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置換房產:
以老人原有物業進行置換,進入養老公寓。如果一次性交付“租金”,便可長期居住直至離世。也可以選擇每月繳付租金。如果需要終止租約,租戶還可以按租住年期,取回部分租住費。
方案四:進行反向抵押養老保險。將房產抵押養老,可每月獲得1.5萬元,可終生拿錢並可繼續居家,若出租房還能多得一份租金。且能繼續分享房產升值。如果未來其房產增值到400萬元,則每月可得3萬元。
參保後老人過早離世不就吃虧大了嗎?其實這種產品規定:老人隨時有房產贖回權;去世後其近親屬也有優先購買權;房屋拍賣價格高出部分可付給家屬或按老人遺願處置。
建議
6
鼓勵保險公司投資養老服務產業
“除了以房養老外,政府應鼓勵所有形式、所有層次的養老服務,包括社區養老、居家養老、養老院養老等,對中低收入羣體的支持力度要更大一些。”陳秉正表示,在養老支持政策上,需要政府在多方面給予支持。例如,在土地方面,政府應該專門規劃一些地方用來做養老設施;在人才領域,也應該設置一些從業資格認證、行業協會等措施;而在市場方面,鼓勵保險公司投資養老服務型不動產項目。
北京某壽險公司高層管理人員告訴記者,“以房養老”雖然看起來其核心是一個金融業務,但實際上最困難的還是服務。目前市場上大多數老人最需要的並不是錢,需要的是專業的服務人員,在這一點上,目前金融機構能夠提供的專業養老服務人員非常匱乏,如果這一短板能夠補上,“以房養老”的吸引力將大大提高。
建議
7
將資產證券化配套放開
“以房養老”對於銀行而言是個長期業務,短則十年,長可達二三十年。王勝春認爲,隨着未來以房養老業務量的增大,銀行流動性或面臨考驗。因此在推進“以房養老”的同時,應配套地將資產證券化逐漸開放,讓更多的銀行及金融機構能夠有資產證券化的資格,從而盤活流動性。
業內人士也普遍認爲,“以房養老”需要真正發達的資產證券化市場,以便於市場上各機構能夠自由進行資產的買賣,這樣的市場制度條件下,纔會有足夠多的機構願意來承擔和分散資金佔用、資產貶值的風險。
建議
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放寬以房養老准入門檻
“住房反抵押貸款既屬於貸款業務,又包含了養老年金的功能,即兼具傳統意義上的銀行產品功能和保險產品功能,因此,無論是銀行還是保險公司,能否單獨經營此類貸款業務?這個問題還需要有關監管部門在市場準入方面做出規定。”清華大學中國保險與風險管理研究中心主任陳秉正表示,開展“以房養老”試點,需要在准入門檻上予以放開,以進一步培育和促進市場主體的增長和發展。
除了在金融領域的市場放開之外,某大型保險公司壽險部負責人表示,當“以房養老”執行若干年之後,金融機構勢必會面對如何處置大量留存房地產的問題,而在以前,金融機構大多是以不良資產的方式去處理,因此需要監管部門在資產處置上對金融機構放開更多渠道。
建議
9
金融機構應加強風險管控設計
按照國外已經運作成熟的“以房養老”經驗,一般而言,“以房養老”主要面臨着三類風險,而這三類風險幾乎是“以房養老”不可避開的。
一是房地產價格波動風險。房產價值的波動是金融機構和房主最爲關心的一類風險,前者擔心房價下跌,後者擔心房價升值。尤其是在泡沫化比較嚴重的階段,以不動產現在價值進行評估,存在較大風險。
二是利率風險。畢竟房產反向抵押是一種貸款產品,自身就存在利率風險,特別是反向抵押,這樣的貸款期限越長,金融機構所面臨的利率風險就越高。
三是長壽風險。雖然大多數情況下,保險公司等金融機構都可以通過大數法則進行精算,對客戶的平均壽命進行預測,但不排除醫學的突飛猛進,造成人們平均壽命的快速延長,這可能會造成金融機構要向借款人支付高於事前預計年金的風險。
面對上述三大風險,陳秉正認爲,在試點推行之前,參與以房養老試點的金融機構要做好應對這些風險的管控機制,加強對產品的設計,尤其是對風險管控的設計。
建議
10
給予金融機構減免稅的鼓勵
陳秉正建議,給予參與以房養老的金融機構適當的稅收優惠,如營業稅、所得稅的減免等。
事實上,給養老產業提供稅收優惠的政策目前已經執行,只是大多數還集中在行政收費層面。《關於加快發展養老服務業的若干意見》中提出,對非營利性養老機構建設免徵有關行政事業性收費,對營利性養老機構建設減半徵收有關行政事業性收費。但在市場較爲關注的稅收層面,至今尚未實質性的優惠政策。
除此之外,陳秉正還認爲,如果老年人選擇“以房養老”,未來,對其免徵房產稅等稅種值得深入研究。他建議,如果是老人的唯一住房參與反向抵押,那麼國家就應該對其免徵房產稅,而如果是擁有幾套房,則應該區別對待,以防止其通過“以房養老”避稅。