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○經過一年的上漲,全美房價現已處於公允價值
○抵押貸款利率走高和市場新增供應增加,可能限制漲幅
○美國數百萬工薪階層的實際收入一直在下降,房價漲勢不可持續
曾經處於2008年金融危機“風暴中心”的美國房地產市場,其復甦狀況是決定美國經濟走勢的關鍵因素。2013年上半年,美國房價上漲速度較快。據CoreLogic公司公佈的國家房價指數顯示,2013年6月,房價同比上漲了12%。標普凱斯/席勒20城市房價指數顯示,一些房價遭受重創的城市,如鳳凰城、拉斯維加斯和亞特蘭大,房價漲幅均超過20%。
在2013年6月結束的過去一年裏,房地產相關就業增長了2.9%,其他經濟部門就業增長了1.6%,這反映出房地產部門相對於整體經濟的較好表現。同時,住宅投資將繼續成爲房地產對GDP增長貢獻的最大組成部分。高盛日前表示,該機構預期住宅投資將在2013年和2014年實現13%至14%的年增長率,每年GDP增長率的實際貢獻爲0.4個百分點。
雖然一些市場分析人士認爲美國房地產市場正在全面復甦,但是在繁榮景象的背後,也存在較多隱憂,其復甦勢頭能否持續尚存疑問。雷曼兄弟破產已經整整5年,但美國經濟復甦的基礎仍然較爲脆弱。儘管失業率已經降至7.3%,但有意願尋找工作的美國人數比例下降到了過去35年來最低水平,而且數百萬工薪階層的實際收入一直在下降。這說明美國房價目前的上漲不可持續。房價近期的強勁反彈,可能是由臨時性因素引起的,包括在房價受壓制最嚴重地區投資者的強勁需求。
市場分析人士認爲,有三大因素制約美國房價的上漲速度。
一是全美房價已經不再便宜。2011年年底的房價水平遠低於由經濟基本面所隱含的公允價值,特別是在房價跌幅最大的地區。經過一年的上漲,全美房價現在已經處於公允價值。雖然房地產市場表現出的積極勢頭意味着房價應該繼續上漲,但是房價上漲的速度應該放緩,否則房價將很快進入明顯高估區間。美國穆迪分析公司和真實資本分析公司聯合編制的全美商業地產價格指數顯示,全美商業地產平均價格從2007年12月的峯值到2009年12月的谷底下跌了40%。截至今年7月的數據顯示,商業地產價格比2007年的峯值僅降低了15%。
二是抵押貸款利率走高和市場新增供應增加,很可能會限制房價的漲幅。目前,美聯儲縮減購債計劃的預期已經推高了抵押貸款利率,至少暫時抑制了房地產市場的回升。在經歷最近債券市場拋售以後,現在30年期抵押利率要比2012年年底出現的低位高100個基點;4.4%的抵押利率不會終結房地產市場的復甦,但更高的抵押利率將意味着房地產需求會出現下降。最新統計數據顯示,美國抵押貸款再融資活動9月12日當週下滑20%,這是在過去18周內第16次下滑。自5月初美聯儲發出削減量化寬鬆規模意向以來,美國抵押貸款活動已累計下滑70%。現在,美國總抵押貸款再融資活動下滑至2008年10月份以來最低水平。
三是過去一年房價出現兩位數上漲,部分原因是受廉價急售份額下滑和投資者活動所驅動。因爲廉價急售房產通常會折價出售,因而當廉價急售交易量減少,意味着房價漲幅升高。隨着廉價急售量回歸正常,房價上漲幅度將會隨之減緩。未來兩年,全美房價將以4%至5%的速度上漲。
目前,越來越多的人在美國用“全現金”方式購買房屋,這並非房地產市場健康發展的一個好現象。同時,房貸巨頭房利美和房地美仍然是金融危機之後最大的“爛尾工程”,如何“洗心革面”,尚存爭議。