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隨著物價上漲和老齡化趨勢加快,我國面臨的養老問題日益突出。國務院日前印發《關於加快發展養老服務業的若乾意見》(下簡稱《意見》)中提到『以房養老』試點或在明年上半年推行,這意味著國外已很成熟的『以房養老』模式,將有規劃地在國內規范發展。
一時間『住房反向抵押養老保險』成為了社會的焦點。有不少市民擔心『以房養老』既是政府解決養老難題的對策,進而認為是政府在逃避責任。不過,學者則指出,以房養老作為一種金融產品模式,可以彌補老年人多層次養老潛在的發展需求,『養老金』的籌集渠道有望拓寬,不再僅依靠『存款』和『退休金』,是政府兜底之外的一種市場行為。
南方日報記者黃倩蔚
見習記者郭家軒
趨勢
『以房養老』未來或大有可為
『「以房養老」在中國是新鮮事物,但在國外早已是一種很普遍的養老模式了。』中信銀行廣州分行營業部總經理助理介紹到,從發達國家『以房養老』的經歷看,『以房養老』要推廣,需要為老人提供可靠的保障,靈活的放款和贖回安排,而這離不開政府的支持。但是,由於此類貸款周期長、風險大,如何防控政府保險背後的風險,尤其當一國經濟遭遇重大危機、違約事件大量出現時,依然值得警惕和探索。此外,所有采取『以房養老』的發達國家,都擁有由公共財政支持的良好基本養老服務體系,『以房養老』只是一種補充性的養老選擇。
朱友嘉表示,經過『十一五』時期的建設,我國老齡事業得到很好的發展,養老保障體系逐步建立健全,但與發達國家相比仍有很大的差距。隨著獨生子女的成長,空巢老人越來越多,而現有的傳統子女養老模式已顯得捉襟見肘。養老渠道和手段的單一,已無法滿足老年人多樣化養老需求。在不少銀行業人士看來,『以房養老』作為一種補充性的養老選擇,未來或大有可為。
此外,同策諮詢研究部總監張宏偉表示,對於國內養老地產市場來講,也可以通過『以房養老』模式的創新,盤活存量房資產,使老年群體擁有相對寬裕資金進行養老,這對於國內躍躍欲試的開發企業來講,也會迎來新的市場發展機會。
試水
非唯一住房收租和拿養老貸款
不過鑒於國內情況不同,包括房產繼承傳統、房產處置較難等特點,國內銀行開展該業務與國外則有很大差異。
銀行業內人士介紹,對於銀行來說,該項業務的收益情況與一般按揭業務無異。但如遇老年人去世,繼承人無力或不願償還貸款,銀行將面臨處置房產的繁瑣手續,而且還可能面臨房產價值大幅下降的風險。現在銀行由於受到貸款規模的限制,這種強制放款的業務還只是在初步發展階段。
中信銀行是市場上推出『以房養老』倒按揭業務比較早的銀行。根據介紹,目前中信銀行廣州市分行推出的『以房養老』倒按揭業務規定,養老人須年滿55歲,借款人為養老人本人或法定贍養人。貸款期限可根據借款人實際需要合理確定,但最長不超過10年。貸款利率按照中國人民銀行公布的同檔次基准利率或上浮執行,貸款每月實際支付養老金額不超過2萬元。
『借款人需有兩套或以上自有住房,所抵押的住房不屬於抵押人和共有人生活的唯一住所,用於抵押的住房的共有人須同意將住房用於抵押擔保。』中信銀行業務人員表示,而對於借款人只有一套自有住房的情況,除了以該自有住房抵押,還必須增加一名擁有自有住房的法定贍養人作為共同借款人,用於抵押的住房的共有人須同意將住房用於抵押擔保。『同時,該按揭還可與租房互補,客戶為了補充養老金的缺口,可以把出租的房子再向銀行辦理「以房養老」業務。』
目前中信主要是通過針對老年人群的『幸福年華』品牌打包,以綜合理財的方式推出,盡管目前尚未做成一單,但該行相關人士表示,未來銀行會根據市場反映及客戶接受程度逐步推廣該項目,畢竟此業務能滿足部分人群的需要,而且未來的養老形勢也需要這類型的業務。
比較
賣房、租房還是倒按揭?
