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總建築面積將超過150萬平方米,投資150億元的星河World綜合體項目,在入主開發5年後,仍然沒有能夠面世。
這使得深圳商業地產界的“隱形大佬”—與卓越集團齊名的星河集團近來備受各界關注,公司迴應稱“何時面世時間未定”,在業內人士看來,該項目獨創的“產權置換股權”模式實施起來難度不小。
而星河集團的二次佈局中商業項目已經在加大比例,謀求上市之路已行至中途的星河集團似乎很淡定,按計劃行事,表示暫時沒有在前海拿地的計劃,更看好南沙的發展潛力。
星河集團在發給時代週報記者的回覆中否認了項目的產權問題,稱星河World首期物業推出市場的時間還未確定,此前有關今年入市的消息都不準確。
而星河集團副總裁鄧維傑在接受時代週報記者採訪時只是簡單地說:“星河World綜合體項目是由於政府政策調整導致的。”
星河World項目推出時間未定
星河World的前身是雅寶工業城,曾經是深圳六大舊城改造項目之一,位於龍崗阪雪崗片區的梅林關口,在梅阪大道與五和大道交會處,離福田中心區僅15分鐘車程,總用地面積約爲62.29萬平方米。
2007年1月3日,鵬基集團以5.5億元購得雅寶工業城,2007年下半年,鵬基集團因業務調整將其轉手給星河集團。2008年8月,經過深圳市有關部門的論證,雅寶工業城定位爲生態、節能、環保的“高新技術產業園”,以積極發展綠色經濟和節能環保產業,建設以低碳排放爲特徵的產業體系。2010年8月25日舉行了開工奠基儀式,但之後未有較大進展。
2012年7月,媒體報道稱,星河World總建築面積將超過150萬平方米,投資150億元開發成綜合體,首批物業將於2013年底推出市場。今年9月,又有媒體報道稱,因爲“工改工”的產權問題還待進一步明確,星河World項目要推遲到明年入市。
據瞭解,深圳星河World是星河集團常規商業地產項目中的特例,將打造成高科技創新園區,擬發展創新金融、電子信息、文化創意、現代服務業、新能源產業等。
放眼國內,如此高定位的產業園區僅有大連服務外包基地、成都高新區、上海張江高科技園區可供參照。如上海張江高科,以中國銀聯爲核心的銀行卡產業鏈爲基礎,依託園區成熟的軟件開發與電子產業,發展國際金融信息後臺服務基地。依託深圳較爲成熟的金融產業鏈,星河World重點發展金融服務業,或爲一條可行的路徑。
鑑於巨大的資金需求,在融資方面,星河World項目將與深圳市創新投資集團有限公司(以下簡稱“深創投”)、龍崗區政府成立產業引導基金,共同打造產融互動的平臺。
而其中最值得關注的是,星河World將採取“產權置換股權”的模式投資於擬上市公司。
所謂“產權置換股權”,即星河World以園區物業的產權作價,或以現金+產權換取擬上市公司的股權。集團將持有星河World項目近一半的面積,部分寫字樓的產權則用來置換擬上市公司的股權。
由於星河集團是深創投的第二大股東,將以深創投目前成功投資的企業作爲未來星河World的重要客戶基礎,“星河集團將藉助深創投的專業優勢,選擇一些有成長性及有上市潛力的企業使其成爲星河World的潛在業主及客戶”。
上海同策房產資訊公司研究部總監張宏偉告訴時代週報記者,這種運作模式的關鍵在於雙方的接受度,“首先是房產估值多少,如何與股權進行等價交換,未來企業經營性收益怎麼來分配;置換期間,房產本身在增值或貶值,如何規避這樣合作模式的市場風險;以及產業地產的經營收益是否可以持續,房產置換股權之後,是不是存在經營虧損的風險”。
另外,對於交易的另一方而言,擬上市公司的股權是一種稀缺資源,原始股東們都盼着上市後股價上升好變現,星河集團如何與公司原始股東做到權益博弈也具有一定難度。星河集團相關人士對時代週報記者稱:“這是一個雙方協商的過程,雙方對產權和股權都會進行合理的估值,從而確定置換的比例及置換的期限。”
商業地產上市或受拖累
星河集團副總裁黃德安此前公開表示,星河World項目“產權置換股權”模式若取得成功,將在異地複製,“目前已有衆多企業有產權置換股權的意願,星河正對項目入駐企業進行篩選”。
對於合作伙伴深創投的角色,作爲中國最耀眼的官辦VC,由於有深圳國資委的背景,相比於其他市場化的創投機構,各地方政府更願意和深創投合作推進產融互動。
不過在國信證券首席地產分析師方焱看來,星河World項目的運作並不具有普遍意義。
方焱對時代週報記者稱,“國內做產業地產比較出色的是華夏幸福,星河集團作爲深耕深圳本地的開發商,它重點是要做大做強深圳本地業務,而星河World項目的土地用途是政府早就規劃好了的,是做產業園區,星河作爲開發商在其中是比較被動的”。
事實上,星河集團並沒有要轉型產業地產,而是一直在謀求商業地產業務的上市。
然而,星河World綜合體項目5年難產,或將拖累其商業地產上市的進程。
星河集團的主營業務是住宅、商業地產和金融投資,據報道,其住宅板塊的全國佈局已完成,年銷售額過百億元。截至去年年中運營的五大商業項目總面積逾60萬平方米,市值過百億元,是深創投、陽光保險集團、深圳福田銀座村鎮銀行的股東。
星河集團稱,公司2004年起進入商業地產領域,在深圳核心CBD區域開發了“星河第三空間”、“福田COCO Park”、“星河麗思卡爾頓酒店”、“星河發展中心”四大項目,形成了涵蓋高級酒店、大型購物中心、寫字樓的商業地產全產業鏈佈局。
2011年起,星河集團開始了商業地產的二次佈局,“主要選擇在一、二線城市擴張,完成長三角、珠三角和環渤海的戰略佈局,計劃三年內商業地產的比例達到30%以上,形成住宅、商業地產、金融6:3:1的比重,預計2015年完成上市,計劃是將商業與住宅一起打包上市,在具備條件後可能再分拆。”星河集團總裁姚惠瓊去年接受媒體採訪時稱。
看好南沙發展潛力
多年來深耕深圳,在福田中心區的商業物業版圖已成規模之勢,星河集團被稱爲是與卓越集團齊名的“深圳CBD之王”,不過與卓越集團鍾情於開發甲級寫字樓、率先發力前海搶奪土地資源相比,星河集團的戰略方向有所不同。
自今年7月首批土地出讓以來,被譽爲“珠三角曼哈頓”的深圳前海片區儼然已成爲一片流金之地。7月26日,前海首批兩幅土地拍賣,卓越以123.69億元將兩宗地塊悉數收入囊中,爲緩解資金壓力,卓越已加快出售旗下商業項目回籠資金。隨後華潤、招商局、萬科等大鱷亦加入爭奪第三塊地,預示着前海進入了全面開發時期,據瞭解,前海到今年年底還將再推一批土地入市。
星河集團對時代週報記者表示,星河目前暫時沒有在前海拿地的計劃,未來擬在前海設立自己的資產投資管理公司,“公司更看好廣州南沙未來的發展潛力”。
星河集團稱,與前海及橫琴兩個區域相比,南沙的投資成本更低、地產開發風險更小。