|
||||
在居民住宅小區,尤其是諸多中高檔小區,電梯、路燈杆、燈箱、牆壁、樓層牌、停車場入口等處,花樣繁多的廣告交替登場,小區已成為商家的廣告戰場。但是,鋪天蓋地的廣告是如何進來的?廣告費究竟有多少?廣告收益到底該歸誰?對於這些,卻少有業主知情,而由此也頻頻引發小區植入廣告的糾紛訴訟。
情況1
物業公司『私吞』公共收益
法院判返還
2008年6月,富潤小區業委會根據業主大會作出的決議,終止與新華物業公司的物業管理服務合同。雙方辦理交接手續時,業委會認為雙方的移交清單沒有囊括物業公司在2004年至2007年間對小區共有部分收益的廣告、經營等收益,因此訴至法院,要求物業公司返還這期間收取的小區共有部分收入600萬元。
而新華物業公司稱,此期間共有部分收益的分割應當以公司有收入的純利潤為前提,但公司在上述期間不存在可分配利潤,所以即使業委會有權主張該部分收益,也因公司無利潤可分而無法主張。
海淀法院經審理,支持了業委會的訴訟請求。
法官釋法
海淀法院宋純峰李曉馨法官認為,共有部分的物業管理收益應為共有部分收入與成本支出的差額。依據《物業管理條例》第55條規定,利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意後,按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。另外,根據《物權法》規定,業主對建築物專有部分以外的共有部分享有權利,承擔義務。
由此可知,對於小區公共區域做廣告得來的收益,確定無疑是屬於全體業主所有的,並主要用於補充小區業主的共益支出。但同時考慮物業服務企業在獲取上述收益時做出的貢獻,可以適當享有一定比例的收益,即除去物管公司為設置、維護廣告投入的必要成本和相應的勞務費用外,其他部分應當屬於全體業主所有。
此案中,因業主與新華物業公司對收益如何分配並未作出約定,故根據公平原則的要求,同時考慮到雙方自行協商確定的『業主得七成、物管企業得三成』的收益分配方案,法院最終認為該案對共有部分收益分配的比例為業委會得70%、物業公司得30%較為合理。至於新華物業公司有無利潤,並非其合理抗辯理由。
情況2
以公共廣告收入衝抵物業費法院判駁回
富潤小區的業主王英自2008年至2013年期間從未繳納物業服務費,被物業公司訴至法院。
對此王英辯稱,物業公司為富潤小區提供物業管理服務期間,將小區內大量公共電梯、燈箱等用於廣告位租賃,賺取了大量廣告費,廣告費應當歸全體業主共有,其作為業主也享有收益部分,而且該公司從未進行過賬目公開。所以,王英不同意繳納物業費,而要求用廣告費用進行衝抵。
經審理,海淀法院駁回了該業主王英的抗辯主張。
法官釋法
宋純峰、李曉馨法官認為,物業費的性質並非物業服務企業的酬金,它的90%以上都用於業主公共部位的維修養護及其他公共開支,業主不繳納物業費,是損害業主共同利益的行為,因此業主沒有理由拒絕交納物業費用。同時,公共區域廣告應當由全體業主共享,但應由小區業主委員會代全體業主行使權利。個別業主做出要求衝抵的單獨行為,是無權代表全體業主行使公共收益衝抵的,故法院對王英要求行使抵銷權的抗辯不予支持。
對於業主認為物業服務企業涉嫌『侵吞』了公共收益的,可以提請業主委員會,要求物業公司公開收支賬目,要求其限期改正。對於限期不改正的,可由業主委員會代表業主提起訴訟,要求其承擔返還義務。物業公司實在不勝任的,還可以解聘,另聘用其他物業服務企業進場,而不應通過不交納物業費的方式表達異議。
法官提醒
宋純峰、李曉馨法官說,業委會是通過業主大會選舉產生的,由業主授權對小區進行管理,業委會委托物業公司執行具體事務。故在小區裡發布商業廣告,應當經過業委會或物管企業的同意。同理,當針對小區共有部分之收益出現糾紛,即全體業主的合法權益受到侵犯時,業委會應為全體業主主張權利,而不能采取個別業主分別主張的解決方式。
但同時兩位法官特別提醒大家注意,公共區域雖然歸業主共有,但收益分配時應考慮到相關收益的產生,在很大程度上也得益於物業公司的管理行為,因此對該部分的收益分配,全體業主和物管企業可通過合同約定進行分配,在沒有約定的情形下,應當依法分配。 J151