在談到倒按揭與賣房相比較的優劣時,銀行理財師表示,倒按揭與賣房相比最大的不同在於,倒按揭可以每月領取固定養老金,而賣房則為一次性收入,這就要客戶傾向於短期持續的收入還是更願意獲得一次性大筆的收入。
此外,倒按揭鎖定的是未來的房價,而現金流在出售前先回籠了。假設未來房價上漲比較快,當期出售房子並不劃算,但是若養老缺口很大,投資人此前要拿到現金則必須將房子出售。但倒按揭則可以先拿到固定的養老金,同時可將房屋出售的時間點推後。
以一套估值100萬元的房子為例,消費者最多可從銀行貸款60萬。假設貸款期限為10年,則每月可得養老金不足5000元,十年後要處理掉房子償還貸款。同時,在獲取收益方面,房產與租金持續飆昇,老人將房子出租或賣掉,或以遺贈房子為條件實施撫養協議,或都要遠比『以房養老』合算。還有些老人則選擇將房子賣掉,在郊區買一套小房子,或者在養老院供床位來解決養老需要。
不少市民表示,目前國內金融機構推出的倒按揭產品只有十年,對於越來越長壽的社會來說並不足夠,十年後老人將房子處理後就什麼保障都沒有了,還不如自己把房子出租。此外,還有投資人認為,若老人有兩套房,即便賣掉一套房子,按照100萬,一年低風險理財的收益率都有4%—5%,每月利息都有3000?4000元左右,似乎比倒按揭要劃算。
建議
完善養老服務配套措施
事實上,前幾年,『以房養老』曾在南京、上海、北京、長春等城市的個別金融機構自發興起嘗試,但均因效果不理想而停滯萎縮。對於該業務的發展緩慢,朱友嘉坦言,這與我國國情以及老年人的傳統習慣有非常大的關系。中國老人認為將房子留給子孫是天性和本能,不願意把房子賣掉或交給銀行。不少老人將房產視為重要遺產,『以房養老』觀念估計短期難以改變。
同策諮詢研究部總監張宏偉認為,一方面,銀行、保險等金融機構為規避市場風險,針對『以房養老』體設置的門檻較多。苛刻的條件導致真正符合條件的申請人很少,最終銀行等金融機構不得不停辦該業務。此外,房地產市場周期波動對於資產昇值及價格的影響明顯,如何規避、計算、對衝市場風險,現階段還沒有統一的公開的標准。
再有就是,現有住宅房屋產權70年,產權未到期或到期後如何處置依然存在政策盲點。到期後房屋是直接歸銀行等金融機構、還是作為遺產分配給老人子女?這也是值得關注的話題。
還有專家指出,目前我國養老配套服務設施不完善,老人即便有錢未必買到優質養老服務,現階段『以房養老』與養老相關產業發展滯後矛盾突出。『盡管中國老齡化加速,養老床位沒有辦法滿足市場需求,大量的市場需求持續存在。從現階段來講,『以房養老』仍然是處於探索階段,即使『以房養老』試點在明年有了具體操作辦法,但是,短期內來講還需要突破上述諸多問題,以滿足日益增長的養老產業市場。』
『目前國內對'以房養老'模式還有一個認識和接受的過程,國家也需要出臺相應措施支持金融機構開展'以房養老'業務,如房屋處置方式、土地使用權期限等問題,以便於銀行開展業務。目前來看,銀行開展養老按揭只是國家養老體系的補充,暫時還不具備作為主要養老方式的條件。』中信銀行相關負責人表示。
張宏偉建議,未來應逐步推進資產證券化,將缺乏流動性的房產資產,轉換為在金融市場上可以自由買賣的證券行為,使其具有流動性。這樣,金融機構可以資產管理公司名義對『以房養老』資產打包進行操作,既可以使養老群體定期取得一定數額養老金,金融機構也會因此有一定的經營收益,收益部分或按照一定方式對衝市場風險損失,或以一定形式補貼給養老群體。
-他山之石
發達國家『以房養老』體系完善
國外稱為『倒按揭』,即房屋產權擁有者,把自有產權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構,金融機構在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產現在價值以及預計房主去世時房產的價值等因素後,每月給房主一筆固定的養老金。房主繼續獲得居住權,一直延續到房主去世。當房主去世後,其房產出售,所得用來償還貸款本息。
倒按揭出現在20世紀80年代中期,目前在美國、歐洲、日本、新加坡等發達國家推行多年,已成為養老收入來源的一項重要補充和組成部分。在養老問題日益引起關注的今天,發達國家『以房養老』的經驗或值得借鑒。
美國:約九成按揭貸款由美國聯邦住房管理局提供
