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一場土地拍賣會過後,亦莊在京城樓市似乎不再是偏遠郊區的代名詞,而成爲衆人矚目的“價值窪地”。
融創上個月以超過3萬元/平方米的價格拿下亦莊地塊,如平地一聲雷,炸開了亦莊樓市多年來的僵局。一時間,在各大新盤售樓處,銷售員推介項目言必稱“地王”。
記者調查發現,今年下半年,包括金茂悅、楓丹壹號、金域東郡在內,亦莊將有近10個樓盤同時在售,這無疑成爲北京樓市聚集在售項目最多的區域。
隨之而來的,是一場正在醞釀的營銷戰。據瞭解,目前,亦莊多數在售和即將入市的項目都定位改善型客戶,售價也因“地王”效應推高至3萬元/平方米以上。區域產品的同質化正預示着這場營銷戰的慘烈程度。
只見蓄客不見開盤
只見蓄客不見開盤,是目前亦莊新推樓盤營銷的普遍伎倆。
記者近日從售樓處瞭解到,位於亦莊河西板塊的金茂悅已於8月31日正式開放售樓處,但具體開盤時間仍未定,目前正在登記認購階段,此次開盤主推130m2、158m2三居,180m2四居將在下期開。
業內預計金茂悅的售價至少在3.5萬元/平方米以上,但售樓處給出的答覆仍然是“價格待定”。
同區域的融創保利楓丹壹號項目售樓員則表示,項目主推95m2、120m2三居、145m2四居,將於下個月開盤,售價參照周邊,在3萬元/平方米以上。
與金茂悅一路之隔的萬科金域東郡目前也在蓄客階段,在挑動購房者胃口之後等待着合適的開盤日期。
北京城建(行情, 問診)一位相關人士透露,北京城建亦莊項目雖然還沒有公開面世,但其定位和世華泊郡等項目差不多,屬中高端樓盤,定位客戶人羣是改善型購房需求。
亦莊樓市僵局正瓦解
事實上,除了萬科的金域東郡定位收入稍高的剛需羣體外,其他擬入市項目基本主打改善型產品。金茂悅依舊延續其擅長的大戶型全改善路線,融創楓丹壹號偏向於高端和城市公寓型豪宅,北京城建的項目將會建成聯排別墅。
令人擔憂的是,對於方興地產來說,其在廣渠金茂府積累的高端客戶是否會選擇亦莊河西區住宅產品;融創如何將西山壹號院的高端客戶資源嫁接到楓丹壹號項目,則是其不得不面對的問題。
除了上述項目外,亦莊核心區還有大量針對改善型需求的商改住項目,如林肯公園、國銳金頂等。這些項目雖是商改住產品,且是豪華裝修,有不限購的概念,是東南三環到五環的人羣投資和再改的中意產品。而且,這些項目大部分位置和配套好,只是首付高,貸款只能是10年,月供壓力比較大。
在亦莊河西板塊的衆多開發商中,只有萬科選擇了以剛需爲主的路線,其他則主打改善。區域產品的同質化和集中推盤,帶來的將是一場怎樣的營銷戰可想而知。
一位在亦莊操盤多年的營銷總監表示,事實上,2013年以前,亦莊市場一直很平淡,從2006年到2012年,在其他區域房價都大幅度上漲的時候,亦莊房價一直在2萬元以內徘徊。
隨着方興、泰禾等房企接連創造地王,亦莊的樓盤有了漲價的信心,區域樓市僵局正在一點點被化解。
而融創在上個月創造的亦莊新城地王,則直接將亦莊樓面地價推向3萬元/平方米,點燃了區域樓市價格戰。受益於地王的亦莊樓市,能否在這場賭局中贏得最終勝利,有待時間檢驗。
地價高企,京城別墅投資價值窪地牽動財富流向
“北京地王頻現,土地市場和房地產市場量價齊升,未來這種態勢仍將維持,選擇具備高性價比和升值潛力的房產將成爲投資趨勢。”9月12日,在中國巔峯級豪宅形態研究暨中國城堡別墅價值標準主題論壇上,首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池表示。
上海復旦大學房地產運營研究專家朱曉紅認爲,在整體經濟下滑的情況下,中國的財富人羣結構今年仍處於上漲趨勢,十億以上的億萬富豪數量已超過美國。這說明,在現在這種經濟態勢下,財富正在向一些頂尖人羣積聚,且這種積聚現象越來越嚴重,同時,財富也是向房地產行業人羣積聚,這在北京尤爲明顯。
據財富地產董事長王喆透露,財富城堡首創的“雙墅王”城堡別墅使得財富人羣“生活+生意”真正成爲可能:一棟用於生活,另一棟用於生意(社交+收藏)和企業形象展示。
他認爲,目前土地價格高企,未來別墅本身價值會得到充分體現,彼時家族如有需要,賣掉一棟即可換回初期的全部投入,生意價值充分實現。現在得到的是墅王生活,將來得到的則是生意價值。
值得一提的是,孫河樓面地價一路飆升至5萬元/m2,近期更是拍出7.3萬元/m2的農展覽地王,而財富城堡現房價格仍維持在開盤初期水平,僅爲4~5萬元/平方米,其潛在的升值空間相當可觀。
據瞭解,財富城堡作爲財富地產在北京深耕十年的頂級城堡別墅項目,一經推出,便迅速成爲中國城堡別墅的標杆之作。財富城堡位於中央別墅區核心區域,坐擁北京唯一的原生天然水系溫榆河畔;一面緊鄰CBD,時刻與70%跨國公司總部、全球500強、中國巨擘企業保持互動;一面暢連國際機場,瞬息可達,成爲對望世界的窗口。
財富地產營銷總監陳善陽向記者透露,這一次推出的聯袂墅王,總建築面積達3500平方米,佔地4畝,擁有多進級皇家花園和中心景觀,花園面寬長達60米,完全匹配城堡墅王的恢弘氣勢。財富城堡明年將推出收官別墅產品,屆時售價也將會根據市場變化有較大程度的提升。
據介紹,財富城堡之所以被稱爲中國別墅史上的斷代之作,一方面源於財富地產一直深耕頂級豪宅項目的沉澱,另一方面更源自於其打造了中國第一個城堡別墅的行業標準和價值體系。
另外,皇家寧芬堡會所也將擇址財富城堡,成爲中國第一個與歐洲皇家品牌聯盟的城堡別墅生意樣板。