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居民樓裏時有發生的電梯超負荷墜樓事件、空氣污染問題、日夜不間斷的噪音擾民……其中因“住改商”而導致這一連串問題的佔有很大比例,而由“住改商”引發的訴訟也逐漸增多。
情況1
擅自“住改商”法院判排除
賈老先生是北京一小區的居民,自從樓上的業主林某將房間出租給一家公司作爲辦公場所,每天樓上人來人往的噪音嚴重影響了賈老先生作息,加之他長期患有精神衰弱症,原本安詳的晚年生活徹底被攪亂。
無奈之下,賈老先生將鄰居林某訴至法院,要求法院判令林某排除妨害。但林某不同意賈老先生的訴訟請求,稱自己有權自主地決定自家房屋的用途,他人無權干涉。
海淀法院經過審理,最後支持了賈老先生的訴訟請求。
法官釋法
依據物權法規定,業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變爲經營性用房。業主將住宅改變爲經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關係的業主同意。
宋純峯、李曉馨法官認爲,此案中,林某雖僅在自家專有部分內使用房屋,但其擅自“住改商”的行爲屬於不當使用,賈老先生作爲利害關係人,有權要求林某承擔排除妨害或者賠償損失等民事責任。
就如何確定利害關係業主的範圍問題,爲避免條件模糊帶來適用上的困難,《建築物區分所有權解釋》第11條綜合考慮“住改商”糾紛的實際情況,將有利害關係業主的範圍原則上確定爲在本棟建築物之內,該範圍基本上有效涵蓋了與“住改商”行爲有利害關係的業主。
情況2
僅部分業主同意法院判停業
王瑩將自家位於小區內的住宅出租給他人經營串串香餐館。樓上的業主馬傑將王瑩訴至法院。“我家長期生活在嗆人的火鍋味中。而且餐館長期半夜才停止營業,噪聲污染嚴重。王瑩未經我同意,將居民住宅改變爲商業用房,嚴重影響了小區業主的生活。”故此,馬傑請求法院判令王瑩排除妨害,停止經營活動。王瑩則請求法院駁回馬傑的訴求,聲稱串串香餐館開業前是徵得部分鄰居同意的,馬傑的反對並不代表多數人的意見。
經過審理,海淀法院最終判決支持了馬傑的訴訟請求。
法官釋法
“住改商”中的“利害關係業主同意”,這究竟是指大多數業主同意即可,還是需要全部有利害關係的業主同意?宋純峯、李曉馨法官認爲,《物權法》施行後,在實踐中有做法是按照“多數決”來確定有利害關係業主的意見。但《建築物區分所有權解釋》第10條第2款特別規定,將住宅改變爲經營性用房的業主以多數有利害關係的業主同意其行爲進行抗辯的,不予支持。因此,必須達到所有的利害關係業主均同意的情況下,業主才能進行“住改商”。
本案中,王瑩擅自“住改商”的行爲未經該小區直接利害關係業主馬傑的同意,所以,馬傑有權要求王瑩立即停止經營。 J151