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專家解讀:
融資成本、土地交易激活樓市
據趙卓文分析今年開發商的融資成本相對較低,導致開發商沒有資金之懮,『有開發商去年年銷售額只有120億元,但今年買地支出已經超過這個數,正是由於融資成本低,開發商買地非常積極,今年上半年經歷了近年來最瘋狂的土地買賣。』在土地市場火紅的情況下,購房者對後市看漲的預期增長,所以選擇提早入市。
合富輝煌集團首席市場分析師黎文江也持相似觀點,他認為今年上半年的樓市表現與信貸、供應、土地市場情況有關。從去年年中起,信貸有所放松,普通市民置業開始活躍,這一趨勢延續到了今年6月份左右。而在更早些信貸收緊的時候,開發商也減少了開發量,導致供應不足,市場這個階段會處於供小於求的情況,房價出現上漲。
均價跌了,為何市民沒感覺?
均價數字是降了,但為何不少市民並沒有十足的切身感受?
對此,黎文江認為,『政府的房價統計,算的是平均數。限購前,市場供應以大戶型、豪宅產品為主,剛需產品較少,大戶型、豪宅產品容易拉高均價,但限購後,剛需產品增多,對樓價的拉動不明顯。所以,從數字上看,雖然整體房價降了,但對於購買小戶型的市民來說,卻感受不到,甚至因為小戶型暢銷而漲價也有可能,相比之下中心城區的核心項目,抗跌性很強,價格不太可能降。』
廣州市社科院研究員彭澎也認為,調控對於均價有比較明顯的影響,但更可能是結構性的調整,同時二、三線城市的房價抗跌性較差,容易受到政策波動,因此出現去年跌今年上半年又反彈的強烈反差。『在全國來看,大趨勢是房價開始企穩,而對於房價頻繁調控,市場反應也開始出現審美疲勞,因此市場的預期還是長期看漲的,房價再抬頭也與此有關。』
一體化加速居住邊界漸模糊
市場活躍度:
惠州成『黑馬』銷售面積奪冠
在房地產各項數據之中,除了考量均價反映一個城市的房價高低外,成交量則反映了該市的市場活躍程度。通常來看,成交量越高的城市,房地產市場便最為活躍。對比這7個城市的2012年成交數據,出人意料的是成交量最大的既不是均價最高的珠海,也不是人口更多、產業發達的佛莞兩市,而是惠州。
根據惠州市統計局公布的《2012年惠州國民經濟和社會發展統計公報》,2012年商品房銷售面積達到826.7萬平方米,增長3.8%。而其他城市的相同統計公報則顯示,這一數字分別為251.22萬平方米?672.03萬平方米,與惠州的數據有相當差距。除了成交量以外,惠州還在房地產開發投資這一指標上表現突出,482.2億元的全年數據排名7城第二,僅次於佛山的638.46億元。
業內人士認為,成交量數據排名第一,說明惠州的房地產市場最為活躍,而房地產開發投資也名列前茅,則說明當地市場對於房地產後市發展信心充足,未來也將有更多商品房推出市場。
專家解讀:
惠州爆冷門是因『窪地』效應
為何惠州的房地產市場成交量如此火爆?趙卓文表示,這是因為惠州地域大,產品多元化,而且有真正的買家支橕。『惠州臨近東莞、深圳,但樓價遠低於這兩個區域,窪地效應非常明顯。因此,不少深圳人、東莞人選擇到惠州置業。同時,惠州與深圳、東莞的交通非常方便,也讓深圳、東莞購房者沒有後顧之懮。』
同時,惠州的樓市產品非常多元,尤其是旅游地產發達,許多大型開發商都選擇來惠州開發高品質樓盤,這些產品吸引包括珠三角在內的全國買家,很大程度上拉高了惠州的房地產成交量。
觀點:
珠三角一體化
模糊城市邊界
記者注意到,無論是廣州人去清遠、佛山、肇慶買房,還是深圳人前往惠州置業,在珠三角一、二、三線城市之間,居住的行政邊界越來越模糊。
廣州市社科院研究員彭澎表示,隨著珠三角一體化進一步深入,交通更加便捷後,如果相鄰地市間存在窪地和高地的明顯對比,會有越來越多的人選擇到異地購房。『高鐵、城軌等快速交通,使得各地聯系更加快捷,比如廣州的購房者到江門也纔40分鍾。』
黎文江則對記者表示,珠三角一體化進程加快後,城市的居住邊界正在逐漸消失。『珠三角一體化,不僅縮短了人們的心理距離,也縮短了城市間的實際距離,加速了城市間的人口流動。』
數據說明
作為廣東省經濟發展先行一步的珠三角地區,相對粵西粵北地區房價較高,因此也是房價調控的重點對象。在考量珠三角二線城市房價走勢這一問題時,記者去掉廣州、深圳兩個一線城市,而選取佛山、東莞、中山、江門、珠海、惠州、肇慶這七個二、三線城市作為研究對象。
不過,記者在搜集數據時發現,其中個別城市公布一手住宅均價的口徑、區域有所區別,例如在均價計算范圍上肇慶統計城區房價,江門僅公布新會、蓬江、江海中心城區的均價,惠州僅統計中心城區惠城區、仲愷高新區的均價。而珠海一方面只公布主城區均價,另外也不同於其他城市一年公布一次全年均價的做法,而是分上下半年一年公布兩次均價。
除特作說明之外,本文各項數據均來源於各市統計部門、住房管理部門,以及各市《國民經濟和社會發展公報》等權威官方報告。