『在北京,像你這樣的情況,要買房得提供5年的社保和稅單。以後上海要是也跟北京這樣,你們買房的希望就更小了。』他拿出一本資料復印件給記者看,都是他近期辦的『購房綠卡』客戶。
記者從房產交易中心熱線了解到,非滬籍中國人持綠卡在上海買房也受『限購令』約束。『你可以在上海買一套。只限住房,不能購買商鋪等。』熱線工作人員告訴記者,持外國綠卡的非滬籍中國人,在上海購房辦交易登記時,只需要提供本人護照、綠卡以及在滬工作證明,工作證明最好一年以上。
風險提示:
陳如波律師分析稱,從目前實踐操作來看,僅以一套房為限,而且限定於生活需要。但何為『因生活需要』,目前沒有明確法律規定,實際操作中因理解上的不一致而口徑不一。
手法三租妻結婚
9月7日,在新村路一家門面較小的房產中介,記者聲稱自己單身,不便找熟悉的人假結婚買房,中介老板就臨時給記者『介紹』了一個。『這個秦阿姨是江蘇沭陽人,上個月她在另一家中介辦了一單過戶,剛剛離掉。她已經做了好幾單。』
中介老板說,秦阿姨『結婚』是按月收費的,每月6000元。記者了解到,秦阿姨主業是一家醫院的護工,46歲。『跟這麼大年紀的女人結婚,登記處的人不懷疑嗎?』記者問。老板說,女方就算一百歲了,誰還能限制她結婚不成?老板同意幫忙約見,但是第二天老板來電話說,秦阿姨已經有生意了,回鹽城老家辦結婚證去了。
風險提示:
陳如波律師認為,租妻結婚行為本身並不受法律保護,且隱藏著人身、財產方面的巨大法律風險。購房者如果通過各種不當方式,甚至以虛假、違法行為試圖突破政策規定的限購條件,不僅會導致財產損失,也可能因觸犯法律而被追究相關法律責任。
[房產交易中心]
至少三審纔能發證
記者從上海市房產交易中心相關部門獲悉,『限購令』後交易中心對買賣雙方提交的材料審核更加嚴格,至少要經過三道審核程序。『目前,我們加大了對購房人資格的審核力度,對材料不充分或可疑的購房人都會將資料退回。』
該交易中心的工作人員告訴記者:他們在收材料時會預查一下材料是否齊全,不符合要求的,在這一關就被退回。他們收下符合要求的材料後,就進入材料真實性的審核程序。他們會根據買賣雙方的身份信息,調出是否已購房屋、婚姻狀況、家庭成員信息、社保資料、納稅情況等。在這一關如果發現了問題,他們會通知對方補充材料或退回。
此外,在納稅的時候,稅務部門也要對購房人提交的相關材料進行審核。只有在所有材料都通過了審核,纔能辦理過戶。最終在發產證時還要通過一次審核,確保准確無誤之後纔能簽發產證。