早在上世紀60年代,美國就已開始嘗試『以房養老』模式,經過幾十年的發展,美國『以房養老』體系已相對較為完善。目前最為普遍的一種模式是,由美國聯邦住房管理局提供倒按揭貸款,約佔全部倒按揭貸款的九成。在這種模式下,貸款的申請人需年滿62周歲,辦理倒按揭的房屋為老人所有並用於日常居住。按規定,老人在申請該貸款前需聘請專業顧問,接受相關知識培訓。提供該類貸款的金融機構都經過聯邦住房管理局核准,同時,該貸款模式基本免除了老人後顧之懮,貸款期間,若老人出現違約情況,由美國聯邦住房管理局下屬的共同抵押基金負責賠付。
許多美國老年人在退休前10年左右就為自己養老而購買了房子,然後把富餘的部分出租給年輕人使用,利用年輕人支付的房租來維持自己的退休後生活。由於美國的房屋出租業比較發達,美國人支出的房租大約佔個人支出的1/4到1/3,因而房屋出租的收益也是比較可觀的。『以房養老』已被許多美國人認為是一種最有效的養老方式。
英國:房子無使用年限養老多借助保險
與美國主要依靠政府養老不同,英國的住房老模式則更多地借助於保險公司的力量。去年,一份以歐洲12個國家1000名成年人為調查對象的報告披露,英國人正因經濟衰退而重新審視自己的退休計劃。調查發現,超過1/3英國人打算利用房產籌集養老金。有一成退休者被迫出售房產或換成較小房子來維持生計。英國的『以房養老』主要有兩種形式,一是把房產抵押給銀行、保險公司等機構,每月取得貸款作為養老金,老人繼續在原房屋居住,直至去世或搬進養老院後用該住房歸還貸款。據調查,大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式。另一種方式就是出售大房,換購小房,用差價款養老。此外,還有老人將房產出售後搬到其他物價水平較低的國家去養老。
由於英國的住房養老模式更多地借助於保險公司的力量,即老人將房子抵押給銀行所獲得的貸款須充當保費用來購買年金,住房反向抵押貸款在英國又被稱作『逆向年金』。由於英國的房子不存在使用年限的問題,而且相關金融服務機構在這一領域運作了很多年,操作規范,因此老年人的權益還是有保障的。
在德國,很多老人都選擇把房子倒按揭給銀行,然後用這些錢過質量較高的生活。除了將房子出租外,很多老人都選擇把房子倒按揭給銀行,然後用這些錢過質量較高的生活。比如老年人可以離開現有住宅到外地居住養老,包括旅游養老、度假養老、回原居住地養老等。也可以用倒按揭拿到的貸款住進一些涵蓋護理保健、文化娛樂等多種功能的高端養老院。
新加坡:可一次性抵押政府鼓勵大房換小房
新加坡可以一次性抵押,60歲以上的老年人可以申請將房子抵押給有政府背景的公益性機構或金融機構,由這些機構一次性或分期支付養老金。老人仍居住在自己的住房內,待其去世後,房屋產權由這些機構處置,進行抵押變現並結算利息,剩餘的錢則交給其繼承人。
在新加坡,55歲以上的老年人可以從公積金賬戶中領取養老金度日,也可以將自己的房產出租,以租金養老。對於一些住房面積較大又無成年子女同住的老人,政府鼓勵他們以大房換小房,將換房的淨收入用作老年日常開支,或是購買保障型投資產品。
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廣州二手樓價漲幅領先佛山東莞
據國家統計局公布的70個大中城市住宅銷售價格月度報告數據顯示,廣州8月份二手住宅價格指數同比上漲10.9%,漲幅明顯高於大部分二線城市。盡管今年廣州、佛山、東莞等珠三角主要城市在今年前八個月二手樓價均出現上昇的趨勢,但從當地二手市場關注度最高的中心城區樓價走勢來看,作為一線城市的廣州,二手樓價漲幅明顯高於佛山、東莞等二線城市。
據合富置業成交數據統計,今年1-8月廣州中心城區二手住宅成交均價為21645元/平方米,同比去年1-8月出現約24%的漲幅,而佛山和東莞兩地中心城區今年前八個月二手住宅成交均價分別為10029元/平方米和8004元/平方米,同比去年前八個月的漲幅分別為12%和15%。
合富置業首席市場分析師龍斌表示,廣州中心區近月來一手新貨大致處於『空檔期』,貨量少、戶型偏大、價格高的局面未有實質性改善。雖市場預期基本以向好為主,買賣雙方信心明顯增強,入市意願總體較高漲,但受制於業主叫價始終高企及房貸收緊這兩個因素,二手交投也並未進一步放量。不同的買家會出現一定程度分化,部分實力較強勁的剛需舊客,價格接受度有所提高,承接前期高價放盤的物業,也有部分買家或因實際承接力不足,而『向外走』,或轉投其他低價的片區或降低面積、素質要求,甚至有部分買家有所觀望,個別被迫退出二手樓市。